Drept MD

Acasă » Articole juridice » Pactul de opţiune

Pactul de opţiune

Statistică

  • 3.718.244 vizite

Sursa: LegeAZ

Pactul de opţiune, este o promisiune unilaterală de vânzare. O promisiune de vânzare este unilaterală atunci când o singură parte contractantă se obligă să vândă un lucru (sau să cumpere), cealaltă parte rezervându-şi numai facultatea de a-şi manifesta, ulterior (de obicei înăuntrul unui termen) consimţământul de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.

Promisiunea numai de vânzare (sau numai de cumpărare) este deci, un contract unilateral (deoarece creează obligaţii numai pentru una dintre părţi, respectiv pentru promitent).

Noul cod civil a introdus în domeniu o instituţie mai eficientă, respectiv: pactul de opţiune.

Potrivit art. 1278 Noul Cod Civil, „Atunci când părţile convin ca una dintre ele să rămână legată de propria declaraţie de voinţă, iar cealaltă să o poată accepta sau refuza, acea declaraţie se consideră o ofertă irevocabilă”.

Pactul de opţiune trebuie să conţină toate elementele contractului pe care părţile urmăresc să îl încheie astfel încât acesta să se poată încheia prin simpla acceptare a beneficiarului opţiunii. Contractul preconizat se încheie, astfel, prin exercitarea opţiunii în sensul acceptării de către beneficiar a ofertei promitentului, în condiţiile convenite prin pact (art. 1278 alin. 3 şi 4 Noul Cod Civil).

Între data încheierii pactului şi data exercitării opţiunii sau, după caz, aceea a expirării termenului de opţiune, bunul ce face obiectul pactului este indisponibilizat (art. 1668 alin. 1 Noul Cod Civil).

Sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare se prezumă a fi un avans din preţul convenit pentru vânzare (art. 1670 Noul Cod Civil).

Pactul de opţiune este deci, un contract prin care o persoană numită promitent se obligă, faţă de altă persoană numită beneficiar, să vândă (sau să cumpere) un bun pentru un preţ (determinat sau determinabil), dacă acesta din urmă se va decide să cumpere (sau să vândă) într-un anumit termen.

Rezultă că, pentru formarea vânzării trebuie ca beneficiarul să „ridice opţiunea” (cu alte cuvinte, să accepte oferta de vânzare a promitentului). Astfel, ridicarea opţiunii înseamnă acceptarea vânzării de către beneficiar.

Atunci când vânzarea preconizată strămută drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară, pactul de opţiune trebuie încheiat în formă autentică (art. 1244 Noul Cod Civil). Sancţiunea nerespectării formei autentice, în acest caz, este nulitatea absolută a contractului.

În concluzie, pactul de opţiune se formează ca o promisiune de vânzare şi se poate finaliza printr-un contract de vânzare-cumpărare.

Întrucât pactul de opţiune prezintă elementele unei promisiuni de vânzare dar şi ale unui contract de vânzare-cumpărare (în unele cazuri), se pune întrebarea firească: pactul de opţiune este o promisiune unilaterală de vânzare, o vânzare „cu drept de opţiune”, un contract nenumit sau altceva?

Pentru a determina natura juridică a pactului de opţiune trebuie să observăm că acest contract conţine: o ofertă (a promitentului), un termen de opţiune (acordat beneficiarului), precum şi posibilitatea finalizării unei vânzări (toate în cuprinsul unui singur act juridic).

Având în vedere că numai una dintre părţi (promitentul) se angajează ferm să vândă şi că este la fel de posibil ca vânzarea să fie perfectată sau nu, apreciem că pactul de opţiune prezintă caracteristicile unei varietăţi ale promisiunii unilaterale de vânzare.

Adăugăm că, deşi Noul cod civil nu consacră expres instituţia promisiunii unilaterale, în cuprinsul art. 1669 alin. 3 se arată că dispoziţiile promisiunii bilaterale de vânzare „se aplică corespunzător în cazul promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpărare”. Astfel, suntem motivaţi să credem că dispoziţiile art. 1278, art. 1279,

Pactul de opţiune „nu este un act unilateral”, ci o promisiune unilaterală a de a contracta

De precizat că acceptarea vânzării (prin „ridicarea opţiunii”) de către beneficiar nu se confundă cu acordul pe care acesta şi l-a dat la încheierea pactului de opţiune.

Nu împărtăşim varianta „vânzării cu drept de opţiune”, cel puţin pe considerentul că transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător se realizează prin acordul de voinţe al părţilor (iar consimţământul, element esenţial pentru perfectarea vânzării şi producerea efectelor sale, nu poate fi supus unei condiţii). Tot astfel, în doctrina franceză se susţine că la promesse unilaterale de vente est un contrat, „non pas sur la vente elle-meme, mais seulement sur la promesse”; a se vedea P. Puig, Contrats speciaux, Dalloz, Paris, 2009, p. 129.

Art. 1668-1670 Noul Cod Civil trebuiesc interpretate, în general, în sensul că pactul de opţiune este pe fond o promisiune unilaterală de vânzări.

Deşi, dispoziţiile art. 1668 alin. 1 Noul Cod Civil fac trimitere expresă numai la „pactul de opţiune privind un contract de vânzare asupra unui bun individual determinat” (în care promitentul este proprietarul bunului, iar beneficiarul este eventualul cumpărător), apreciem că pactul de opţiune poate privi, în aceeaşi măsură, şi o sumă de bani ca preţ al unei eventuale vânzări (în care promitentul face o ofertă de cumpărare, iar beneficiarul-proprietar al unui lucru are un drept de opţiune).

Deci, în aceeaşi măsură în care există un pact de opţiune la vânzare (în sens restrictiv) tot astfel poate exista şi un pact de opţiune la cumpărare. în acest sens, avem în vedere şi considerentul că „promisiunea de cumpărare” este consacrată, expres şi distinct (de promisiunea de vânzare), în denumirea marginală a art. 1669 Noul Cod Civil.

%d blogeri au apreciat asta: