Drept MD

Acasă » Protejat: Teze de an/licenţă » CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE A ÎNCĂPERILOR DE LOCUIT

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE A ÎNCĂPERILOR DE LOCUIT


Introducere…………………………………………………………………………………………….3

 

Capitolul I. Noţiuni generale cu privire la contractul de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit

1.1  Noţiunea şi particularităţile contractului de vânzare-cumpărare a imobilelor locative………….9

1.2 Modul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare a încăperii de locuit………………….15

 

Capitolul II: Elementele contractului de vânzare-cumpărare a încăperii de locuit

2.1 Subiecţii contractului de vânzare-cumpărare a încăperii de locuit…………………………………28

2.2 Încăperea de locuit ca obiect a dreptului de proprietate şi a contractului de vânzare-cumpărare…………………………………………………………………………………………………..34

2.3 Preţul contractului de vânzare-cumpărare a încăperii de locuit…………………………………….44

2.4 Forma contractului de vânzare-cumpărare ……………………………………………………..…49

 

Capitolul III: Particularităţile juridice ale vânzării-cumpărării a deferitor categorii de locuinţe

3.1 Practica judiciară în contractul de vânzare-cumpărare a caselor şi apartamentelor privatizate………………………………………………………………………………………………………………………56

3.2 Practica judiciară pe cauzele civile legate de contractele de vânzare-cumpărare a apartamentelor din cooperative de construcţie a locuinţelor cu cota de participare introdusă complet …………………………………………………………………………………………………………………………61

3.3 Evoluţia vânzării spaţiului locativ în ultimii ani ……………………………………………………………64

 

Concluzie…………………………………………………………………………………………………….68

 

Bibliografie………………………………………………………………………………………………..70

 

INTRODUCERE

 

O condiţie obligatorie a funcţionării economiei de piaţă este nivelul înalt de dezvoltare a pieţii imobiliare la nivelul economiei naţionale. Dezvoltarea pieţii imobiliare contribuie în mare măsură la realizarea unuia din principiile economiei de piaţă – independenţa economică a subiecţilor pieţii. Fiind dat faptul că locuinţa este o necesitate primordială a omului procurarea imobilului, arenda acestuia este o necesitate vitală.

Imobilul reprezintă un produs unic, care nu poate fi asemănat cu nimic. În experienţa internaţională se vorbeşte deseori nu atât despre piaţa valorilor imobiliare, ci despre domeniul imobiliar, dând de înţeles că aceasta nu este o piaţă ordinară. Imobilul locativ pe de o parte, reprezintă un obiect de primă necesitate fapt ce determină prezenţa continuă a acestui bun în circuitul civil. Pe de altă parte pare a fi cel mai scump produs pentru deferite pături sociale, deşi poate fi pusă pe aceiaşi balanţă cu pâinea, fără de care nu poate trăi nici un om, în prezent este un obiect de lux pe care nu oricine şi-l poate permite.

Actualitatea temei investigate. Transformările politice şi social-economice care au loc în Republica Moldova au contribuit la schimbări cardinale a mai multor aspecte ale vieţii cetăţenilor, inclusiv şi la circuitul civil al bunurilor.

Importanţa contractului de vânzare-cumpărare a încăperii de locuit se manifestă prin faptul că el se încheie pentru viitor, iar pentru cumpărător are o destinaţie de lungă durată şi, luând în consideraţie preţul contractului pentru ambele părţi, el este unul foarte costisitor.

     În rezultatul reformelor, imobilul locative a devenit marfă, care se poate cumpăra şi vinde liber pe piaţă, fără limite de cantitate. Cu toate acestea bunul imobil reprezintă o marfă specifică, faţă de care nu pot fi aplicate normele obişnuite. Aceasta e condiţionat de preţul bunurilor, de legătura durabilă a acestora cu pământul, precum şi de importanţa socială majoră a acestor bunuri. În legătură cu aceasta statul nu poate evita reglementările speciale ale pieţii imobiliare. Reglementarea de stat a pieţii imobiliare constă, în primul rând, în formarea unui sistem a înregistrării de stat a bunurilor imobile, precum şi a drepturilor reale asupra acestor bunuri,care ar sta la baza protejării drepturilor şi intereselor participanţilor la tranzacţiile imobiliare.

Reglementări speciale a circuitului bunurilor imobile existau încă în dreptul privat roman, evoluând şi în ţările româneşti în perioade evului mediu,ca în perioada dezvoltării relaţiilor capitaliste să se elaboreze unele concepţii clasice,care şi azi stau la baza reglementării juridice a operaţiunilor cu imobile.

Dezvoltarea pieţii imobiliare a domeniului locative în Republica Moldova a fost marcată de adoptarea Legii privatizării fondului de locuinţe din 10 martie 1993 care a recunoscut instituirea proprietăţii private asupra bunurilor imobile locative. După privatizare încăperile locative puteau fi liber înstrăinate. Legea cadastrului bunurilor imobile reprezintă un pas în adoptarea unor reguli mai concrete în ceia ce priveşte circuitul bunurilor imobile,fapt consolidat prin adoptarea Codului civil.

Actualitatea temei cercetate este argumentată şi de schimbările ce au avut loc în ultimii cinci ani pe piaţa imobiliară. Creşterea spontană a preţurilor a transformat imobilul locativ într-un punct de atracţie

pentru investirea mijloacelor financiare.Ca urmare a crescut interesul manifestat faţă de imobilul locativ.

Scopul şi obiectivele tezei, rezidă în cercetarea aprofundată şi complexă a esenţei şi conţinutului reglementărilor legislative privind regimul juridic al încăperii locative,cercetarea şi analiza efectelor juridice ale înregistrării tranzacţiei,analiza problemelor teoretice şi practice întâlnite în procesul încheierii contractile de vânzare-cumpărare a imobilului locativ.

     Scopul lucrării constă în elucidarea reglementărilor referitoare la:

1) bunurile imobile locative ca entităţi ale dreptului de proprietate şi obiecte ale circuitului civil;

2) momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile ;

3) importanţa înregistrării tranzacţiei imobiliare;

4) condiţiile de valabilitate a contractile de vânzare-cumpărare a încăperii de locuit ;

5) efectele încheierii tranzacţiei de înstrăinare a bunului locativ;

6) consecinţele juridice întâlnite în practica judiciară,precum şi alta momente întâlnite în practică.

Analizând legislaţia, studiind literatura de specialitate naţională şi străină,deferitele aspecte teoretice şi practice alei temei abordate, având ca scop fundamentarea ştiinţifică şi elaborarea recomandărilor practice în vederea creării unui mecanism adecvat şi eficient de protecţie a drepturilor imobiliare în Republica Moldova, am conturat următoarele obiective:

–         cercetarea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului prin prisma originii, evoluţiei istorice;

–         definirea încăperii de locuit şi evidenţierea particularităţilor acesteia;

–         cercetarea trăsăturilor specifice ale regimului juridic al bunurilor imobile locative în cadrul circuitului civil;

–         definirea şi evidenţierea particularităţilor contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile locative;

–         analiza momentului dobândirii dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile locative prin încheierea convenţiilor;

–         cercetarea sistemului înregistrării de stat a tranzacţiilor cu bunurile imobile, a drepturilor reale asupra acestor bunuri, precum şi de a evidenţia rolul acestei instituţii în întărirea legalităţii şi ocrotirii drepturilor participanţilor la piaţa imobiliară;

–         analiza şi determinarea particularităţile obiectului, subiecţilor, formei şi preţul contractului de vânzare-cumpărare a încăperii de locuit;

–         cercetarea conţinutului tranzacţiei imobiliare şi a consecinţelor nerespectării prevederilor legale;

–         practica judiciară în contractul de vânzare-cumpărare a caselor şi apartamentelor privatizate;

–         practica judiciară pe cauzele civile legate de contractele de vânzare-cumpărare a apartamentelor din cooperativa de construcţie a locuinţelor cu cotă de participare introdusă complet.

     Noutatea ştiinţifică constă în analiza complexă a legislaţiei privind imobilul locativ, în caracterul mixt, teoretic şi practic al acestei analize. Reprezentând o încercare de a elucida,pe baza sistematizării normelor legale şi analizei creative a fenomenelor juridice,procesul de reglementare şi detaliere a particularităţilor contractului de vânzare-cumpărare a încăperii de locuit în Republica Moldova,lucrarea conţine recomandări pentru optimizarea apărării drepturilor contractanţilor,relevă probleme la care sugerează soluţii.

     Abordarea complexă a problemei regimului juridic al bunurilor imobile, precum şi a influenţei acestui regim asupra contractului de vânzare-cumpărare; analiza caracterelor economice şi juridice, care permit identificarea bunurilor imobile locative.

În procesul investigaţiilor s-au determinat principalele teze şi concluzii înaintate spre susţinere:

a)      înscrierea drepturilor imobiliare în registrul de stat are efect constitutiv de drepturi, ele devenind opozabile faţă de terţ de la această dată. Raţionamentul îşi găseşte confirmare în dispoziţiile articolelor 320, alin.(2), art.321, alin.(2), art.499, alin.(1) din Codul civil, conform cărora numai drepturile de proprietate înscrise au efect constitutiv şi, totodată, efectul opozabilităţii faţă de terţi;

b)     susţinem că înregistrarea de stat este un act ce are o importanţă juridică de care ar trebui să fie legate anumite consecinţe juridice ,care constau în faptul că din momentul înregistrării dreptul înregistrat poate fi opozabil terţelor;

c)      susţinem că înregistrarea de stat este act de recunoaştere din partea statului a apariţiei, grevării, transmiterii,încetării dreptului de proprietate sau altor drepturi reale asupra bunurilor imobile. Această particularitate evidenţiază caracterul public al înregistrării de stat;

d)     înregistrarea de stat este unica dovadă a existenţei dreptului subiectiv asupra imobilului. Dreptul înregistrat poate fi contestat numai pe cale judiciară, ceea ce creează prezumţia legalităţii lui;

e)      forma autentică a contractului de vânzare-cumpărare constituie o garanţie a apărării drepturilor cetăţenilor, fapt ce determină includerea unei prevederi exprese la acest capitol;

f)      încăperea locativă, indiferent de faptul în a cui proprietate se află, poate fi utilizată doar conform destinaţiei – pentru locuirea cetăţenilor. Schimbarea destinaţiei încăperii locative prin contractul de vânzare-cumpărare nu se admite;

g)     contractul de vânzare-cumpărare a încăperilor locative constă în transmiterea cumpărătorului de rând cu dreptul de proprietate asupra încăperii locative şi a dreptului asupra spaţiilor şi obiectelor de folosinţă comună din cadrul clădirilor cu multe apartamente;

h)     caracteristic contractelor de vânzare-cumpărare a încăperilor locative este şi faptul că pe lângă proprietar, încăperea de locuit poate fi folosită şi de alte persoane, care pot beneficia de acest drept în calitate de membri ai familiei, în baza contractului, sau în baza testamentului instituit de fostul proprietar. De aceea ca o condiţie esenţială a contractului se prezintă obligaţia vânzătorului de a informa în scris cumpătătorul de dreptul terţilor, care în conformitate cu legea vor avea dreptul de folosire a încăperii locative inclusiv şi după vânzarea acesteia.

     Suportul metodologic şi tehnico ştiinţific. În cadrul studierii problemei în cauză au fost cercetate concepţiile civilistelor din deferite state. De rând cu lucrările ştiinţifice şi ediţiile periodice editate în Republica Moldova, au fost studiate şi un şir de lucrări ale unor autori din România, Rusia care tratează regimul juridic al bunurilor imobile, evoluţia istorică a acestei instituţii,precum şi tendinţele actuale ale reglementării juridice a contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile locative.

     O atenţie deosebită merită lucrările savanţilor, care nemijlocit în operele sale au tratat problema vânzării-cumpărării bunurilor imobile, precum şi lucrările care,deşi nu constituie studii speciale la tema tezei de licenţă, totuşi abordează unele momente esenţiale în teoria drepturilor reale şi în teoria generală a obligaţiilor, fără de care ar fi fost imposibilă cercetarea la justa valoare a contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile. Printre aceşti savanţi se numără: Baieş S., Chibac Gh., Băieşu A., Vitreanschii V.V., Braghinschii M.I., O.S. Ioffe ş.a.

O importanţă deosebită la elaborarea prezentei lucrări a avut analiza bazei normative,şi anume Constituţia Republicii Moldova, Codul civil al Republicii Moldova, Legea cadastrului bunurilor imobile, Legea cu privire la notariat, Legea cu privire la privatizarea fondurilor de locuinţe, Legea condominiului fondului locativ ş.a.

Cercetarea se bazează pe studierea materialului teoretic şi legislativ, prin folosirea metodelor de cercetare istorică,sistematică,juridico-comparativă.

S-a utilizat pe larg metoda comparativă,care ne-a permis analiza contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile locative în procesul evoluţiei istorice,precum şi evidenţierea unor aspecte comune şi divergenţe în cea ce priveşte reglementarea vânzării-cumpărării bunurilor imobile în deferite state.

În procesul cercetării o semnificaţie deosebită a avut-o principiile teoretice şi metodologice desprinse din publicaţii civilistice în presa periodică, în monografiile de specialitate şi în alte manuale de specialitate.

Semnificaţia teoretică şi valoarea aplicativă a lucrării constă în următoarele:

  • s-a realizat un comentariu sistemic al legislaţiei privind înstrăinarea imobilului locativ pentru a înlesni soluţionarea mai multor probleme condiţionate de ambiguitatea şi lacunele întâlnite în reglementările naţionale din domeniu;
  • rezultate pot contribui la formarea unei atitudini noi faţă de regimul juridic al bunurilor imobile, în general,şi înstrăinarea acestora prin contractul de vânzare-cumpărare, în particular;
  • pentru o mai bună şi eficienţă percepere a materiei cercetate, se efectuează o analiză comparativă fundamentală a regimului juridic al bunurilor imobile în deferite perioade de evoluţie istorică şi la deferite state;
  • s-a făcut o analiză comparativă a reglementărilor legislative a deferitor state referitor la înstrăinarea încăperii locative pentru a elucida eficacitatea sistemului adoptat de Republica Moldova;
  • elaborarea unor recomandări practice,orientate spre perfecţionarea mecanismului derulării contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile,menite să asigure protecţia drepturilor şi intereselor legale ale subiecţilor participanţi la piaţa imobiliară.

Structura lucrării este condiţionată de obiectul şi sarcinile investigaţiei, astfel încât lucrarea conţine: Introducere,trei capitole, concluzii şi bibliografie.

   În capitolul întâi se face o analiză a particularităţilor contratului de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile, se cercetează aspectele juridico-economice ale încăperilor de locuit ca obiecte ale dreptului de proprietate şi a tranzacţiilor imobiliare. De asemenea, supus unei ample cercetări este conceptul momentului apariţiei la cumpărător a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile, a fost analizat sistemul înregistrării de stat a drepturilor asupra bunurilor imobile şi perspectivele dezvoltării şi reglementării juridice acestui sistem în Republica Moldova.

În capitolul doi a fost cercetate particularităţile vânzării-cumpărării încăperilor locative în special subiecţii şi forma contractului, precum şi preţul acestuia.

La capitolul trei se analizează întrebării de ordin juridic şi practica judiciară ce apare la întocmirea şi executarea contractelor de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit,precum şi alte probleme întâlnite la întocmirea a astfel de categorii de contracte.

În încheiere sunt expuse concluzii şi propuneri, care credem că pot contribui la perfecţionarea legislaţiei ce reglementează contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile şi înregistrarea de stat a dreptului obţinut prin încheierea acestor contracte.

I. NOŢIUNI GENERALE CU PRIVIRE LA CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRAREA ÎNCĂPERILOR DE LOCUIT

 

1.1. Noţiunea şi particularităţile a contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile

 

Unul dintre importantele contracte civile are menirea de a satisface necesitare de viaţă esenţială a cetăţeanului este contractul de vânzare-cumpărare a spaţiului locativ. Acest tezis se referă în mod egal atât la apartamentele din casele cu multe etaje, cât şi la casele cu 1-3 nivele, situate pe un lot de pământ şi destinate pentru domiciliul unei sau mai multe familii, de regulă, a unei familii[1].

Contractul de vânzare-cumpărare a imobilului este unul din cele mai răspândite mijloace de dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilelor. Acest contract este supus regulilor generale ale vânzării-cumpărării, dar prezintă anumite particularităţi, determinate de specificul obiectului contractului:

–     bunurilor imobile sunt durabil legate de terenurile care sunt amplasate;

–     datorită faptului că bunurile imobile sunt bunuri cu o valoare deosebit de mare, sunt necesare măsuri speciale de protejare a cumpărătorilor;

–     bunurile imobile de regulă sunt bunuri individual-determinate şi neînlocuibile, fapt ce îşi lasă amprenta si pe reglementarea juridică a raporturilor legate de vânzarea-cumpărarea acestor categorii de bunuri.

Noţiunea legală de contract de vânzare-cumpărare o găsim în art.753 a Codului civil[2] al Republicii Moldova (în continuare CC RM), conform căruia prin contractul de vânzare-cumpărare „o parte (vânzător) se obligă să predea un bun în proprietate celeilalte părţi (cumpărător), iar aceasta se obligă să preia bunul şi să plătească preţul convenit”.

O definiţie similară este şi în Codul civil din 1964[3]. În baza contractului de vânzare-cumpărare vânzătorul se obligă să remită cumpărătorului proprietatea unui bun, iar cumpărătorul se obligă să primească bunul şi să plătească pentru el o anumită sumă de bani. Prin urmare definiţia legală existentă în prezent cât şi cea din legea veche evidenţiază cele două obligaţii ale cumpărătorului – de a prelua bunul şi de a plăti preţul contractului.

Codul civil al României[4] în art.1650 defineşte contractul de vânzare-cumpărare ca „o convenţie prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preţ pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească”.

Codul civil al Federaţiei Ruse[5] reglementează contractul de vânzare-cumpărare în partea a doua a Codului civil. Conform art.454 CC rus prin contractul de vânzare-cumpărare o parte (vânzător) se obligă să transmită un bun în proprietate unei alte părţi(cumpărător), iar cumpărătorul se obligă să primească acest bun şi să plătească pentru acesta o anumită sumă de bani.

Doctrinele moderne, aparţinând diferitor sisteme de drept, propun definiţii mult sau mai puţin asemănătoare cu cea legală. în literatura juridică s-a observat că definiţia legală nu este într-u totul exactă pe motivul că obiect a contractului de vânzare cumpărare pot fi şi alte drepturi reale sau de creanţă, nu doar dreptul de proprietate[6]. Astfel prin contractul de vânzare-cumpărare poate fi transmis dreptul de superficie, dreptul de creanţă,drepturi din domeniul proprietăţii intelectuale. Luând în consideraţie aceste precizări, în doctrină se propune următoarea definiţie a contractului de vânzare-cumpărare – un contract prin care una din părţi – vânzătorul – transmite celeilalte părţi – cumpărătorul un drept în schimbul unei sume de bani, numită preţ[7].

Contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile din care face parte contractul de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit, reprezintă o varietate a contractului de vânzare-cumpărare, care se delimitează de acesta printr-o particularitate specifică, şi anume: un obiect material deosebit – imobil locativ. Este de menţionat faptul că, spre deosebire de legislaţia Federaţiei Ruse, Codul civil al Republicii Moldova nu conţine reglementări speciale dedicate în exclusivitate vânzării cumpărării bunurilor imobile. în asemenea situaţie se aplică prevederile generale privind bunurile imobile(art.42, 214, 288, 290, 321 CC RM), contractele în general (195-241, 666-748 CC RM) şi cele ale contractului de vânzare-cumpărare(art.753-802 CC RM).

Conforma datelor statistice prezentate de firma imobiliară „Lara” dinamica pozitivă a activităţii de piaţă în timpul iernii (ianuarie şi februarie 2013), a dat cale de o încetinire în primăvara pe piaţa imobiliară secundară.  Într-adevăr, pe baza datelor de întreprinderea de stat „Cadastru”, în general, în primul trimestru înregistrat un 7 la sută mai multe contracte de vânzare de bunuri imobiliare decât în aceeaşi perioadă a anului precedent În ianuarie – peste 10830 de tranzacţii, întrucât în februarie – 9565 de tranzacţii şi în martie – peste 9280 de tranzacţiile pentru cumpărarea şi vânzarea de bunuri imobiliare.  Numărul de tranzacţii, a crescut cu 10,3%, reprezentând 49670 de tranzacţii în primele două luni ale anului 2012, comparativ cu aceeaşi perioadă a anului precedent[8].

Denumirea numărului de tranzacţii de vânzare-cumpărare a imobilului locativ a avut loc deoarece o mare parte din necesitatea în locuinţe a fost satisfăcută. Jucătorii de pe piaţa imobiliară au trecut într-un segment mai solvabil al pieţei (obiecte ale imobilelor comerciale, piaţa loturilor de pământ), în care s-a majorat substanţial numărul tranzacţiilor[9].

Datorită relaţiei de gen-specie, contractului de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit îi sunt proprii toate semnele caracteristice ale contractului de vânzare-cumpărare, care îl deosebesc de alte tipuri de contracte civile. Ca şi fiecare contract de vânzare-cumpărare, contractul de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, consensual, comutativ şi translativ de proprietate[10].

Conform prevederilor art.704, alin.l CC RM un contract este sinalagmatic dacă fiecare dintre părţi se obligă reciproc astfel încât obligaţia fiecărei din ele să fie corelativă obligaţiei celeilalte.

Noul Cod civil român în baza srt.1171 numeşte contractul sinalagmatic atunci când obligaţiile născute din acesta sunt reciproce şi interdependente.

Caracterul sinalagmatic (de la grecescul „sinalagma”- relaţie reciprocă) al contractului de vânzare-cumpărare denotă faptul că, odată fiind încheiat, acesta dă naştere la obligaţii reciproce şi interdependente pentru ambele părţi contractante, fiecare obligaţie a uneia din părţi îşi are cauza juridică în obligaţia respectivă a celeilalte părţi. Fiecare dintre părţile acestui contract (cumpărător şi vânzător) poartă răspundere în faţa altei părţi şi este considerată debitor al ei, în ceea ce trebuie să execute în favoarea acesteia, şi în acelaşi timp creditor, în ceea ce are dreptul să ceară de la ea. Astfel, vânzătorul are în principal obligaţia de a preda bunul şi de a-1 garanta pe cumpărător, iar ultimul de a plăti preţul şi de a ridica bunul. Aceste obligaţii se condiţionează reciproc şi de fapt sunt echivalente din punct de vedere economic.

Aici putem menţiona şi susţine poziţia dlui Dorin Cimil în ceea ce priveşte faptul că sensul cuvântului „sinalagmatic” în limba greacă este echivalent cu cuvântul contract”[11].

Fiind un contract sinalagmatic, pentru contractul de vânzare-cumpărare sunt aplicabile prevederile speciale privind contractele sinalagmatice (art.704-711 CC RM), se poate opune excepţia de neexecutare a contractului, se poate cere rezoluţiunea pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiilor de către cealaltă parte.

Art.705 alin.1 CC RM prevede că persoana obligată în baza unui contract sinalagmatic este în drept să refuze executarea propriei obligaţii in măsura în care cealaltă parte nu-şi execută obligaţia corelativă, dacă nu s-a obligat să execute prima sau dacă această obligaţie nu rezultă din lege sau din natura obligaţiei.

După V.V.Vitreanschii, caracterul sinalagmatic al contractului de vânzare-cumpărare se exprimă prin faptul că cumpărătorului în toate cazurile (cu excepţia contractului de vânzare-cumpărare cu plată prealabilă) îi aparţine dreptul de a primi o executare corelativă a obligaţiei sale. Cumpărătorul, la părerea lui V.V Vitreanschii, nu trebuie să execute obligaţia de plată a preţului până la executarea de către vânzător a obligaţiei sale de transmitere a bunului. Dacă contractul de vânzare-cumpărare este încheiat cu condiţia plăţii prealabile, atunci subiect a executării corelative devine vânzătorul, care poate să nu execute obligaţia de transmitere a bunului până la primirea plăţii prealabile[12].

Vânzarea-cumpărarea este un contract consensual, fiind valabil încheiat din momentul în care părţile au realizat un acord asupra tuturor condiţiilor esenţiale ale contractului. Nu este necesară îndeplinirea nici unei formalităţi şi nu se cere predarea bunului şi plata preţului în momentul încheierii contractului.

Potrivit alin.2, art.679 Cod civil al R. Moldova, sunt esenţiale clauzele care sunt stabilite ca atare prin lege, care reies din natura contractului sau asupra cărora, la cererea uneia din părţi, trebuie realizat un acord.

Astfel, momentul perfectării contractului nu ţine de predarea bunului către cumpărător[13], deoarece legea nu atribuie transmiterea bunului condiţiilor esenţiale ale contractului. Condiţiile esenţiale ale vânzării-cumpărării sunt condiţiile referitoare la obiectul obligaţiei şi preţul acestuia. Cât priveşte predarea bunului în proprietatea cumpărătorului, această condiţie caracterizează doar executarea prestaţiei la care se obligă vânzătorul, existenţa căreia este determinată de prezenţa unui contract valabil încheiat. Astfel, atunci când momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare coincide cu predarea de facto a bunului, avem de a face cu executarea contractului în momentul încheierii acestuia şi nicidecum nu putem vorbi despre caracterul real al contractului de vânzare-cumpărare în cazuri speciale.

În literatura de specialitate, mai ales în cea română şi franceză prevalează ideea că consensualitatea este o caracteristică a contractului de vânzare-cumpărare care admite şi unele excepţii. Excepţiile se referă şi la contractele de înstrăinare a terenurilor, care sunt atribuite contractelor solemne. Majoritatea autorilor români, fiind influenţaţi de doctrina franceză, evidenţiază după modul de formare o categorie de contracte aparte, şi anume – contractele solemne care, la părerea lor, se deosebesc categoric de contractele consensuale. În viziunea acestor autori contractele consensuale sunt cele care se încheie prin acordul de voinţă a părţilor, simpla loc manifestare de voinţă, neînsoţită de nici un fel de formă, fiind suficientă pentru formarea valabilă a contractului[14]. Iar la contractele solemne, spre deosebire de cele consensuale, sunt atribuite contractele, pentru a căror încheiere valabilă se cere respectarea unei anumite forme.

În opinia noastră, clasificarea contractelor după modul de formare, adică în dependenţă de momentul apariţiei lui, presupune existenţa a două categorii: contractele consensuale (din lat. consensus – acord de voinţe, consens) şi contractele reale (din lat. res – lucru). Ca contracte consensuale, la care atribuim şi vânzarea-cumpărarea. imobilelor, sunt recunoscute toate contractele care se consideră încheiate în momentul în care părţile au ajuns la un acord comun asupra conţinutului lor. E altceva că consimţământul trebuie să fie manifestat într-o formă cerută de lege şi, în acest caz, contractul se va considera încheiat atunci, când părţile vor ajunge la un acord, în forma stabilită pentru acesta, asupra tuturor clauzelor esenţiale ale lui.

Contractele solemne, sunt aceleaşi contracte consensuale, cu o singură deosebire – acordul părţilor trebuie să întrunească o anumită formă, care în cazul înstrăinării bunurilor imobile, trebuie să fie scrisă.

Conform Codului civil al Republicii Moldova contractul încheiat în scris între părţi este valabil, efectele acestuia fiind opozabile terţilor doar din momentul înregistrării. Adică nici cumpărătorul până la înregistrare nu poate înstrăina sau da în arendă bunul şi nici vânzătorul nu mai poate dispune de bun, ceea ce e condiţionat de modul de dobândire a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile. Odată încheiat şi executat, contractul de înstrăinare a imobilului duce la imposibilitatea vânzătorului de a dispune în continuare de lucrul vândut, deoarece încheind contractul de înstrăinare a bunului imobil şi transmiţându-1, vânzătorul, benevol, prin propria-i voinţă, refuză de la proprietatea bunului în favoarea cumpărătorului.

Contractul de vânzare-cumpărare este un contract cu titlul oneros. Act juridic cu titlul oneros este actul prin care se procură unei părţi un folos patrimonial pentru obţinerea în schimb a unui alt folos patrimonial (art.197, alin.2 CC RM). Prin urmare, ambele părţi urmăresc la încheierea contractul,ui anumite interese patrimoniale, adică primirea unui echivalent în schimbul prestaţiei la care se obligă. Astfel, contraprestaţia rezidă în recepţionarea de către cumpărător a bunurilor în proprietate şi primirea unei recompense în formă bănească din partea cumpărătorului.

Caracterul oneros este o caracteristică obligatorie a contractului de vânzare-cumpărare în general şi a imobilului în special. Gratuitatea ar schimba însăşi natura contractului care nu ar mai putea fi numit contract de vânzare-cumpărare. Anume această caracteristică determină deosebirea dintre contractul de vânzare-cumpărare de donaţie. Totodată este de menţionat că folosul patrimonial primit de una din părţi contractuale trebuie să fie sub formă bănească, în caz contract suntem în prezenţa unui contract de schimb.

Contractul de vânzare-cumpărarea încăperii de locuit este un contract translativ de proprietate. Aceasta înseamnă că prin efectul realizării acordului de voinţă şi, potrivit regulii generale, transmiterea bunului operează transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător. Potrivit art.321 CC RM, dreptul de proprietate este transmis dobânditorului în momentul predării bunului imobil, dacă legea sau contractul nu prevedere alt fel. Norma respectivă are un caracter dispozitiv, astfel încât părţile pot stabili un alt moment la care se va produce efectul translativ de proprietate al contractului de vânzare-cumpărare. În cazurile bunurilor imobile, reglementările sunt imperative, dreptul de proprietate trecând la cumpărător din momentul înscrierii acestuia în registrul bunurilor imobile (art.321, alin.2 CC RM).

Codul civil al Federaţiei Ruse, asemenea Codului civil al Republicii Moldova, stabileşte momentul apariţiei dreptului de proprietate la cumpărător momentului transmiterii către acesta a bunului de către vânzător (art.223 CC FR) cu o singură deosebire că legiuitorul rus operează cu noţiunea de apariţie a dreptului de proprietate, pe când legiuitorul nostru utilizează noţiunea de dobândire a dreptului de proprietate.

Spre deosebire de reglementările Codului civil al Republicii Moldova şi Codului civil al Rusiei, legiuitorul român stabileşte momentul transferului dreptului de proprietate asupra bunului de la vânzător la cumpărător drept moment al realizării acordului de voinţă, indiferent dacă a avut loc sau nu predarea bunului vândut şi dacă a fost plătit preţul pentru el. Astfel conform art.1295 Cod civil al României „vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se vai fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat. În materie de vindere de bunurilor imobile, drepturile care rezultă prin vinderea perfectă între părţi nu pot a se opune mai înainte de transcripţiunea actului, unei a treia persoane care ar avea şi ar fi conservat, după lege, oarecare drepturi asupra imobilului vândut”

Vânzarea-cumpărarea este un contract comutativ, deoarece existenţa şi întinderea drepturilor şi obligaţiilor reciproce sunt cunoscute de părţi la încheierea contractului şi nu depind de un eveniment viitor şi incert, ca în cazul contractelor aleatorii. Cunoscând prestaţiile la care se obligă vânzătorul şi cumpărătorul pot aprecia valoarea acestora chiar la încheierea contractului.

 

1.2. Modul de încheierea a contractului de vânzare-cumpărarea încăperii de locuit

 

a) Momentul dobândirii dreptului de proprietate

 

Importanţa acestei probleme constă în faptul că momentul dobândirii dreptului de proprietate determină repartizarea între contractanţi a riscului pieirii fortuite sau a deteriorării bunului, posibilitatea urmăririi bunului de către creditorii unei sau altei părţi, posibilitatea revendicării de către proprietar a bunului său dintr-o posesie ilegală străină, precum şi apariţia pentru cumpărător a posibilităţii reale de exercitare a atribuţiilor de posedare, folosire şi administrare a patrimoniului procurat în baza contractului. Problema transmiterii dreptului de proprietate asupra imobilelor nu este nouă şi în teoria dreptului a mai fost cercetată.

Regula generală cu privire la momentul dobândirii dreptului de proprietate este – dreptul de proprietate ea naştere din momentul transmiterii bunului, fapt expres enunţat în art.321, alin.1 CC RM[15]. Această normă poartă un caracter dispozitiv, ceea ce înseamnă că părţile pot deroga de la ea. Dobândirea dreptului de proprietate din momentul transmiterii bunului este aplicabilă doar bunurilor mobile, bunurilor imobile fiind aplicabilă regula din art.321, alin.2 CC RM. Cu privire la bunurile imobile, Codul Civil al R. Moldova a instituit regula conform căreia dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile se dobândeşte din momentul înscrierii în registrul bunurilor imobile. Această regulă urmează a fi privită în context cu art.290 CC RM din care rezultă că dreptul de proprietate şi alte drepturi reale asupra bunurilor imobile, grevările acestor drepturi, apariţia, modificarea şi încetarea lor sunt supuse înregistrării de stat. Dacă regula referitoare la momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile poartă un caracter dispozitiv, apoi în cazul bunurilor imobile aceasta poartă un caracter imperativ, deci părţile unui contract nu pot deroga de la ea. Derogări de la regula, conform căruia dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile apare din momentul înregistrării în registrul bunurilor imobile, pot fi stabilite doar de lege.

În lumina reglementărilor din Codul Civil al R. Moldova, înscrierea în registrul bunurilor imobile este mijlocul legal de constituire a drepturilor imobiliare, de informare privind drepturile constituite opozabile erga omnes, precum şi instrumentul de garantare a acestora, de protecţie juridică şi încredere în operaţiunile juridice, ambele susceptibile de a fi folosite în înţeles general de securitate juridică. Din conţinutul Legii cadastrului bunurilor imobile[16] (în continuare Legea nr.1543/1998), rezultă că înregistrarea bunurilor efectuată pentru publicitatea imobiliară este mijlocul legal de recunoaştere publică a drepturilor imobiliare, de informare, precum şi instrument de garantare şi protecţie juridică.

Din analiza prevederilor Codului civil în coraport cu cele ale Legii nr.1543/1998, observăm diferenţe şi anume art.321, alin.2 CC RM dispune: în cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobândeşte la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege, iar art.4, alin.2 a Legii nr.1543/1998, obiecte ale înregistrării sunt bunurile imobile, dreptul de proprietate asupra lor, alte drepturi patrimoniale. Din analiza acestor prevederi observăm o neconcordanţă referitor la momentul dobândirii dreptului de proprietate deoarece conform Legii nr.1543/1998, se înregistrează dreptul de proprietate, ceea ce ne face să înţelegem că acest drept este deja dobândit.

Referitor la apariţia dreptului de proprietate la cumpărătorul unui bun imobil în literatura de specialitate sunt două teorii. Susţinătorii primei teorii afirmă că apariţia dreptului de proprietate a cumpărătorului asupra imobilului este condiţionată de două elemente componente ale procesului de transmitere a acestui drept[17]: încheierea contactului de vânzare-cumpăr în forma cerută de lege şi actul înregistrării de stat a transmiterii dreptului de proprietate asupra imobilului. Cu toate că încheierea contractului nu duc la apariţia dreptului de proprietate pentru cumpărător, acest fapt, ca un element component al procesului de transmitere a dreptului de proprietate asupra imobilului, creează o relaţie juridică între cumpărător şi vânzător. Datorită faptului că contractul de vânzare-cumpărare a imobilului este un contract consensual, părţile pot prevedea că obligaţiile de transmitere a bunului şi de achitare a preţului să fie executate până la înregistrarea de stat a transmiterii dreptului de proprietate. Dar aceasta nu înseamnă că vânzătorul care a încheiat contractul şi a primit banii, mai poate încheia şi în continuare convenţii cu privire la bunul înstrăinat, chiar dacă trecerea dreptului de proprietate la cumpărător n-a fost supusă înregistrării de stat.

Deci până la înscrierea drepturilor imobiliare, părţile unui act juridic translativ de proprietate sunt guvernate de regulile consensualiste ale Codului civil al Republicii Moldova, dar pentru constituirea dreptului legiuitorul a stabilit obligativitatea înscrierii drepturilor imobiliare în Registrul bunurilor imobile (art. 499 CC RM).

Cea dea doua teorie susţine că înscrierea în registrul bunurilor imobile nu are efect constitutiv de drepturi, ci doar efectul opozabilităţii faţă de terţi. Conform acestei teorii dacă admitem constituirea dreptului, atât între părţi cât şi pentru terţele persoane, la momentul înscrierii în Registrul bunurilor imobile nu este clar cum înregistrăm aceste drepturi dacă ele nu există? Deci drepturile apar între părţi în temeiul actului juridic şi sunt recunoscute public prin înscriere în Registrul bunurilor imobile din care moment devin opozabile terţilor.

În acest context, menţionăm că există două sisteme de evidenţă imobiliară în dreptul comparat, recepţionate de legislaţiile diferitelor state în materie de publicitate imobiliară. Primul sistem, conformat principiilor Revoluţiei franceze a impus, în materie contractuală, principiul consensualismului. În acest sistem dreptul se dobândeşte între părţi din momentul încheierii acordului de voinţă în forma cerută de lege, iar pentru opozabilitate este stabilită condiţia înregistrării.

Cel de al doilea, adaptat dreptului germanic, se întemeiază pe principiul relativităţii efectelor contractului şi prevede, în scopul opozabilităţii faţă de terţi, publicitatea drepturilor reale[18]. În acest sistem de publicitate imobiliară (sistemul real), drepturile se constituie numai după înscrierea în Registrul bunurilor imobile. Efectul translativ în cazul publicităţii personale în materie contractuală este limitat inter partes (între părţi). Codului civil al Republicii Moldova la art.290, alin.1, prevede că dreptul de proprietate şi alte drepturi reale asupra bunurilor imobile, grevările acestor drepturi, apariţia şi încetarea lor sînt supuse înregistrărilor de stat.

Înregistrarea de stat a bunurilor şi a drepturilor asupra lor este publică. Organul care efectuează înregistrarea de stat este obligat să elibereze oricărei persoane informaţii despre toate drepturile şi grevările înscrise asupra oricărui imobil (art.290, alin.2 CC RM).

Organul care efectuează înregistrarea de stat este obligat să elibereze, la cererea persoanei al cărei drept este înscris, un document ce ar confirma constituirea dreptului imobiliar chiar dacă a fost aplicată ştampila pe documentul prezentat spre înregistrare.

Acelaşi cod stabileşte: în cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobândeşte şa data înscrierii în registrul bunurilor imobile. Dar oare legea prin ea însăşi conferă cuiva proprietate asupra unui lucru? Cu certitudine, potrivit legii, bunurile fără stăpân sunt ale statului sau bunurile fără succesor (succesiune vacantă) trec în proprietatea statului în temeiul dreptului de moştenire asupra unui patrimoniu vacant dacă nu există nici succesori testamentari, nici legali sau dacă nici unul din succesori nu a acceptat succesiunea, sau dacă toţi succesorii sunt privaţi de dreptul la succesiune. În acest caz, statul mai întâi trebuie să declare averea fără stăpân şi numai apoi să şi-o atribuie. În concluzie, Legea (statul prin Oficiul Cadastral Teritorial) doar recunoaşte (confirmă) drepturile nu şi învesteşte pe cineva cu dreptul de proprietate asupra unui bun. De aceea, prin art.321 a CC RM se stabileşte obligativitatea înregistrării dreptului de proprietate imobiliară în registrul bunurilor imobile cu efectul constitutiv şi cel al opozabilităţii.

În materie de obligaţii sinalagmatice, adică reciproce, fiecare obligaţie constituie cauza celeilalte. Prin urmare, dacă una din obligaţii devine imposibilă de executat, cealaltă parte este eliberată şi nu mai datorează nimic.

Să examinăm chestiunea riscului, prin prisma acestui principiu, în contractele de vânzare-cumpărare. Două persoane, vânzătorul şi cumpărătorul, cad de acord asupra un vânzări. Transmiterea de proprietate, după cum am mai menţionat mai sus, se operează prin schimbul consimţămintelor şi cumpărătorul trebuie să devină proprietar al lucrului, indiferent dacă 1-a luat în primire sau dacă a rămas în posesia vânzătorului.

Prin încheierea contractului, se presupune că vânzătorul şi-a îndeplinit obligaţia sa, transmiţând dreptul de proprietate asupra lucrului cumpărătorului. încheind contractul, vânzătorul prin voinţa sa şi-a exercitat pe deplin toate atribuţiile sale de proprietar, refuzând în favoarea cumpărătorului de la posesia, folosirea şi administrarea lucrului. Vânzătorul prin acest acord îşi asumă obligaţia să transmită cumpărătorului proprietatea lucrului. Cumpărătorul, odată ce a devenit proprietar, trebuie să suporte riscurile cazurilor fortuite şi este obligat în consecinţă să plătească preţul, deşi obiectul a pierit. Această regulă o găsim chiar şi în dreptul roman, care numea riscul în materie de vânzare periculum rei venditate. Odată ce transmiterea proprietăţii a fost operată, întâmplările posterioare nu mai pot avea vreo consecinţă negativă asupra contractului, căci vânzătorul şi-a îndeplinit obligaţia de a transmite proprietatea, dobânditorul (cumpărătorul) rămânând la rândul său să-şi exercite şi el obligaţia de plată a preţului.

Reieşind din prevederile Codului civil, dreptul de proprietate asupra imobilelor apare la dobânditor din momentul înregistrării de stat, din acest moment la dobânditor trec şi riscurile. E o situaţie lipsită de sens, când lucrul poate fi posedat şi folosit de o persoană, iar riscurile să le suporte alta.

Deci apare problema când riscul pieirii fortuite îl suportă vânzătorul deoarece contractul de vânzare-cumpărare nu a fost înregistrat, dar de facto bunul imobil se află în posesia cumpărătorului. Soluţia ar fi ca în cazul transmiterii bunului imobil cumpărătorului până la înregistrarea tranzacţiei va fi menţionat în contract că riscul pieirii fortuite este suportat de către cumpărător din momentul încheierii contractului si transmiterii preţului. O asemenea posibilitate este prevăzută de legiuitor prin stabilirea caracterului dispozitiv a normei juridice de la art.318 CC RM, admiţând excepţii de la regula generală. O asemenea excepţie poate fi stabilită fie prin lege (ex. în cazul contractului de vânzare-cumpărare în art.759 CC RM), fie prin acordul părţilor( în conţinutul contractului).

 

b) Înregistrarea de stat a contractului de vânzare-cumpărare

 

Specificul regimului juridic al bunurilor imobile constă în instituirea unui mecanism de evidenţă a bunurilor imobile şi, tot odată de înscriere a drepturilor imobiliare prin ce se asigură proprietatea. în acest scop, majoritatea ţărilor post-sovietice au creat sau creează sisteme de evidenţă şi publicitate imobiliară. Interesul statului privind înregistrarea bunurilor/drepturilor vizează dezvoltarea pieţei imobiliare prin asigurarea unor raporturi juridice legale.

Înregistrarea bunurilor imobile este determinată de necesitatea cunoaşterii precise: a regimului juridic al bunurilor imobile, a elementelor de identificare, şi a titularilor dreptului de proprietate, a transferurilor de proprietate ale căror obiecte sunt bunurile imobile, a sarcinilor care le grevează etc. în acest mod, se asigură securitatea juridică privind existenţa şi păstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobândite cât şi circulaţia acestor drepturi până la stingerea lor.

Înregistrarea bunurilor imobile are următoarele funcţii[19]:

  1. Funcţie tehnică, ce constă în determinarea, prin măsurări, a poziţiei, suprafeţei şi configuraţiei imobilului, în clasificarea acestora după criteriul destinaţiei, categoriei de folosinţă şi al proprietarilor.
  2. Funcţie economică ce constă în ţinerea evidenţei imobilelor potrivit destinaţiei, categoriilor de folosinţă şi elementelor necesare determinării valorii economice.
  3. Funcţie juridică ce constă în operaţiuni de identificare a bunului imobil, a proprietarilor, şi în realizarea publicităţii imobiliare  .

Funcţia juridică, exprimată prin înscrierea şi evidenţa drepturilor, precum şi prin publicitatea imobiliară, este constitutivă de drepturi imobiliare. Registratorul verifică respectarea formei cerute de lege pentru actele juridice obiecte ale cărora sunt bunurile imobile: cum ar fi: încheierea actului juridic în forma cerută de lege, aplicarea ştampilei, semnăturilor etc. Cerinţele ce ţin de validitatea actului juridic (discernământ, excluderea viciilor de consimţământ etc.) sunt de competenţa notarului.

Înregistrarea de stat este un act ce produce efecte juridice care constau în faptul că din momentul înscrierii dreptul este opozabil terţilor. Suntem de părerea că constituirea dreptului este legată de două momente (caracteristice ambelor sisteme de publicitate: personal şi real)[20]:

– dreptul se constituie din momentul semnării de către părţii a actului juridic constitutiv sau translativ de drepturi (principiul consensualităţii), efectele având însemnătate numai pentru părţile actului juridic – în acest temei părţile execută obligaţiile contractuale, în caz de tergiversare de către una dintre părţi, se cere înregistrarea convenţiei etc;

– dreptul se constituie din momentul înscrierii în Registrul bunurilor imobile şi produce efecte atât pentru părţi cât şi pentru terţi (principiul relativităţii actului juridic), înregistrarea de stat a bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor este un act de recunoaştere din partea statului a constituirii, transmiterii, stingerii drepturilor reale imobiliare prin ce se evidenţiază caracterul public al înregistrării de stat. înscrierea dreptului în Registrul bunurilor imobile este unica probă a existenţei drepturilor reale. Dreptul înscris se consideră legal şi poate fi contestat numai pe cale judecătorească. Există deosebiri între înscrierea dreptului în raport de înregistrarea convenţiei care au sensuri diferite. Astfel, potrivit Legii 1543/1998, art. 26, registratorul înscrie dreptul de proprietate, în Registrul bunurilor imobile, în temeiul actelor doveditoare. Probă a înscrierii este parafa aplicată pe convenţie, iar în Registrul bunurilor imobile se indică la rubrica Temeiul înscrierii dreptului – contractul de vânzare-cumpărare, nr. din data etc.

Uniform procedura înregistrării este reglementată de Codului civil al Republicii Moldova, Legea nr.1543/1998, Legea RM nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile[21], Instrucţiunea cu privire la înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor, aprobată de Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru la 22 iunie 2005 prin ordinul nr.112, înregistrat la Ministerul Justiţiei a Republicii Moldova cu nr.423 din 17 octombrie 2005 (în continuare Instrucţiunea nr.423 din17.10.2005).

Registratorul primeşte documentele pentru înregistrare (se depun în două exemplare), acordă solicitantului consultaţii necesare în vederea completării cererii, decide intabularea sau înscrierea provizorie a drepturilor solicitate.

Temei pentru înregistrare serveşte contractul de vânzare-cumpăra reprezentate de solicitant, autentificate notarial. Actele juridice referitoare la bunurile imobile întocmite în formă scrisă simplă se depun în original, într-un număr de exemplare necesar efectuării înscrierilor în Registru. Cererea şi actele pentru înscrierea drepturilor se depun personal de titular sau prin reprezentant (art.242, alin.1 CC RM).

Dacă documentele ce confirmă drepturile sunt autentificate notarial cererea de înregistrare poate fi depusă de fiecare dintre părţi. În cazul în care cererea de înregistrare este depusă de persoana care solicită radierea dreptului, aceasta va prezenta şi datele necesare înregistrării titularului dreptului care se cere a fi înscris. Dacă se cere înscrierea drepturilor în temeiul unui act juridic neautentificat notarial, cererea trebuie să fie semnată şi prezentată de ambele părţi ale actului juridic.

Instrucţiunea nr.423 din 17.10.2005 stabileşte condiţii stricte pentru anumite categorii de persoane în cazul solicitării de către acestea a înregistrării bunurilor imobile/drepturilor. Astfel, minorii:

–   de la 16 ani, cărora li s-a acordat capacitate deplină de exerciţiu (prin emancipare), vor prezenta şi hotărârea autorităţii tutelare sau hotărârea judecătorească prin care li s-a atribuit capacitatea deplină de exerciţiu;

–   de la 14 ani, pot depune de sine stătător cerere de înregistrare numai cu acordul scris al părinţilor sau al curatorului.

În numele persoanelor fizice şi persoanelor juridice, cerea de înregistrare a bunului imobil şi a dreptului imobiliar o pot depune reprezentanţii.

Reprezentanţii persoanelor juridice confirmă împuternicirile prin originalul sau copia de pe Statutul (regulament, unui alt act de constituire) şi procesul-verbal sau decizia despre alegeri, sau ordinul despre numirea în funcţie a persoanei, sau extrasul din registrul întreprinderilor şi organizaţiilor privind conducătorul (directorul, managerul) întreprinderii ori organizaţiei, sau prin procura eliberată conform legii, în care să fie indicată data eliberării, date privind limita competenţei şi termenul împuternicirii (art.242 CC RM);

În cazul întreprinderii (firmei) specializate, care efectuează diferite operaţiuni pe piaţa imobiliară – împuternicirile se confirmă prin actul de identitate, procură şi contractul dintre unitatea economică şi clientul în al cărui interes se solicită înregistrarea.

Solicitantul prezintă oficiului cadastral următoarele documente:

  1. bonul ce confirmă achitarea serviciilor;
  2. cererea privind înscrierea drepturilor;
  3. buletinul de identitate, paşaportul naţional al cetăţeanului străin, buletinul de identitate al apatridului sau permisul de şedere, certificatul organelor de înregistrare a actelor de stare civilă privind schimbarea numelui, prenumelui, patronimicului în cazul necorespunderii datelor din actul de identitate a persoanei cu datele din documentele ce confirmă naşterea, transmiterea sau stingerea dreptului;
  4. certificatul privind înregistrarea de stat, după caz, şi actele de constituire în original sau copiile de pe acestea, pentru persoanele juridice;
  5. actele ce confirmă împuternicirile reprezentantului. (Procura se depune în original, dacă a fost eliberată numai pentru efectuarea operaţiunilor de înregistrare, sau se depune copia de pe ea dacă e generală);
  6. două exemplare a contractul de vânzare-cumpărare, care constituie temeiul apariţiei, dreptului de proprietate.

O condiţie nu mai puţin importantă stabilită în Instrucţiunea nr.423 din 17.10.2005 este cea potrivit căreia documentele prezentate pentru înregistrarea drepturilor trebuie să individualizeze bunul imobil (să conţină descrierea lui), să conţină numele părţilor, semnăturile de rigoare, iar în cazurile stabilite de lege să fie autentificate notarial şi ştampilate. În cazul în care documentul are două sau mai multe file, acestea trebuie să fie numerotate şi şnuruite.

În funcţie de concluzia rezultată după verificarea documentelor, registratorul va primi şi va înregistra cererea de înregistrare a drepturilor imobiliare sau o va restitui solicitantului motivând (pe cerere) refuzul. Cererea se restituie împreună cu documentele prezentate pentru înregistrare.

Potrivit art.31 a Legii nr.1543/1998, registratorul poate respinge cererea de înregistrare în următoarele cazuri:

a)       lipseşte actul de identitate al solicitantului sau dacă actul conţine inexactităţi;

b)      cererea a fost prezentată de o persoană neautorizată;

c)   lipsesc documentele pentru înregistrare;

d)  documentele prezentate nu corespund cerinţelor stabilite de legislaţie;

e)   drepturile solicitate pentru înregistrare nu sunt susceptibile de înscriere în registrul bunurilor imobile;

f)dreptul asupra bunului imobil solicitat pentru înregistrare este înregistrat pe numele unei alte persoane;

g)înregistrarea dreptului trebuie să fie efectuată de un alt oficiu cadastral teritorial.

Alte temeiuri de respingere a cererii, deduse din prevederile Legii nr.1543/1998 sunt:

– documentele prezentate conţin ştersături, adăugiri, cuvinte radiate sau alte corectări nemenţionate în ele (art. 29);

–   documentele sunt executate în creion (art. 20);

– documentele sunt grav deteriorate ceea ce nu permite interpretarea univocă a conţinutului lor ( art. 29);

–   documentele prezentate nu sunt numerotate şi şnuruite (în cazul în care documentul de drept are două sau mai multe file) (art. 29);

–   nu este individualizat bunul imobil sau dreptul a cărei înregistrare se solicită;

– în cerere nu este indicat felul înscrierii ce se solicită a fi efectuată în registrul bunurilor imobile (art.498 CC RM).

Registratorul poate refuza înscrierii dreptului de proprietate dacă:

a) solicitantul nu a îndeplinit în termen cerinţele privind înlocuirea sau prezentarea unor documente suplimentare pentru confirmarea şi înregistrarea drepturilor imobiliare invocate;

b) forma şi/sau conţinutul documentelor prezentate nu corespund cerinţelor legislaţiei;

c) s-a constatat că documentele prezentate nu sunt autentice;

d) datele din documentele prezentate nu corespund datelor din cadastru, cu excepţia cazurilor în care necorespunderea este cauzată de o eroare tehnică a oficiului cadastral teritorial;

e) există menţiunea privitoare la sechestrarea bunului imobil, dreptul asupra căruia este solicitat spre înregistrare. În cazul refuzului de înregistrare a dreptului, cererea ulterioară a aceluiaşi solicitant în privinţa aceluiaşi bun imobil se examinează ca o nouă cerere (Legea nr.1543/1998). Decizia privind refuzul înregistrării drepturilor imobile se aduce în scris la cunoştinţă solicitantului cu argumentarea temeiului de refuz.

La primirea documentelor spre înscrierea drepturilor solicitate, registratorul completează cererea, înregistrează cererea în condica de cereri, iar un exemplar se restituie solicitantului.

Conform dispoziţiilor legale (art.499, alin.1 CC RM), drepturile imobiliare se constituie din momentul înscrierii în registrul bunurilor imobile, adică retroactiv, de aceea este important ca registratorul să înscrie pe fiecare document, prezentat spre înscriere, numărul de înregistrare a cererii corespunzător condicii de cereri.

Următoarea etapă ce ţine de înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor este verificarea şi pregătirea documentelor. Legea nr.1543/1998, prin art.32, stabileşte că termenul de examinare a cererii şi de verificare a documentelor privind înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile nu trebuie să depăşească 20 de zile de la data înregistrării cererii. Aceeaşi lege prevede şi excepţie de la acest termen, adică termenul poate fi prelungit (cel mult cu 40 de zile) în cazul necesităţii substituirii sau primirii unor documente suplimentare de la solicitant.

Registratorul verifică: autenticitatea documentelor (posibile ştersături, adăugiri, cuvinte radiate etc); plenitudinea datelor şi executarea documentelor prezentate în forma stabilită de legiuitor[22]; corespunderea datelor din documente cu cele din dosarul cadastral şi Registru. Înregistrarea este efectuată de registrator având la dispoziţie: cererea şi documentele pentru înregistrare.

Dacă pentru înregistrare sunt necesare documente suplimentare, registratorul decide prelungirea termenului de examinare a cererii, înştiinţează, printr-un aviz solicitantul, indicând documentele pe care trebuie să le prezinte adăugător. Neexecutarea deciziei registratorului de a prezenta documente adăugătoare are drept efect neînscrierea dreptului.

Registratorul restituie documentele solicitantului sau reprezentantului acestuia la prezentarea actului de identitate. Faptul restituirii documentelor este confirmat de solicitant/reprezentant prin semnătură în condica de cereri, în care se va indica şi data.

Dosarul cadastral este o colecţie sistematizată de documente ce confirmă drepturile asupra imobilelor, de scheme, planuri, schiţe şi de alte documente ce conţin indicatorii de identificare. Importanţa dosarului cadastral este relevantă prin informaţia veridică acumulată în privinţa bunurilor imobile. Astfel, persoanele interesate pot solicita, conform legii, informaţie privind situaţia bunului imobil interesat.

Datele se înscriu în Registru, în ordine cronologică cu confirmarea prin semnătură şi ştampilă. înscrierile în registrul bunurilor imobile referitoare la suprafaţă, destinaţie şi categoria de folosinţă a bunului imobil sunt opozabile terţilor până la proba contrarie.

Codului civil al Republicii Moldova stabileşte exhaustiv, în art.498 alin.1, trei feluri de înscrieri: intabularea drepturilor reale; înscrierea provizorie a drepturilor reale şi notarea drepturilor de creanţă,faptelor juridice şi raporturilor juridice ce au legătură cu bunul imobil.

Intabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se referă la înscrierea drepturilor de creanţă, aferente imobilelor.

Potrivit art.498 CC RM, intabularea are ca obiect înscrierea drepturilor tabulare pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil. Astfel, se vor intabula: dreptul de proprietate, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de ipotecă etc. Prin urmare înregistrarea dreptului de proprietate în baza contractului de vânzare-cumpărare se efectuează prin intabulare.

Intabularea se va efectua cu condiţia corespunderii documentelor cerinţelor legale:

1) de validitate a actului juridic – de fond şi de formă; condiţiile de fond privesc conţinutul actului juridic (art.199 – 207 CC RM) şi se referă la capacitate, consimţământ, obiect, cauză; condiţiile de formă privesc   exteriorizarea voinţei (forma cerută ad validatem, ad probationem sau pentru opozabilitate faţă de terţi);

2) de identitate: a titularului dreptului tabular şi titularului actului juridic invocat spre intabulare, indicându-se numele părţilor;

3) deplinei puteri doveditoare a documentelor prezentate vizând valoarea ad probationem a înscrisului;

4) de identificare a bunului imobil;

5) de prezentare obligatorie a traducerii legalizate a documentelor întocmite într-o limbă străină.

În cazul unui contract de vânzare cumpărare cu pact de răscumpărare registratorul va efectua înscriere provizorie. În conformitate cu dispoziţiile art.501 CC RM, se înscriu provizoriu drepturile reale dobândirea cărora este afectată de o condiţie suspensivă sau rezolutorie – în actul juridic trebuie să fie expres indicată condiţia care suspendă naşterea dreptului sau care va consolida dreptul (condiţia se înscrie la rubrica Termenul. Condiţia). Conform prevederilor art.791 CC RM, termenul de răscumpărare pentru bunurile imobile locative este de cinci ani. In cazurile înscrierii provizorii, dreptul intabulat nu se va radia, în Registru fiind înscrişi doi proprietari până la consolidarea dreptului proprietarului nou înscris sau anularea înscrieri.

În cazul realizării condiţiei suspensive, dreptul se naşte în patrimoniul dobânditorului, deci înregistrarea provizorie se justifică. înscrierea provizorie produce efecte faţă de terţi, retroactiv, adică de la data înregistrării cererii, şi, ca rezultat, consolidează toate înscrierile făcute condiţionat.

Transformarea înscrierii provizorii în intabulare se face la cererea celui înscris provizoriu la prezentarea documentelor doveditoare a faptului justificării (ex. îndeplinirea sau neîndeplinirea condiţiei indicate în actul juridic în al cărui temei s-a efectuat înscrierea provizorie, prezentarea hotărârii judecătoreşti irevocabile). Potrivit Codului civil al Republicii Moldova, justificarea înscrierii provizorii are ca efect transformarea în intabulări a tuturor înscrierilor anterioare.

Dacă înscrierea provizorie nu a fost justificată, radierea acesteia se face cu consimţământul celui înscris sau în temeiul hotărârii judecătoreşti irevocabile. Concomitent cu radierea înscrierii provizorii nejustificate, registratorul va radia din oficiu înscrierile condiţionate de justificarea înscrierii provizorii (ce au legătură cu înscrierea provizorie) (art.502 CC RM).

În cazul unui antecontract privind un imobil locativ registratorul va efectua notarea în Registrul bunurilor imobile care are ca efect opozabilitatea acestora din momentul înregistrării (art.508 CC RM).

Înstrăinarea bunurilor imobile proprietate comună în devălmăşie poate fi realizată numai cu acordul coproprietarilor şi cu respectarea dreptului de preemţiune. Imobilul proprietate comună în devălmăşie poate fi înstrăinat cu acordul în scris al celuilalt soţ. în regim de contract matrimonial soţii dispun şi administrează de proprietatea imobiliară potrivit clauzelor stabilite în acest contract. La înregistrarea dreptului de proprietate comună în devălmăşie asupra bunurilor imobile, în registrul bunurilor imobile se indică datele despre ambii soţi dacă aceste bunuri au fost procurate sau construite în timpul căsniciei lor şi dacă contractul matrimonial dintre soţi, autentificat notarial, nu prevede altfel.

Locuinţa, indiferent de tipul de proprietate (publică sau privată) poate fi utilizată doar conform destinaţiei. Dreptul de proprietate asupra spaţiului locativ nu ţine de faptul aflării (locuirii în permanenţă) a acestuia sau a membrilor familiei în aceasta (proprietate comună în devălmăşie). O altă particularitate este că la înstrăinarea spaţiului locativ îşi vor da acordul şi minorii care, participanţi la privatizare, care la momentul înstrăinării locuinţei au atins vârsta de 18 ani.

Efectele juridice ale înscrierii, conform Legii nr.1543/1998, apar după efectuarea înscrierii dreptului în registrul bunurilor de la data primirii cererii de înregistrare, care trebuie să fie indicată în condica de cereri.

Efectul constitutiv al înregistrării constă în dobândirea drepturile reale asupra imobilelor supuse înscrierii. Efectul opozabilităţii este guvernat de art.499 CC RM, care prevede că drepturile reale asupra imobilelor se vor dobândi atât între părţi, cât şi faţă de terţi numai prin înscrierea în registrul bunurilor imobile. Literatura juridică precizează că, în acest sistem, din contractul de vânzare cumpărare se naşte numai un drept personal: cumpărătorul are dreptul de a cere transmiterea imobilului numai de la vânzător; din înscrierea în registrul bunurilor imobile se naşte un drept real – dreptul de proprietate înscrierile în registrul bunurilor imobile devin opozabile faţă de terţi de la data înregistrării cererii.

În registrul bunurilor imobile, în afară de drepturile patrimoniale asupra bunului imobil, se înscriu sub formă de menţiuni faptele juridice care pot duce la stingerea sau naşterea drepturilor patrimoniale asupra bunului imobil şi se fac rectificările necesare la înscrieri. Astfel, se consemnează o situaţie temporară /fapt juridic temporar, cu efect informativ şi sunt anulate la momentul producerii/ expirării situaţiei invocate ori sunt consolidate cu efectul constituirii dreptului şi opozabilităţii.

Ca regulă generală, consecinţa nerespectării condiţiei de înregistrare a actelor juridice constă în inopozabilitatea lor faţă de terţi. Această formalitate nu afectează valabilitatea actului juridic sau admisibilitatea anumitor mijloace de probă şi intervine deja după naşterea valabilă a actului juridic.

Efectele eschivării de la înregistrarea actului juridic sunt prevăzute în art.215 CC RM. În scopul apărării părţii de bună credinţă a actului juridic civil, în cazul în care cealaltă parte se eschivează de la înregistrarea acestuia sau dacă a expirat termenul stabilit de lege pentru înregistrare, legea permite părţii de bună credinţă să ceară instanţei de judecată dispunerea înregistrării actului juridic. Condiţia este ca acesta să fie încheiat în forma cerută de lege, în cazul contractului de vânzare-cumpărare în formă scrisă. în cazul acesta, actul juridic se înregistrează în baza hotărârii instanţei de judecată.

Norma art.215 CC RM este asemănătoare cu cea a art.213 CC RM cu privire la eschivarea de la autentificarea notarială a actului juridic. Există însă o deosebire substanţială între aceste două ipoteze: în cazul eschivării de la autentificarea notarială a actului juridic o condiţie necesară este ca actul juridic să fie executat total sau parţial, pe când în cazul eschivării de la înregistrarea actului juridic asemenea condiţie nu se impune.

Partea de bună credinţă este îndreptăţită să ceară de la partea care s-a eschivat neîntemeiat de la înregistrarea actului juridic prejudiciul cauzat prin întârzierea înregistrării actului juridic. Acest prejudiciu va include şi cheltuielile de judecată pe care le-a suferit partea de bună credinţă în legătură cu declararea actului juridic valabil de către instanţa de judecată.

Deci publicitatea imobiliară are rolul de constituire a drepturilor imobiliare, confirmare a existenţei drepturilor reale imobiliare şi oferă date certe privind situaţia juridică a imobilelor, răspunzând nevoii de certitudine şi corectitudine cu privire la regimul juridic al imobilelor în cazul constituirii, modificării sau stingerii drepturilor imobiliare, evitându-se înstrăinările succesive sau cele efectuate cu necunoaşterea unor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra acestor imobile, precum şi a ipotecilor sau privilegiilor cu care pot fi grevate.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

II. ELEMENTELE CONTRACTULUI DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

A ÎNCĂPERII DE LOCUIT

 

2.1. Subiecţii contractului de vânzare-cumpărare a încăperii de locuit

 

Ca şi oricare contract civil, contractul de vânzare-cumpărare a imobilelor cuprinde următoarele elemente: părţile, obiectul, preţul, forma şi conţinutul.

Părţi ale contractului de vânzare-cumpărare a imobilelor, adică subiecţii ai acestuia, sunt vânzătorul şi cumpărătorul.

În calitate de părţi la contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile atât de pe poziţie vânzătorului, cât şi de pe poziţia cumpărătorului pot participa orice subiecţi ai dreptului civil. Contracte de vânzare – cumpărare pot fi încheiate între persoane fizice, între persoane juridice cât şi între persoane fizice şi juridice. Statul poate fi şi el subiect al contractului de vânzare-cumpărare. Având calitatea de titular de suveranitate, statul ocupă un loc aparte între subiecţii de drept civil, el fiind o entitate „sui generis”, care nu poate fi confundată cu alţi participanţi ai circuitului civil. De cele mai multe ori statul, prin intermediul organelor sale special instituite, participă în calitate de subiect al contractului de vânzare-cumpărare a imobilului locativ rezultat al procesului de privatizare;.

Indiferent de faptul dacă în calitate de subiecţi ai vânzării-cumpărării apar persoanele fizice sau persoanele juridice, acestea trebuie să deţină capacitate de a contracta, iar referitor la calitatea de vânzător, acesta trebuie să fie şi titular al dreptului de proprietate sau ai unui alt drept real în privinţa bunului.

În literatura de specialitate capacitatea de a contracta a fost definită ca acea parte componentă a capacităţii juridice civile (de folosinţă sau de exerciţiu), constând în aptitudinea persoanei (fizice sau juridice) de a încheia personal sau prin reprezentant contracte civile[23].

Contractul de vânzare cumpărare, fiind un act juridic de dispoziţie atât pentru vânzător, cât şi pentru cumpărător, fapt ce determină ca părţile contractante trebuie să deţină capacitate de exerciţiu deplină.

Atât vânzătorul cât şi cumpărătorul poate fi orice persoană fizică care a atins majoratul (vârsta de 18 ani) şi nu a fost lipsită sau restrânsă, în ordine legală, în capacitatea de exerciţiu. Parte a contractului de vânzare-cumpărare poate fi şi minorul căsătorit, minorul emancipat. În conformitate cu prevederile art.14 Codul familiei[24], vârsta căsătoriei este de 18 ani pentru bărbaţi şi 16 ani pentru femei. Pentru motive temeinice, se poate încuviinţa încheierea căsătoriei cu reducerea vârstei matrimoniale pentru bărbaţi, dar nu mai mult decât cu doi ani. Reducerea vârstei matrimoniale va fi încuviinţată de autoritatea administraţiei publice locale în a cărei rază teritorială îşi au domiciliul persoanele care doresc să se căsătorească, în baza cererii acestora şi acordului părinţilor minorului. Astfel minorul poate dobândi capacitate deplină de exerciţiu prin căsătorie de la vârsta de 16 ani.

Capacitate deplină de exerciţiu poate fi dobândită de minor şi la vârsta de 16 ani prin emancipare. In acest caz atribuirea capacităţii depline de exerciţiu unui minor se efectuează prin hotărâre a autorităţii tutelare, cu acordul ambilor părinţi, adoptatorilor sau curatorului, iar în lipsa unui astfel de acord, prin hotărâre judecătorească.

Persoanele fizice declarate incapabile potrivit art.24 CC RM sau limitate în capacitatea de exerciţiu (art.25 CC RM) pot încheia contracte de vânzare-cumpărare numai prin intermediul reprezentantului legal sau cu încuviinţarea acestuia.

În cazul minorului, care a împlinit 14 ani, contractul de vânzare cumpărare poate fi încheiat cu încuviinţarea părinţilor, adoptatorilor sau a curatorului, iar în cazurile prevăzute de lege, şi cu încuviinţarea autorităţii tutelare. Parte a unui contract de vânzare-cumpărare a unui bun imobil va fi proprietarul bunului, minorul ce a împlinit vârsta de 14 ani, iar reprezentantul acestuia va manifesta acordul. Conform art.202 CC RM, acordul terţului la încheierea unui act juridic nu necesită formele stabilite pentru acest act. Prin urmare acordul părinţilor poate fi exprimat atât în formă scrisă cât şi în formă verbală.

Persoana juridică va avea calitatea de vânzător, cumpărător în cazul în care este constituită în condiţiile legii. Persoana juridică dobândeşte capacitate juridică de a contracta din momentul înregistrării la Camera înregistrării de stat. Un exemplu în acest context ar fi cazul când în capitalul social al societăţii pe acţiuni a fost depus un bun imobil locativ pe care persoana juridică doreşte să-1 vândă. În acest sens Legea cu privire la societăţile pe acţiuni nr.1134 din 2 aprilie 1997[25] prevede anumite reguli referitor la încheierea convenţiilor legate de procurarea sau înstrăinarea bunurilor de o anumită valoare. Aceste reguli pot fi aplicate şi în cazul imobilelor dacă valoarea lor depăşeşte 25% sau 50% din capitalul social al persoanei juridice. Conform art.83 al Legii cu privire la societăţile acţiuni, astfel de convenţii pot fi încheiate doar cu acordul unanim al consiliului de conducere a societăţii, iar în cazul î se adoptă ide adunarea generală.

În cazul întreprinderilor cu statut de persoană fizică, pentru societatea în comandită tranzacţiile sunt încheiate de către asociatul cu cotă deplină de participare. Contractul de constituire a societăţii poate să prevadă că anumite tranzacţii se încheie de comanditar, în numele societăţii, în temeiul şi în limitele indicate în procură, care se eliberează de asociatul cu cotă deplină de participare.

Dacă este vorba de societatea în nume colectiv, atunci tranzacţiile se încheie cu acordul tuturor proprietarilor. In cazul întreprinderii individuale, contractele sunt încheiate, evident, de către fondator.

Potrivit regulii generale, vânzător în contractul de vânzare-cumpărare poate fi doar persoana (fizică sau juridică) care deţine dreptul de proprietate asupra bunului sau un alt drept real ce i-ar permite de a contracta în vederea înstrăinării imobilului. Datorită înregistrării de stat obligatorii a dreptului de proprietate, împuternicirile legale ale proprietarului se justifică printr-un „titlu” sub forma unui extras eliberat de organul împuternicit cu funcţia înregistrării de stat. Astfel, la încheierea contractului, cumpărătorul, examinând extrasul, determina apartenenţa imobilului ce se înstrăinează, împuternicirile proprietarului, precum şi grevările instituite asupra bunului.

Dreptul de proprietate a vânzătorului trebuie să existe la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Pentru exemplificare se prezintă următorul caz[26]: S.V. şi E. au depus cerere de chemare în judecată împotriva lui V.G. şi alţii cu privire la declararea valabilităţii actului juridic de vânzare-cumpărare a odăii din apartament. în motivare au indicat că, în luna iulie 2002, au convenit cu pârâţii de a cumpăra odaia vizată la preţul de 1200 dolari SUA. După ce au plătit banii, au aflat că odaia nu era privatizată. Ulterior, la 16 decembrie 2002 a fost privatizat apartamentul în care se află odaia, însă pârâţii s-au eschivat de la încheierea contractului. Prin hotărârea judecătoriei Ciocana, mun.Chişinău din 26 septembrie 2006 acţiunea a fost respinsă ca neîntemeiată. Curtea de Apel Chişinău, prin decizia din 07 februarie 2007 a fost casată hotărârea primei instanţe şi pronunţarea unei noi hotărâri prin care acţiunea a fost admisă. Colegiul civil şi de contencios administrativ a decis casarea deciziei instanţei de apel cu menţinerea hotărârii primei instanţe. La momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, apartamentul era privatizat. Astfel, prima instanţă în mod corect şi în detrimentul soluţiei instanţei de apel, a respins acţiunea, concluzionând că recurenţii nu aveau dreptul de înstrăinare a unui bun, a cărui proprietate încă nu le aparţinea.

Legislaţia în vigoare prevede însă şi cazuri când în calitate de vânzător pot apărea şi alte persoane decât cele care deţin dreptul de proprietate asupra bunurilor sau alte drepturi reale ce le-ar permite înstrăinarea lor. Respectivele sunt împuternicite în baza legii, a contractului sau a unui alt titlu legitim de a înstrăina bunurile ce nu le aparţin cu drept de proprietate. De exemplu, managerul fiduciar poate încheia în nume propriu contracte de vânzare-cumpărare în privinţa bunurilor ce constituie patrimoniul primit în administrare fiduciară (art. 1053, alin. 1 CC RM). Un alt exemplu ar fi vânzarea imobilelor ipotecate efectuat de către creditorii gajişti sau executorii judiciari(art. 491, 492 CC RM)

În această ordine de idei, este cazul de menţionat şi comercializarea bunurilor sechestrate, efectuată de către executorul judecătoresc sau de către alt organ împuternicit conform Codul de executare al Republicii Moldova.23 Bunurile imobile ocupă locul patru în ordinea urmăririi bunurilor debitorului. Legislaţia în vigoare prevede că bunurile imobile ale debitorului pot fi urmărite dacă pentru satisfacerea creanţelor nu sânt suficiente mijloacele băneşti şi bunurile mobile (art. 91 Codul de executare). Despre sechestrarea bunului imobil executorul judecătoresc informează organul cadastral teritorial, iar dacă bunul este ipotecat – şi creditorul gajist.

Bunurile imobile sechestrate sunt vândute prin licitaţie. Vânzarea la licitaţie se organizează la sediul oficiului de executare sau într-un alt loc stabilit de către executorul judecătoresc. Anunţul despre desfăşurarea licitaţiei se publică într-un ziar local mai răspândit şi se afişează în sediul oficiului de executare respectiv. în anunţ se va specifica toate datele necesare desfăşurării licitaţiei.

Aşadar, în cazurile prevăzute de lege sau de contract, calitatea de vânzător o pot dobândi şi alte persoane decât cele ce sunt titulare ale dreptului de proprietate.

Asemenea vânzătorului, cumpărător în contractul de cumpărare-vânzare poate fi orice persoană fizică sau juridică având capacitatea de a contracta. Potrivit regulii generale, cumpărătorul, procurând un bun, devine proprietarul acestuia. Excepţii constituie cazurile prevăzute expres de lege sau de contract, când încheind un contract de vânzare-cumpărare în calitate de cumpărător, dreptul de proprietate este dobândit de altă persoană. Nu devin proprietari ai bunurilor persoanele fizice sau juridice care participă în calitate de cumpărător la contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza contractului de administrare fiduciară. Potrivit legislaţiei în vigoare, nu pot cumpăra bunurile, care se vând la licitaţie ca urmare a executării hotărârilor instanţelor judecătoreşti, întreprinderile de stat, organizaţiile obşteşti, persoanele cu funcţii de răspundere ale organelor administraţiei publice, justiţiei, procuraturii, organelor afacerilor interne, avocaţii şi membrii familiilor lor[27].

La fel, sub condiţia nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, legea stabileşte anumite cerinţe în vederea înstrăinării bunului proprietate comună pe cote-părţi sau a vânzării unei cote-părţi din proprietatea comună. Actele de dispoziţie, privind bunul proprietate comună, încheiate în lipsa unanimităţii pot fi lovite de nulitate relativa dacă se demonstrează că terţul este de rea-credinţă. Valabilitatea sau nulitatea unui asemenea act va depinde de faptul dacă dobânditorul va fi de bună sau de rea credinţă. Dacă dobânditorul este de bună-credinţă (nu ştia şi nici putea să ştie că bunul este comun şi nu este acordul tuturor coproprietarilor la înstrăinare ), actul de dispoziţie a bunului comun, nu va fi lovit de nulitate. În acest caz, ceilalţi coproprietari vor fi în drept să înainteze pretenţiile către acel coproprietar, care a înstrăinat bunul cu încălcarea dispoziţiilor art.351, alin.1 CC RM. Dacă însă dobânditorul este de rea-credinţă, actul de dispoziţie va fi lovit de nulitate, bunul înstrăinat fiind restituit coproprietarilor.

O altă regulă specială cuprinsă în art.351, alin.2 CC RM, se referă la începerea cursului termenului de prescripţie extinctivă, acesta începând să curgă de la data când coproprietarul care nu şi-a dat acordul a cunoscut sau trebuia să cunoască existenta cauzei de nulitate. Dreptul de a cere nulitatea actului de dispoziţie, care a fost încheiat cu încălcarea prevederilor art.351, alin.1 CC RM, îl au oricare din coproprietari, în decurs de trei ani de zile din momentul când au aflat sau trebuia să afle că bunul a fost înstrăinat..

Coproprietarul cotei-părţi din proprietatea comună pe cote părţi, care doreşte să vândă cota-parte, este obligat să înştiinţeze în scris pe ceilalţi coproprietari ai proprietăţii comune pe cote-părţi indicând preţul şi celelalte condiţii de vânzare. Dacă ceilalţi coproprietari ai proprietăţii comune pe cote-părţi vor renunţa să-şi exercite dreptul preferenţial de cumpărare sau nu vor exercita   acest drept în curs de o lună din ziua înştiinţării, vânzătorul are dreptul să-şi vândă cota-parte oricărei alte persoane. Coproprietarul poate să beneficieze de dreptul preferenţial doar în cazurile în care el este de acord să procure cota-parte la condiţiile indicate în notificare. Dacă coproprietarul nu va fi de acord cu preţul propus, atunci cota pate va putea fi vândută persoanei terţe. Bunul va putea fi procurat de terţe persoana la preţul ce a fost propus coproprietarului. Când cota-parte se vinde fără respectarea dreptului de cumpărare preferenţial, oricare coproprietar al proprietăţii comune pe cote-părţi poate să intenteze, în decurs de trei luni, o acţiune la instanţa de judecată, cerând să i se atribuie drepturile şi obligaţiile de cumpărător. Acest termen fiind de prescripţie începe să curgă din momentul când coproprietarii au aflat sau trebuiau să afle de încălcarea acestui drept.

Pornind de la faptul că dreptul preferenţial de cumpărare a cotei-părţi din proprietatea comună pe cote-părţi, se referă doar la coproprietari, cesiunea dreptului de preemţiune la cumpărarea unei cotei-părţi din proprietatea comuna nu se admite.

Cât priveşte proprietatea comună în devălmăşie, faţă de bunurile cu acest regim, de regulă, se aplică dispoziţiile legale cu privire la proprietatea comună pe cote-părţi. Dispoziţiile alin.2, art.369 CC RM prevăd unele cerinţe speciale pentru actele de dispoziţie asupra bunurilor imobile proprietate comună în devălmăşie. Pentru ca aceste acte de dispoziţie să fie valabile este necesar acordul scris al tuturor coproprietarilor devălmaşi. Consimţământul se poate realiza, fie prin participarea personală a tuturor coproprietarilor devălmaşi la încheierea actului juridic de dispoziţie, fie în baza unui mandat special prin care coproprietarul devălmaşi împuterniceşte o persoană terţă (ori un alt coproprietar) să încheie acte de dispoziţie, fie prin eliberarea unei recipise din conţinutul căreia să reiasă acordul la săvârşirea actelor de dispoziţie asupra bunurilor imobile proprietate comună în devălmăşie[28].

Lipsa consimţământului unuia din coproprietarii devălmaşi la încheierea unui act juridic de dispoziţie cu privire la bunuri imobile comune nu poate fi suplinită nici chiar printr-o hotărâre judecătorească[29].

Proprietatea comună în devălmăşie poate apărea atât în temeiul legii cât şi în baza unui act juridic. Cel mai răspândit temei de constituire a proprietăţii comune în devălmăşie este legea, în special Codul familiei privind bunurile proprietate comună a soţilor. în cazul contractelor de vânzare-cumpărare a imobilelor este necesar prezenţa acordului scris a celuilalt soţ, necesar pentru protecţia drepturile patrimoniale ale soţului. Majoritatea absolută a notarilor cer acordul în formă scrisă simplă sub aspect de cerere şi numai certifică autenticitatea semnăturii soţului pe document.

În acest context apare întrebarea dacă acordul celuilalt soţ este necesar numai doar pentru vânzarea bunurilor imobile sau şi pentru procurarea lor. Consider că e bine sa fie limitate cercul de convenţii pentru care e nevoie de acordul scris al celuilalt soţ, stabilind această regulă numai pentru convenţiile de înstrăinare a imobilelor – proprietate comună a soţilor. Convenţiile de procurare cu titlu oneros sunt la fel nişte convenţii de administrare a mijloacelor băneşti – proprietatea comună a soţilor. Astfel, procurarea cu titlu oneros a imobilelor necesită utilizarea unor sume băneşti mari, care constituie o parte considerabilă a patrimoniului comun al soţilor. De aceea administrarea mijloacelor băneşti comune ale soţilor în cazul procurării imobilelor trebuie să fie echivalată cu administrarea bunurilor imobile, deoarece şi unele, şi altele constituie patrimoniul agonisit în comun pe parcursul anilor de căsnicie comună.

Consecinţele încheierii actelor de dispoziţie asupra bunurilor proprietate comună în devălmăşie în lipsa acordului coproprietarilor este prevăzut în art 369, alin.3 CC RM.

Deci, sancţiunea nerespectării cerinţelor este nulitatea relativă, nulitate ce poate fi confirmată de ceilalţi coproprietari: – care au limitat dreptul de dispoziţie încheind în acest sens un acord; care au fost împotriva încheieri actului de dispoziţie, precum şi de cei de la care nu   s-a cerut acordul la înstrăinarea imobilelor.

Valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare, în unele cazuri, este condiţionată şi de obţinerea unor acorduri (autorizaţii, încuviinţări) prealabile ale unor terţe persoane. Acordul (autorizaţia) poate fi solicitată în scopul protejării unor interese publice sau a unei părţi care participă la încheierea actului juridic.

Spre exemplu, în conformitate cu prevederile art.42 CC RM fără permisiunea prealabilă a autorităţii tutelare, tutorele nu este în drept să încheie, iar curatorul să încuviinţeze încheierea actelor juridice de înstrăinare (inclusiv de donaţie), de schimb, sau de închiriere (arendă), de folosinţă gratuită sau de depunere în gaj a bunurilor, a actelor juridice prin care se renunţă la drepturile persoanei puse sub tutelă sau curatela, a convenţiilor de partajare a averii sau a cotelor-părţi ale persoanei puse sub tutelă sau curatela şi a oricăror altor acte juridice care duc la micşorarea averii acestuia.

Nu se admite vânzarea imobilelor privatizate, fără acordul prealabil ai autorităţii tutelare, în cazul în care la privatizare a participat minorul (art.15, p.2 din Legea privatizării fondului locativ nr.1324-XII din 10.03.1993[30]).

 

2.2. Încăperea de locuit ca obiect a dreptului de proprietate şi a contractului de vânzare-cumpărare

 

Una dintre condiţiile esenţiale ale contractului de vânzare-cumpărare a imobilului este clauza referitoare la obiect. Pentru a defini obiectul contractului de vânzare-cumpărare, trebuie să pornim de la definirea obiectului contractului în general. Obiect al unui contract sau, mai bine zis, obiectul obligaţiei ce reiese din contract reprezintă prin sine acţiunile (sau inacţiunile), care trebuie să le execute (de la care trebuie să se abţină) partea obligată. Obiectul juridic al contractului de vânzare-cumpărare constă în acţiunile vânzătorului îndreptate spre transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului cumpărătorului şi, respectiv, acţiunile cumpărătorului în vederea preluării bunului şi achitării preţului convenit. În cazul în care aceste elemente lipsesc sau nu corespund prevederilor legale, contractul de vânzare-cumpărare nu poate fi considerat valabil.

Deoarece vânzarea este un contract bilateral, putem spune că obiectul contractului de vânzare-cumpărare este dublu. Astfel, obligaţia principală a vânzătorului are ca obiect predarea lucrului, iar obligaţia cumpărătorului plata preţului[31].

O.S. Ioffe scria că obiectul contractului de vânzare-cumpărare trebuie „neapărat să se concretizeze nu în unul, dar în două obiecte materiale, juridice şi voliţionale”[32]. În acest context, O.S. Ioffe pin obiecte materiale ale contractului vânzare-cumpărare înţelegea bunul ce urma să fie transmis şi preţul achitat pentru el; obiecte juridice – acţiunile părţilor de transmitere a bunului şi de plată a banilor, prin obiecte volitive voinţa individuală a cumpărătorului şi vânzătorului, în limita în care este supusă legislaţiei ce reglementează raporturile dintre ei[33].

Obiectul este o condiţie esenţială a contractului de vânzare-cumpărare. Clauza cu privire la obiect se consideră respectată dacă contractul permite de a determina denumirea şi cantitatea bunului. Conform alin.4, art.774 CC RM, în cazul în care nu este stabilită cantitatea bunului sau modul de determinare a acesteia, contractul este nul.

Pentru valabilitatea contractului bunul trebuie să îndeplinească următoarele condiţii: să fie în circuitul civil; să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista pe viitor; să fie determinat sau determinabil şi să reprezinte o prestaţie posibilă.

Prima condiţie căreia trebuie să-i corespundă obiectul material este ca bunul să fie în circuitul civil. Referitor la imobilul locativ ca obiect a contractului de vânzare cumpărare deosebim bunuri excluse din circuitul civil şi bunuri aflate în circuitul civil. În raport cu bunurile aflate în circuitul civil pot fi încheiate orice tranzacţie translativă de proprietate. Alta este situaţia în cazul bunuri excluse din circuitul civil. Nu pot constitui obiect al contractului de vânzare-cumpărare bunurile inalienabile care fac parte din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale (bunurile proprietate exclusivă a statului). În 2007, 3,3% din fondul locativ constituie proprietate publică, proprietăţii private revenindu-i marea majoritate de 96,7%.30

În schimb, bunurile din domeniul privat al statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale sunt supuse dispoziţiilor de drept comun, putând fi înstrăinate în mod liber, dacă legea specială nu prevede altfel.

A doua condiţie pentru valabilitatea contractului este ca bunul să existe la momentul încheierii contractului sau să poată exista pe viitor. Vânzarea este valabilă dacă are ca obiect un bun viitor, care nu există la momentul încheierii contractului, dar poate exista în viitor (de exemplu bunul ce se va confecţiona). Problematică ar fi situaţia când obiect a unui contract de vânzare-cumpărare a unui imobil locativ ar fi un bun viitor, deoarece determinarea bunului se face prin număr cadastral care se acorda unei construcţii deja finisate.

A treia condiţie este ca bunul să fie determinat sau determinabil. În cazul bunurilor certe determinarea bunurilor se face prin precizarea caracterelor lor individuale. Astfel, bunul va fi individualizat prin precizarea naturii sale (casă, apartament etc), a poziţiei acestuia în spaţiu sau a elementelor de identificare (loc de situare, număr cadastral etc). Obiect al contractului de vânzare-cumpărare analizat în această lucrare sunt bunurile imobile, bunurile individual determinate, neconsumptibile, bunurile divizibile şi cele indivizibile, bunurile corporale şi cele incorporale (drepturile reale).

Obiectul material al contractului de vânzare-cumpărare îl formează bunurile transmise cumpărătorului, deci încăperea ce face parte din patrimoniul imobiliar. Una din principalele caracteristici ale obiectului este prezenţa dreptului de proprietate asupra lui de către vânzător. La ziua de azi apar foarte multe litigii legate de posedarea dreptului de proprietate asupra bunului vândut şi la momentul stabilirii litigiului doar proprietarul bunului are dreptul de a înainta în instanţă de judecată acţiune în revendicare[34].

Imobilul reprezintă un produs unic, care nu poate fi asemănat cu nimic. In experienţa internaţională se vorbeşte deseori nu atât despre piaţa valorilor imobiliare, ci despre domeniul imobiliar, dând de înţeles că aceasta nu este o piaţa ordinară[35]. Primul paradox serios al marketingului constă în aceea că imobilele, dar mai ales imobilele locative, pe de o parte, reprezintă un obiect de primă necesitate -„acoperiş deasupra capului”, iar pe de altă-parte, pare a fi cel mai scump produs pentru diferite pături sociale. Pe de altă parte, conform preţurilor, locuinţa se referă mai mult la obiectele de lux, aşa ca maşinile străine, iahturile, bijuteriile sau obiectele de artă. Această particularitate distruge toate abordările clasice de marketing, care pot fi aplicate celorlalte grupuri de produse.

Pentru a sesiza specificul obiectului contractului de vânzare – cumpărare a imobilului locativ urmează de determinat locul acestuia în cadrul bunurilor circuitului civil, prin delimitarea bunurilor mobile de cele.

O primă încercare legislativă de definire a bunurilor imobile, a fost întreprinsă prin Legea cadastrului bunurilor imobile art.2: „bun imobil – teren, construcţie capitală, apartament şi altă încăpere izolată”. O asemenea definiţie este foarte restrictivă fără indicarea elementului specific acestor tipuri de bunuri. Această lacună a fost înlăturată odată cu adoptarea Codului civil. Conform art.288 CC RM la categoria de bunuri imobile se raportă „terenurile, porţiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaţiile prinse de rădăcini, clădirile, construcţiile şi orice alte lucrări legate solid de pământ, precum şi tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat durabil în acestea, adică bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a se cauza prejudicii considerabile destinaţiei lor”.

În Codul Funciar[36] al Republicii Moldova, art. 2/1 la categoria bunurilor imobile sunt atribuite sectoarele de teren şi obiectele aferente acestora ( solul, bazinele de apă închise, pădurile, plantaţiile multianuale, clădirile, construcţiile, edificiile, etc.) strămutarea cărora este imposibilă fără a cauza piedici directe destinaţiei lor. Clasificarea bunurilor în imobile şi imobile, în principiu, este întemeiată pe diferenţa de natură fizică care există între bunurile mişcătoare şi cele ce se caracterizează prin fixitate. La categoria bunurilor imobile, se atribuie şi alte bunuri care de fapt, după natura lor sunt mobile.

În alin.2, art.288 CC RM sunt enumerate principalele categorii de bunuri imobile. Acestea sunt bunurile a căror deplasare nu este posibila fără a se cauza prejudicii considerabile destinaţiei lor. Clădirile, construcţiile şi orice alte lucrări legate solid de pământ – cuprind orice construcţie sau lucrări, cum ar fi casele de locuit, fabricile, magazinele, prăvăliile, tunelurile, barajele, digurile, lucrările de sondare şi exploatare a minereurilor, canalizările de apă, gaz şi electricitate. Construcţiile care nu aderă la pământ şi pot fi mutate din loc în loc nu sunt considerate bunuri imobile.

Legiuitorul stabileşte două categorii de bunuri, care deşi după natura lor sunt bunuri mobile, sunt atribuie la categoria bunurilor imobile. Aceste sunt materialele separate în mod provizoriu de un teren atât timp cât sunt păstrate în aceeaşi formă, cum ar fi spre exemplu cărămizile din ziduri cu condiţia că acestea să fie reîntrebuinţate în aceia construcţie şi părţile integrante ale unui bun imobil care sunt detaşate provizoriu de acesta dacă sunt destinate reamplasării, spre exemplu unele elemente ale construcţiilor care sunt separate pentru a fi întrebuinţate în altă construcţie.

Conform art.130 al Codul civil al Federaţiei Ruse defineşte bunurile imobile în felul următor: „La bunurile imobile (patrimoniu imobiliar, imobile) se atribuie terenurile de pământ, subsolul, spaţiile acvatice , precum şi tot ceea ce este durabil legat de pământ şi nu poate fi strămutat fără o daună considerabilă destinaţiei acestora, inclusiv pădurile, plantaţiile multianuale, clădirile, instalaţiile”.

În legislaţia multor state clasificarea bunurilor în mobile şi imobile se efectuează în baza următoarelor calităţi ale bunurilor imobile: aşezare fixă (imobilitate), caracter individual-determinat, imposibilitatea înlocuirii.

Analiza pieţei imobiliare contemporane confirmă că majoritatea imobilelor sunt procurate în scopul obţinerii venitului şi cu cât mai mare va fi venitul posibil de realizat utilizând acest imobil, cu atât mai mare va fi preţul lui.

În literatura economică străină des se foloseşte următoarea clasificare a imobilelor, şi anume[37]:

l) Locativă – toată proprietatea în folosinţă personală destinată locuirii;

2) Comercială – proprietatea în sfera business-ului inclusiv (magazine, oficii, hoteluri,   parcări);

3) Industriale – clădiri, încăperi, instalaţii ale fabricilor uzinelor, depozitelor, staţiilor energetice;

4) Agricole – suprafeţele însămânţate , păşunile ,viile, livezile;

5) Imobilele cu destinaţie specială, ce nu se includ în nici în una din categoriile sus numite şi anume: şcolile , bisericile, cimitirele şi alte obiecte ce se pot afla în proprietate exclusivă a statului”.

În S.U.A. sunt patru clase de bunuri imobile[38]:

a) imobilul, dobândit în proprietate pentru a fi vândut;

b) imobilul, dobândit pentru a fi utilizat în comerţ şi business;

c) imobilul, dobândit pentru investiţii de capital.

O tratare vastă a bunurilor imobile, caracterizată prin calităţile – aşezare fixă (imobilitate), caracter individual-determinat, imposibilitatea substituirii, o găsim în: Codul civil francez din 1804 (art. 517-526)[39], care prevede trei categorii de imobile a) după natură, b) după destinaţie, c) drepturile reale. Anume categoriile b şi c reprezintă un interes deosebit, deoarece bunurile accesorii destinate deservirii şi exploatării bunului imobil sunt privite ca un complex patrimonial, figurând în circuitul civil ca un obiect integru.

Codul Civil al României în mod similar celui francez a stabilit trei categorii de bunuri imobile: imobilele prin natură, imobile prin destinaţie şi imobilele prin obiectul la care se aplică sunt drepturi.

La prima vedere delimitarea bunurilor mobile de cele imobile s-ar părea destul de simplă. S-ar părea că simplitatea definiţiei şi claritatea criteriilor caracteristice ale bunurilor imobile, nu ar trebui să creeze careva dificultăţi în atribuirea unui bun concret la categoria imobilelor. Ceea ce din punct de vedere teoretic pare a fi simplu, în practică poate crea dificultăţi.

Drept scop al înregistrării de stat a bunului imobil se presupune a fi recunoaşterea calităţilor lui adică flexibilitatea, durabilitatea, imposibilitatea strămutării fără a dăuna destinaţiei, stabilitatea calităţilor individuale, care vor permite identificarea bunului. Această înregistrare a bunului imobil are rezultat conferirea acestuia un număr cadastral propriu.

Consecinţa juridică a unei astfel de înregistrări este recunoaşterea obiectului înregistrat drept bun imobil şi aplicarea faţă de acesta a regimului juridic al bunurilor imobile, ceea ce presupune înregistrarea de stat a drepturilor asupra lui, precum şi transferul acestor drepturi.

Determinarea imobilului în contractul de vânzare-cumpărare este una din condiţiile esenţiale ale contractului, nerespectarea căruia poate duce la nulitatea contractului. în contract ar trebui să se includă nu numai denumirea obiectului care urmează a fi transmis cumpărătorului în baza contractului de vânzare-cumpărare, dar şi caracteristica acestuia,descrierea lui detaliată, inclusiv a terenului pe care este amplasată construcţia, suprafaţa imobilului, numărul cadastral care permit determinarea bunului imobil.

În conformitate cu legislaţia civilă în vigoare încăperile de locuit de asemenea intră în categoria bunurilor imobile. încăperile de locuit fac parte din fondul de locuinţe împreună cu casele de locuit. Din fondul de locuinţe nu fac parte acele încăperi nelocuibile din casele de locuit, care sunt destinate pentru comerţ, deservire socială şi alte scopuri cu caracter neindustrial, (art.4 al Codului cu privire la locuinţe al RSSM)[40].

Anterior privatizării, fondul de locuinţe era constituit din locuinţe de stat, locuinţe departamentale, aflate la balanţa întreprinderilor, organizaţiilor de stat şi sindicatelor, altor formaţiuni obşteşti, locuinţe în case cooperatiste şi case particulare.

Codul cu privire la locuinţe al RSSM determină următoarele tipuri de locuinţe:

  1. fond locativ de stat, adică spaţiul locativ din clădirile aflate în proprietate de stat;
  2. fond locativ obştesc – spaţiul locativ ce aparţine organizaţiilor obşteşti,
    cooperatiste, sindicatelor;
  3. fond locativ cooperatist – spaţiul locativ ce aparţine cooperativelor de construcţii locative;
  4. fond locativ cooperatist – spaţiul locativ ce aparţine cooperativelor de construcţie a locuinţelor.

Începând cu anul 1990 structura fondului locativ a început să se schimbe considerabil. Dacă în 1990 fondul locativ de stat, conform anuarului statistic[41], constituia în republică 24 mln.m2 şi cel privat 53,9 mln.m2, atunci către sfârşitul anului 1995 fondul de stat constituia doar 11 mln.m2 şi cel privat – 60,8 mln.m2. La începutul anului 2007 fondul locativ în Republica Moldova constituia circa 77,1 mii m2. În localităţile urbane este amplasat 37 % din fondul locativ, iar în localităţile rurale 63%[42]. Concomitent, putem observa că fondul locativ total din 1995 până în 2004 s-a micşorat, însă pentru mun. Chişinău s-a înregistrat o creştere[43]. Pe forme de proprietate în 2006, fondul locativ era constituit din 4,5% proprietate publică, 95,3% – proprietate privată, 0,1% proprietate mixtă, 0,5% proprietate a întreprinderilor mixte cu participarea străină.

În prezent există proiectul Legii cu privire la locuinţe unde s-a propus o nouă concepţie şi caracterizare a fondului de locuinţe în Republica Moldova:

Articolul 5. Tipurile fondului locativ

(1) În funcţie de forma de proprietate, fondul locativ se divizează în:
1) fondul locativ privat care este constituit din locuinţe proprietate privată a persoanelor fizice şi juridice, care nu se referă la structurile statale şi nu sunt subiecţi ai dreptului de proprietate publică;

2) fondul locativ public – constituit din fondul locativ al autorităţilor administraţiei publice locale şi fondul locativ departamental. Subiecţi ai dreptului de proprietate al fondului locativ public sunt autorităţile administraţiei publice locale şi întreprinderile, organizaţiile, instituţiile publice la balanţa sau în gestiunea cărora se află fondul locativ departamental.
   (2) În funcţie de destinaţie a locuinţelor, fondul de locuinţe se divizează în:

a) fondul locativ de menire socială: casele de locuit, apartamentele în blocul locativ, încăperile locuibile în alte tipuri de clădiri, date în locaţiune cetăţenilor, care, în condiţiile legii, necesită protecţie socială;

b) fondul locativ al cooperativelor de construcţie a locuinţelor şi cooperativelor de locuinţe: apartamentele sau părţi din ele populate de membrii cooperativelor de construcţie a locuinţelor sau cooperativelor de locuinţe, construite din mijloacele şi forţele proprii;

c) fondul locativ de serviciu: locuinţe destinate funcţionarilor publici, angajaţilor unor instituţii sau agenţi economici, acordate în condiţiile contractului colectiv şi/sau individual de muncă, potrivit prevederilor legale;

d) fondul locativ cu statul special (de protocol): locuinţele destinate utilizării de către persoanele care sunt alese sau numite în unele funcţii ori demnităţi publice, exclusiv pe durata exercitării acestora;

e) fondul locativ de manevră: locuinţele destinate cazării temporare a persoanelor şi familiilor ale căror locuinţe au devenit inutilizabile în urma unor catastrofe naturale sau accidente, sau ale căror locuinţe sunt supuse demolării în vederea realizării de lucrări de utilitate publică, precum şi lucrărilor de reabilitare ce nu se pot efectua în clădirile ocupate de locatari;

f) cămine: blocuri locative destinate pentru domicilierea muncitorilor, funcţionarilor, studenţilor, elevilor, precum şi altor cetăţeni în perioada muncii sau a învăţăturii;

g) aziluri: clădiri cu destinaţie specială pentru cazarea temporară a unor grupuri de cetăţeni defavorizaţi;

h) casele de vacanţă reprezintă locuinţele ocupate temporar, ca reşedinţă secundară, destinată odihnei şi recreării.

Încăperea locativă – ca obiect al contractului ca atare nu are o definiţie concretă. În Codul locativ al Federaţiei Ruse[44] s-a încercat să se dea o definiţia simplă a încăperii în art.15, unde se menţionează că încăperea locativă este o încăpere izolată, care constituie bun imobil şi este adecvată pentru trai permanent a cetăţenilor şi corespunde cerinţelor tehnico-sanitare. Conform prevederilor art.16 Cod locativ al Federaţiei Ruse la încăperile locative se atribuie: casa de locuit sau o parte din casă; apartament sau o parte din apartament; o cameră.

În Legea locuinţei nr.114 din 11.10.1996[45] din România nu este dată nici o definiţie a încăperii locative, dar în art.2, lit.a) se foloseşte termenul „locuinţă ce reprezintă construcţie alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoanei sau familii.

În Proiectul Legii cu privire la locuinţă din Republica Moldova s-a propus definiţia de locuinţă, care practic este identică cu noţiunea din Legea locuinţei României. În art.3 al proiectului Legii cu privire la locuinţă se menţionează că, locuinţa – construcţie alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, precum şi alte încăperi auxiliare (bucătărie, bloc sanitar, etc.), care satisface cerinţelor de locuire permanentă ale unei sau mai multor persoane; în calitate de locuinţa se recunosc apartamentele în blocuri locative, încăperile locuibile în cămine, în clădiri cu altă destinaţie, casele de locuit individuale.

Încăperile locative reprezintă o categorie aparte de imobile, vânzarea-cumpărarea cărora trebuie sa se bucure de reglementări speciale datorită obiectului specific al acestor relaţii juridice.

Contractul de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit se deosebeşte de alte contracte de vânzare-cumpărare a imobilelor mai întâi de toate prin faptul că încăperea locativă, indiferent de faptul în a cui proprietate se află, poate fi utilizată doar conform destinaţiei – pentru locuirea cetăţenilor. Schimbarea destinaţiei încăperii locative prin contractul de vânzare-cumpărare nu se admite. Noţiunea de „încăperea locativă” poate fi considerată principala componentă a noţiunii de imobile din sfera locativă. Nu există o părere unică referitor la conţinutul noţiunii de „încăpere locativă”, care este interpretată în mod diferit.

Trebuie de menţionat, că în calitate de criteriu pentru includerea construcţiei (încăperii) în componenţa fondului locativ, legea a ales noţiunea de posibilitatea „locuirii”. Prin această noţiune trebuie de înţeles nu însăşi faptul locuirii îndelungate a unui cetăţean sau familiei în încăpere, dar destinaţia prevăzută la proiectare sau reproiectare. Posibilitatea locuirii este determinată de cerinţele sanitar-tehnice înaintate faţă de încăperile locative, prevăzute în Codul cu privire la locuinţe.

Pe lângă posibilitatea folosirii încăperii pentru trai, mai este necesară recunoaşterea oficială a încăperii ca locativă, ceea ce va servi drept temei de includere a acesteia în fondul locativ. O astfel de apreciere, prin emiterea unei hotărâri respective, este de competenţa organelor administraţiei locale.

Astfel, încăperea locativă este încăperea utilizabilă pentru o locuire permanentă. Anume această formulare este cel mai des folosită în legislaţie şi literatura de specialitate. Cu toate acestea în unele cazuri se mai cere încă un criteriu calificativ – amenajarea încăperii locative. Amenajarea este o noţiune relativă şi depinde de condiţiile localităţii concrete. După cum e cunoscut, la elementele amenajării se atribui apeductul centralizat, canalizarea, încălzirea centralizată, gazificarea ş.a. Însă nivelul amenajării în diferite localităţi este diferit: în unele localităţi încăperile locative sunt asigurate cu toate comodităţile, în altele – doar cu unele.

Noţiunea de „încăpere locativă amenajată” este mult mai largă şi în acelaşi timp mult mai concretă decât noţiunea „încăpere utilizabilă pentru locuire”. încăperile de locuit din sectorul privat pot să corespundă doar criteriului utilizabilităţii pentru locuire. Obiect al contractului de vânzare-cumpărare pot fi încăperile locative, faţă de care legea nu înaintează cerinţa amenajării obligatorii, e pe deplin suficient ca încăperea să fie utilizabilă pentru o locuire permanentă. O încăpere de locuit poate fi folosită doar pentru trai. Folosire ei în alte scopuri se admite doar după schimbarea destinaţiei în încăpere nelocativă, situaţie reglementată de Regulamentului privind autorizarea funcţionării şi schimbării destinaţiei construcţiilor şi amenajărilor aprobată prin Hotărârea Guvernului nr.306 din 30.30.2000[46]. Legislaţia actuală nu a elaborat o definiţie legală a încăperii locative, de aceea criteriul acceptabil pentru astfel de imobile ar fi utilitatea încăperii pentru trai, ceea ce la rândul ei presupune corespunderea normelor de construcţie, normelor antiincendiare, sanitaro-igienice. Pe piaţa imobiliară a Republicii Moldova obiectul ofertei era imobilul locativ nefinisat. De la 1 ianuarie 2008 se interzice darea în exploatare a apartamentelor nefinisate[47]. O decizie în acest sens a luat Agenţia pentru construcţii şi amenajarea teritoriului. Potrivit ordinului acestei instituţii, se interzice recepţionarea finală a lucrărilor necalitative şi obiectivelor nefinisate, în special a caselor de locuit pe motivul majorării numărului de pretenţii ale comandatarilor de apartamente faţă de calitatea lucrărilor[48]. Majoritatea apartamentelor sunt date în exploatare fără a fi finisate.

Piaţa imobiliară a R. Moldova propune următoarele serii de apartamente în case cu multe etaje:

„de-a lui Hruşiov” – apartamente amplasate în casele cu 4-5 etaje construite în anii’60, primele case de construcţii în masă. Sunt amplasate practic în toate raioanele.

„de-a lui Brejnev”- apartamente amplasate în casele cu 5 etaje construite în anii’70, care, în comparaţie cu primele au cu camere cu suprafaţa mai mare, înălţimea camerelor este mai mare şi sunt mai calitativ construite;

„de-a lui Stalin” – apartamente amplasate în construite în anii’30-’50, sunt situate în centrul oraşului, suprafaţa locativă este mai mare, deşi sunt mai scumpe sunt foarte întrebate;

Cele mai întrebate sun încăperile locative din casele cu panouri care sunt mai rezistente la condiţiile climaterice şi pentru cazuri de cutremur. De regulă aceste case sunt situate în raioanele noi ale oraşului. Apartamentele din casele cu panouri limitează posibilitatea de efectuare a modificărilor de planificare. În casele de panouri sunt următoarele tipuri de planificări[49]:

SM (seria moldovenească)- se deosebesc prin suprafeţe mari a camerelor, vestibulului, bucătăriilor. În scara blocurilor sunt amplasate camere utilizate în calitate de cămări.

  1. o cameră – sunt de două tipuri, fie cu balcon din bucătărie a cărei mărime este de 8 m2, fie cu balcon din cameră şi bucătărie de 7 m2, suprafaţa totală fiind de 30-31 m2
  2. două camere – suprafaţa totală de variază între 51 şi 53 m2, de asemenea sunt de două tipuri diferenţa fiind în numărul de balcoane;

3. trei camere – camerele, bucătăria, antreul sunt spaţioase, două balcoane.

Seria 143 – este cea mai populară. Sunt încăperi în afara apartamentului folosite ca cămări.

a) o cameră – de regulă sunt de colţ, dacă sunt amplasate în centrul casei nu au balcon;

b) două camere – suprafaţa locativă este de 28 m2, bucătăria – 8 m2, iar balconul vine din salon;

c) trei camere – suprafaţa locativă este de 44 m, bucătăria – 9 m2, dormitorul având o suprafaţă medie, una-două balcoane;

Seria 135 – se aseamănă cu seria „varniţcaia”, doar că în cazul apartamentelor cu trei odăi este doar un singur balcon;

Serial02 – se caracterizează prin suprafeţe mari ale camerelor, după planificare se aseamănă cu cele de tip SM dar sunt amplasate în case cu 5 etaje, fapt ce influenţează preţul în sensul măririi acestuia;

Seria „varniţcaia„- spre deosebire de seria 135 au o suprafaţă mai mare. În apartamentele cu trei odăi sunt trei balcoane. Minusul acestui tip este lipsa balconului la bucătărie;

 

2.3. Preţul contractului de vânzare-cumpărarea încăperii de locuit

 

Întrucât caracterul echivalent al prestaţiilor este caracteristic raporturilor civile, în general, şi raporturilor contractuale, în special, majoritatea contractelor civile sunt cu titlu oneros şi, prin urmare, presupun plata unei contravalori a prestaţiei efectuate[50].

Luând în consideraţie faptul că contractul de vânzare-cumpărare este un contract cu titlu oneros, iar una din obligaţiile principale ale cumpărătorului este de a plăti contravaloarea bunului, o clauză esenţială este preţul.

Preţul este criteriul cel mai important care decide achiziţionarea unei locuinţe[51].

Preţul reprezintă suma de bani pe care o datorează cumpărătorul în schimbul bunului transmis de către vânzător. De altfel, preţul constituite obiectul contraprestaţiei pe care urmează să o facă cumpărătorul[52].

Contractul de vânzare-cumpărare a imobilului trebuie să includă în mod obligatoriu preţul acestui imobil. Datorită specificului contractului de vânzare-cumpărare a imobilului, preţul ca Referinţă:contractului nu sunt aplicabile contractului de vânzare-cumpărare a imobilului. Aici e necesară o altă reglementare, şi anume, dacă în contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile lipseşte condiţia referitoare la preţul la care au convenit părţile, contractul se consideră neîncheiat.

Preţul bunului imobil se poate stabili în contract pentru o unitate de suprafaţă sau pentru alte unităţi de măsură. În acest caz preţul total al imobilului, ce va trebui să fie achitat de cumpărător, se va determina reieşind din mărimea reală a imobilului transmis cumpărătorului. Contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile trebuie să includă preţul imobilului.

Preţul este un factor determinant în alegerea imobilului locativ dacă cumpărătorului îi convine suprafaţa şi locul amplasării lui. Din aceste considerente vânzătorii atrag potenţialii cumpărători prin intermediul diferitor reduceri şi spoturi publicitare[53].

Putem menţiona, că în afara de suprafaţa şi locul amplasării spaţiului locativ propus spre vânzare practica agenţilor imobiliari şi cea judiciară demonstrează că mai există şi alte criterii care influenţează cuantumul preţului la întocmirea contractelor de vânzare-cumpărarea locuinţelor. Printre aceste criterii putem menţiona următoarele:

1) comodităţile din apartament sau calitatea spaţiului locativ. Se are în vederea cu e dotat obiectul tranzacţiei: apă caldă şi rece, canalizare, gazificare sau aprovizionare cu curent electric în loc de gaz, telefonie, încălzire autonomă sau centralizat, ascensor ş.a.;

2) vârsta casei, în ce an a fost dată în exploatare, procentul de amortizare, din ce materiale e construită, a fost reparată capital sau necesită o asemenea reparaţie;

3) etajul la care amplasat apartamentul (dacă obiectul este situat într-o casă cu mai multe etaje). Cele mai solicitate sunt etajele doi-cinci, uneori şi primul, mai puţin solicitat ultimul etaj;

4) unde este situat apartamentul ca parte componentă a clădirii: la colţ; la mijloc, în partea de nord, sud, răsărit sau apus şi respectiv în ce perioadă a zilei şi cât timpul pătrund în apartament razele solare; 5) starea ecologică a mediului înconjurător. Acest criteriu depinde de zona verde din jurul casei, ce tip de copaci şi de care vârstă sunt amplasaţi în apropierea casei. Unii cumpărători categoric nu procură apartamente în zonele în care cresc plopi din pricina pufului căruia suferă de alergie. Nu în ultimul rând se ea în consideraţie şi existenţa sau lipsa zonei verzi din apropiere. Un moment negativ îl constituie poluarea aerului din cauza transportului intensiv pe drumurile din apropiere, care în afară de poluarea produc şi mare zgomot;

6) căile de comunicare şi distanţa de la transportul public, starea drumurilor şi altor tipuri de acces la apartament, numărul şi tipurile de transport care circulă prin apropiere;

7) amplasarea în apropierea obiectului tranzacţiei a centrelor culturale, de sănătate, de agrement ş.a.;

8) cine sunt vecinii şi care este componenţa familiilor acestora, sunt printre ei amator de animale domestice şi exotice şi dacă dispun de aceste animale în apartamente. Numai puţină importanţă are faptul abuzului de către vecini de băuturi spirtoase, narcotice şi altele;

9) starea terenului aferent de lângă bloc. Se are în vedere faptul dacă sunt amplasate pe acest teren centre de distracţie a copiilor, locuri de parcare, magazine, arbori ş.a.;

10) ce obiecte sunt amplasate la obiect – magazine, farmacie, baruri, restaurante şi alte centre de alimentare publică. Unele din aceste obiecte pot crea în unele zile a săptămânii careva incomodităţi;

11) starea etajului tehnic, a subsolului, a anexelor la bloc, starea sanitară a acestora, cine şi în ce mod se foloseşte de ele;

12) care este posibilitatea de a modifica, reconstrui ceva în locuinţă, de a construi vre-o anexă, balcon, beci ş.a.;

13) dacă obiectul contractului se află la ultimul etaj apoi este necesar de a verifica starea acoperişului casei şi care obiecte sunt instalate (antene parabolice sau alte obiecte care pot influinţa negativ asupra sănătăţii);

14) dacă se vinde o casă separată situată pe un lot de pământ, trebuie de verificat în mod obligatoriu cine este proprietarului terenului pe care este amplasată casa. Dacă terenul aferent nu este privatizat încă nu este târziu de a-l privatiza;

15) care comunicaţii trec prin apropierea şu la ce distanţă se află liniile roşii;

16) un moment foarte complicat îl constituie faptul vânzării imobilului în ordine de urgenţă. Acest fapt poate fi legat cu careva împrejurări, impedimente de ordin negativ, în acest caz în aşa mod se ascund careva vicii sau vânzătorul din alte considerente acţionează cu rea credinţă. În acest caz de verificat din ce cauză bunul se vinde în mod de urgenţă. Nu este de prisos de verificat periodicitatea vânzării imobilului respectiv (din diferite cauze, inclusiv şi de ordin negativ, unele şi acelaşi apartament a fost înstrăinat în ultimii ani de câteva ori). Neverificarea acestor date poate naşte careva probleme pentru cumpărător pe viitor.

În literatura de specialitate autohtonă, preţul în contractul de vânzare-cumpărare este supus următoarelor condiţii:

a) să fie exprimat în bani – Stabilirea preţului sub forma unei sume de bani este de esenţa vânzării. Dacă înstrăinarea unui bun se face nu contra bani, ci în schimbul unui alt bun contractul nu mai poate fi calificat ca vânzare-cumpărare, ci un schimb (art.823 CC RM). De asemenea, în cazul când în schimbul unui lucru se promite prestarea unei întreţineri, avem de a face cu un contract de înstrăinare a bunului cu condiţia întreţinerii pe viaţă (art.839 CCRM).

b) să fie determinat sau determinabil. Aceste condiţii pot fi deduse din dispoziţiile art.756 CC RM. Preţul este determinat dacă cuantumul lui este stabilit de părţi la momentul încheierii contractului. Determinarea preţului nu presupune stabilirea modalităţii de plată (de exemplu, printr-o singură prestaţie sau în rate) ori a termenului plăţii. Aceste elemente nu afectează valabilitatea contractului, ci numai executarea lui şi răspunderea părţilor pentru neexecutarea obligaţiilor contractuale. Este însă posibil ca la momentul încheierii contractului părţile să stabilească doar elementele pe baza cărora preţul să fie determinat în viitor (preţul curent al pieţei, cotaţia de bursă), caz în care preţul este determinabil. Potrivit alin.3, art.753 CC RM dacă preţul nu este indicat direct în contractul de vânzare-cumpărare, părţile pot conveni asupra modului de determinare a lui.

Preţul va fi determinabil şi atunci, când stabilirea lui este lăsată la aprecierea unui terţ, ales de comun acord de părţi. Odată ce acest terţ va stabili preţul, preţ care face parte din contract de la încheierea lui, acesta va fi obligatoriu pentru părţile contractului. în orice caz, stabilirea preţului nu poate fi lăsată la aprecierea ulterioară a părţilor ori să depindă de voinţa exclusivă a uneia din părţi. De asemenea preţul nu va putea fi stabilit de instanţa de judecată[54].

Conţinutul termenului de preţ nu este echivalent cu cel de valoare[55]. Prin preţul obiectului imobiliar înţelegem preţul unei convenţii de vânzare-cumpărare a unui imobil concret. Valoarea prezintă suma de bani sau echivalentul bănesc pe care cumpărătorul îl oferă în schimbul unui obiect. Ea de obicei se analizează din punctul de vedere al cumpărătorului ipotetic. Valoarea este suma presupusă în prealabil, reflectă părerea evaluatorului şi se determină înaintea încheieri tranzacţiei. Preţul este o sumă reală, achitată în cadrul afacerii, reflectă acordul părţilor în afacere şi se determina în procesul afacerii.

Pentru determinarea preţului bunului imobil părţile se pot adresa la experţi-profesionişti. Evaluarea bunurilor imobile este un gen relativ nou de activitate în Republica Moldova, care se efectuează de către întreprinderi de evaluare, care dispun de licenţa pentru activitatea dată. În majoritatea cazurilor evaluarea bunurilor imobile presupune determinarea valorii de piaţă a acestora.

Întreprinderea de stat „Cadastru” prestează servicii de evaluare individuală şi masivă utilizând metode de evaluare stabilite de legislaţia naţională şi standardele internaţionale de evaluare: metoda comparaţiei vânzărilor, metoda venitului, metoda costului. Evaluarea individuală se efectuează la solicitarea clienţilor. Serviciile sunt disponibile pe întreg teritoriul ţării prin intermediul filialelor întreprinderii. Contractele pentru lucrările de evaluare pot fi încheiate atât în filiale, cât şi la sediul central al întreprinderii[56]. Secţia Evaluarea Bunurilor Imobile este parte componentă a Direcţiei Cadastru Imobiliar şi Funciar. Această secţie a fost creată nemijlocit pentru a îndeplini funcţiile Agenţiei Relaţii funciare şi Cadastru în domeniul evaluării[57]. Totodată, Secţia Evaluarea Bunurilor Imobile duce lucrul de elaborarea actelor normative privind organizarea şi dezvoltarea activităţii de evaluare, asigură implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării în conformitate cu Programul de măsuri aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.670 din 9 iunie 2003[58], asigură aplicare prevederilor actelor normative în domeniul estimării valorii de piaţă a bunurilor imobile de către întreprinderile de evaluare indiferent de tipul de proprietate şi forma de organizare juridică. Activitatea de evaluare a bunurilor imobile este atribuită şi în competenţa şi agenţiilor imobiliare. Scopul evaluării bunurilor imobile este atât pentru determinarea valorii de piaţă pentru vânzare cât şi pentru determinarea valorii de piaţă pentru gaj, pentru schimbări în capitalul statutar, pentru judecată etc. Bunurile supuse evaluării sunt apartamente, case individuale, încăperi comerciale, loturi agricole. Pentru efectuarea evaluării se vor prezenta următoarele documente[59]:

– Extrasul din Registrul bunurilor imobile, eliberat de OCT;

– Documentele ce confirmă dreptul de proprietate (Contractul de   vânzare-cumpărare, Contractul de privatizare, etc);

– Dosarul de inventariere tehnică (în cazul evaluării caselor individuale);

– În caz de necesitate încheierea Judecăţii şi/sau interpelare de la avocat;

– Inspectare obligatorie a bunului.

Termenul de efectuare a raportului de evaluare: este de 2-3 zile în dependenţă de tipul bunului imobil evaluat. Procesul de evaluare va avea loc dacă va fi încheiat contractului de prestare a serviciilor de evaluare şi va fi prezentat documentele enumerate mai sus[60].

Activitatea de evaluare este reglementată de următoarele acte normative: Legea cu privire la activitatea de evaluare nr.989-XV din 18.04.2002[61], Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile[62] şi Standardul Moldovean SM 249:2004. Conform Legii cu privire la activitatea de evaluare şi Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile metodele propuse de evaluare sunt:

a)   metoda analizei comparative a vânzărilor, care se bazează pe estimarea valorii obiectului prin compararea lui cu alte obiecte similare, vândute sau propuse spre vânzare;

b)   metoda veniturilor, care se bazează pe estimarea viitoarelor venituri şi cheltuieli, legate de utilizarea obiectului evaluării;

c) metoda cheltuielilor, care se bazează pe estimarea cheltuielilor pentru crearea unui obiect analogic celui evaluat sau a cheltuielilor pentru înlocuirea obiectului supus evaluării. În ultimii ani preţul apartamentelor creştea simţitor, dar spre sfârşitul anului 2008 în Republica Moldova s-a început să se simtă simptomele crizei mondiale care sa început în primăvara anului 2008. Datorită acestei recesiuni a început să se micşoreze preţul la apartamente, în luna martie 2009, preţul mediu pe teritoriul mun.Chişinău a reprezentat 757,49 euro pentru m2 sau cu 2,03% mai puţin decât preţul mediu pentru luna februarie 2009 şi cu 9,71% mai puţin decât preţul mediu lunar pentru luna noiembrie 2008, pentru acelaşi eşantion de suprafeţe locative aflate în vânzare[63]. Pentru comparaţie putem spune că piaţa imobiliară a locuinţelor din mun. Chişinău are un caracter similar cu cea din ultimii 2 ani.  Indicatorii tradiţionali privind piaţa imobiliară secundară au rămas practic pe aceleaşi poziţii care au avut loc în 2010 şi 2011, respectiv aceste cifre au descris situaţia generală de piaţă ca stabilă.  De ce operatorii pieţei imobiliare sunt incerţi la previziuni, mai ales la perspectiva de lungă durată? Deoarece numai cererea puternică în mod tradiţional sau lipsa cererii poate determina cel mai probabil pronostic.

Dinamica pozitivă a activităţii de piaţă în timpul iernii (ianuarie şi februarie 2013), a dat cale de a o încetinire în primăvara pe piaţa imobiliară secundară.  Într-adevăr, pe baza datelor de întreprinderea de stat „Cadastru”, în general, în primul trimestru a înregistrat un 7 la sută mai multe contracte de vânzare de bunuri imobiliare decât în aceeaşi perioadă a anului precedent În ianuarie – peste 10830 de tranzacţii, întrucât în februarie – 9565 de tranzacţii şi în martie – peste 9280 de tranzacţiile pentru cumpărarea şi vânzarea de bunuri imobiliare.  Numărul de tranzacţii, a crescut cu 10,3%, reprezentând 49670 de tranzacţii în primele două luni ale anului 2012, comparativ cu aceeaşi perioadă a anului precedent[64].

Odată cu dezvoltarea şi creşterea pieţei imobiliare, a crescut şi popularitatea creditării ipotecare în sfera bancară care, datorită crizei mondiale a început să se realizeze în favoarea debitorilor. Creditarea ipotecară menţine cererea reală pentru locuinţe. Majoritatea băncilor comerciale din R. Moldova oferă credite ipotecare pe un termen de la 10 până la 20 ani. De credit poate beneficia orice cetăţean al Republicii Moldova cu o vârstă de peste 21 ani, dar la care data finală de rambursare a creditului nu depăşeşte vârsta de pensionare şi care posedă un venit stabil. Pentru a obţine un credit ipotecar, este necesar un set de documente: buletinul de identitate al solicitantului precum şi al soţului sau soţiei, în caz de insuficienţă a propriilor venituri; documente ce certifică veniturile lunare ale solicitantului, carnetul de muncă/contractul de muncă (soţului (iei) după necesitate); alte documente legale ce ar putea dovedi existenţa şi provenienţa altor venituri; documente ce   confirmă scopul creditului; evaluarea independentă a bunului imobil efectuată de către companiile agreate de bancă[65].

 

2.4. Forma contractului de vânzare-cumpărarea încăperilor de locuit

 

Actul juridic încheiat în scris reprezintă o manifestare de voinţă înscrisă într-un document semnat de părţile (parte) contractante.

Legiuitorul a prevăzut forma scrisă a actului juridic civil în dependenţă de subiectele care încheie actul juridic[66]. Astfel, potrivit art.210, alin.(1) CC RM, actul juridic încheiat între persoane juridice şi fizice trebuie încheiat în formă scrisă.

Pentru a fi valabil, actul juridic cu formă scrisă trebuie semnat în mod obligatoriu. Actele juridice încheiate cu persoane juridice, pe lângă semnătura persoanei împuternicite, poartă, de regulă, şi amprenta ştampilei acesteia. Apare întrebarea: va fi valabil actul juridic încheiat de o persoană juridică semnat de conducător, fără a purta amprenta persoanei juridice? În literatura autohtonă s-a menţionat, că un asemenea act juridic este valabil, fiindcă legea cere ca actul juridic să fie doar semnat nu şi să poarte amprenta ştampilei persoanei juridice. Cu toate acestea, în cazul în care părţile cad de acord că, pe lângă semnătură, actul juridic să poartă şi amprenta ştampilei persoanei juridice, valabilitatea actului se va pune în dependenţă şi de faptul dacă a fost sau nu respectată această cerinţă[67].

Nerespectarea formei scrise a actului juridic are ca efect consecinţele stipulate în art.211 CC RM, unde se menţionează că, nerespectarea formei scrise a actului juridic face să decadă părţile din dreptul de a cere, în caz de litigiu, proba cu martori pentru dovedirea actului juridic.

Nerespectarea formei scrise a actului juridic atrage nulitatea lui numai în cazul în care acest efect este expres prevăzut de lege sau prin acordul părţilor.         Legislaţia în vigoare, art.755 CC RM, stabileşte expres forma încheierii contractului de vânzare-cumpărare a încăperii de locuit sau a părţii din ea, fiind cea notarială. Adică, părţile, la încheierea unui astfel de contract, nu numai înregistrează conţinutul şi clauzele tranzacţiei pe hârtie, ci şi le autentifică notarial, înregistrându-se în registrul notarului, după aceasta, urmărind înregistrarea contractului la biroul de inventariere tehnică în termen de 3 luni.

Nerespectarea a unei din aceste condiţii duce la nulitatea contractului încheiat. Reieşind din cele spuse mai sus, se înţelege că contractul dat este solemn.

Această ordine specială de întocmire a contractului de vânzare-cumpărare a încăperii de locuit, se explică prin faptul că, casele de locuit, precum şi apartamentele, sunt nişte obiecte speciale ale raporturilor juridice civile.

La autentificarea notarială a contractului de vânzare-cumpărare a încăperii de locuit, notarul verifică apartenenţa încăperii de locuit la persoana ce o înstrăinează, verifică personalitatea vânzătorului şi cumpărătorului, capacitatea de exerciţiu, veridicitatea iscăliturilor părţilor. Totodată notarul controlează lipsa restricţiilor (interdicţiilor) la înstrăinarea încăperii de locuit (sechestrul sau datoriilor pe casă etc.) şi existenţa acordului soţului la vânzare în cazul proprietăţii comune, sau existenţa acordului soţului la vânzare în cazul proprietăţii comune sau existenţa refuzului (înscris) a coproprietarului de a-şi exercita dreptul de preferenţial la cumpărarea părţii: din casa de locuit în cazul proprietăţii cote-părţi.

Pentru a stabili dreptul de proprietate a vânzătorului asupra casei de locuit sau apartament şi pentru încheierea unor astfel de contracte, este nevoie de prezentarea la notar a unor documente speciale. Denumirea şi numărul acestor documente diferă de la un obiect al vânzării-cumpărării la altul. De exemplu: la vânzarea-cumpărarea apartamentelor, pentru autentificarea contractului pe cale notarială, este nevoie de anumite documente, totodată, ele vor fi diferite în dependenţă de ce fel de apartamente se înstrăinează. Pentru apartamente privatizate se vor prezenta:

1. Contractul de vânzare-cumpărare, transmitere-primire a locuinţei în proprietate privată autentificat pe cale notarială şi înregistrat la Oficiul Cadastrului teritorial a bunurilor imobile.

  1. Titlul de proprietate eliberat de Departamentul Privatizării şi Administrării Proprietăţii de Stat sau de agenţiile sale teritoriale.
  2. Certificatul de la Oficiul cadastral teritorial al bunurilor imobile despre efectuarea evaluării apartamentului.

Pentru apartamentele cooperativei de construcţie a locuinţelor (C.C.L.) cu cota de participare achitată complet:

a) titlu de proprietate la locuinţă;

b) certificatul de la C.C.L. despre mărimea cotei de participare introduse (achitate), înregistrat la organele autoadministrării locale;

c) certificatul de la Oficiul Cadastral Teritorial a bunurilor imobile despre preţul apartamentului.

Pentru apartamentele obţinute în proprietate privată în baza contractului de vânzare-cumpărare, schimb, donaţie, înstrăinare cu condiţia întreţinerii pe viaţă:

1. Originalul contractului, înregistrat la organele autoadministrării locale, la Oficiul Cadastral Teritorial al bunurilor imobile;

2. Certificat de la Oficiul Cadastral Teritorial a bunurilor imobile despre efectuarea preţului apartamentului.

Pentru apartamentele obţinute prin moştenire:

1. certificatul de moştenire;

2. certificatul de la Oficiul cadastral teritorial a bunurilor imobile despre preţuirea apartamentului.

În toate cazurile de înstrăinare a încăperii de locuit, este necesar de prezentat acordul soţului (autentificat notarial) la înstrăinarea locuinţei, indiferent de faptul înscrierii lui în apartamentul dat, cu excepţia cazurilor când locuinţa a fost donată primului soţ (vânzător), a trecut la el în ordine de moştenire sau a fost cumpărată de la el până la căsătorie.

Pot fi înstrăinate nu numai apartamentele, dar şi camerele din apartamentele comunale. In cazul dat este nevoie de următoarele documente:

  • titlu de proprietate asupra camerei (cu indicarea mărimii (suprafeţei) şi suprafeţei totale a apartamentului comunal);
  • contractul de vânzare-cumpărare, transmitere-primire a camerei în proprietatea privată, conform Legii cadastrului bunurilor imobile din 25.02.1998 se înregistrează la organele autoadministrării locale (Oficiul cadastral teritorial);
  • acordul cu privire la stabilirea cotelor părţii, autentificat notarial şi înregistrat la organele autoadministrării locale;
  • certificatul de la Oficiul Cadastral teritorial a bunurilor imobile despre preţuirea apartamentului comunal (cu indicarea mărimii cotelor părţii a tuturor coproprietarilor).

Pentru vânzarea camerei din apartamentul comunal este necesar de prezentat şi refuzul (înscris) tuturor vecinilor — proprietari de a cumpăra dată la preţul indicat în contract, deoarece ei au dreptul preferenţial la cumpărarea camerei în apartamentul comunal.

În afară de aceasta, dacă în contractul de transmitere a locuinţei şi titlul de proprietate la locuinţă este indicat că în calitate de proprietari sunt minorii, atunci în cazul dat este nevoie de permisiunea organelor de tutelă şi curatelă, la încheierea oricărei tranzacţii de înstrăinare.

Pentru cetăţeni, la înregistrarea tranzacţiilor cu apartamentele, este nevoie de prezenţa a tuturor particularităţilor la contract, care trebuie să aibă cu ei buletinul de identitate, originalul şi copiile contractelor autentificate notarial, certificat de la secţiile de exploatare a locuinţelor cu privire la aceea că nu există datorii la plata serviciilor comunale.

Pentru persoanele juridice, la înregistrarea contractelor de înstrăinare a casei de locuit (apartament) este nevoie de prezentarea statului persoanei juridice sau o copie a lui autentificată pe cale notarială, certificatul (adeverinţa) de înregistrare a persoanei juridice şi paşaportul persoanei (reprezentat) pe a cărui nume este eliberată procura.

Contractele de vânzare-cumpărare a încăperii de locuit încheiate între întreprinderi, la fel necesită o înregistrare la organele de autoadministrate locală.

Documentele ce stabilesc şi dovedesc dreptul proprietarului asupra casei sunt:

  1. ) contractul autentificat notarial despre construcţia casei de locuit
    individuale cu drept de proprietate privată pe lotul de pământ repartizat (contractul despre dreptul de a construi o casă încheiat până la 26 august 1948);

2) contractul de vânzare-cumpărare, precum şi contractul de înstrăinare a unei case de locuit cu condiţia întreţinerii pe viaţă;

3) contractul despre repartizarea lotului de pământ pentru construcţia casei de locuit în proprietate privată;

4) contractul de donaţie;

5) contractul de schimb;

6) copia actului despre cumpărarea casei de locuit de la licitaţie;

7) certificatul de moştenire, titlu de proprietate asupra cotei-părţi în cadrul proprietăţii comune a soţilor;

8) hotărârea judecătorească;

9) tranzacţia notarială despre împărţirea casei;

10) certificatul de înregistrare;

11) contractul de vânzare-cumpărare, transmitere-primire a casei de locuit (a unei părţi din ea) în ordinea privatizării fondului de locuinţe.

Dacă documentele susmenţionate, care direct dovedesc dreptul de proprietate asupra casei de locuit, lipsesc, atunci pot fi folosite alte documente, care indirect confirmă dreptul de proprietate asupra casei de locuit. La ele se referă:

a..) obligaţiile de împrumut bancar, eliberat pentru construcţia caselor de
locuit (astfel de împrumuturi, de regulă se eliberează când persoana dispune de
actul de repartizare a lotului de pământ şi contractului de construcţie);

b) documentele de inventariere tehnică, în acele cazuri când ele există menţiunea despre prezenţa la proprietar a documentului corect întocmit, ce dovedeşte dreptul lui la casă;

c) documentele de plată despre achitarea impozitului funciar şi impozitului pe construcţii, poliţele de asigurare;

d) contracte neautentificate pe cale notarială, despre dreptul la construcţie, încheiate de secţiile gospodăriilor comunale până la 26 august 1948, precum şi hotărârile comitetelor executive ale sovietelor deputaţilor norodnici din perioada aceea despre repartizarea către cetăţeni a loturilor de pământ pentru construcţia caselor de locuit individuale.

În conformitate cu Legea cu privire la notariat nr.1453 din 08.11.2002[68], autentificarea contractelor de înstrăinare a imobilului se efectuează numai la biroul notarial în a cărui circumscripţie se află imobilul.

Nerespectarea regulilor privind forma notarială obligatorie la încheierea contractelor de înstrăinare a încăperii de locuit atrage nulitatea acestora în conformitate cu art.213 din CC RM.

Totodată, în conformitate cu alin.2, art.213 CC R M, instanţa de judecată poate recunoaşte valabil contractul de vânzare-cumpărare a locuinţei, ce nu a fost autentificat notarial, cu condiţia că tranzacţia nu conţine nimic ilegal şi de fapt a fost executată de ambele părţi sau pe de o parte. In cazul dat, nu mai este nevoie de o autentificare notarială a contractului dat.

Autentificarea contractului pe cale notarială nu duce la trecerea dreptului de proprietate privată asupra casei de locuit (apartament) de la vânzător la cumpărător.

Până la înregistrarea contractului autentificat notarial între părţi, există doar relaţii obligaţionale. Dacă o parte refuză de contract până la înregistrarea lui, atunci relaţiile de mai departe ale părţilor sunt reglementate de o nouă înţelegere sau de judecată.

Dacă contractul nu este înregistrat în modul stabilit de lege şi părţile s-au înţeles despre anularea lui, atunci este de ajuns ca părţile să depună la notar o simplă cerere. Notarul, în cazul dat, face înscrisul respectiv pe primul şi al doilea exemplare ale contractului, precum şi semnează despre faptul dat în registrul notarului. După înregistrare însă, contractul nu poate fi anulat de către părţi, iar părţile, la rândul său, trebuie să încheie o nouă tranzacţie despre rezilierea contractului dat şi de reglementare a relaţiilor dintre ele. Până la înregistrarea contractului de vânzare-cumpărare a locuinţei la Oficiul cadastral teritorial, vânzătorul continuă să fie proprietar al casei de locuit. El continuă să ducă răspundere în faţa organelor administraţiei de stat pentru amenajare, securitatea anti incendiară, în faţa organelor fiscale, faţă de chiriaşii încăperilor pentru reparaţia capitală , etc.

Transmiterea de fapt a construcţiei (casei) de la vânzător la cumpărător nu are vreo acţiune asupra momentului trecerii dreptului de proprietar, ea poate preceda înregistrării sau să o urmeze.

Dacă contractul nu este înregistrat în modul stabilit de lege şi părţile s-au înţeles despre anularea lui, atunci este de ajuns ca părţile să depună la notar o simplă cerere. Notarul, în cazul dat, face înscrisul respectiv pe primul şi al doilea exemplare ale contractului, precum şi semnează despre faptul dat în registrul notarului. După înregistrare însă, contractul nu poate fi anulat de către părţi, iar părţile, la rândul său, trebuie să încheie o nouă tranzacţie despre rezilierea contractului dat şi de reglementare a relaţiilor dintre ele.

Până la înregistrarea contractului de vânzare-cumpărare a locuinţei la Oficiul cadastral teritorial, vânzătorul continuă să fie proprietar al casei de locuit. El continuă să ducă răspundere în faţa organelor administraţiei de stat pentru amenajare, securitatea anti incendiară, în faţa organelor fiscale, faţă de chiriaşii încăperilor pentru reparaţia capitală , etc.

Transmiterea de fapt a construcţiei (casei) de la vânzător la cumpărător nu are vreo acţiune asupra momentului trecerii dreptului de proprietar, ea poate preceda înregistrării sau să o urmeze (imediat sau după o perioadă de timp). Părţile pot să încheie o înţelegere care ar reglementa momentul transmiterii de fapt a construcţiei (casei), dar nu pot schimba importanţa juridică a înregistrării.

Trecerea dreptului de proprietate a construcţiei (casa de locuit) nu poate fi separată de înregistrare, înregistrarea trebuie nemijlocit să urmeze după încheierea şi autentificarea notarială şi să fie necondiţionată. Ea nu poate fi prealabilă, temporară sau condiţionată.

Nerespectarea ordinii date, duce la nulitatea contractului (art.215 CC RM).

În localitatea unde a fost efectuată inventarierea, în afară de documentul ce atestă dreptul de proprietate asupra casei ce se înstrăinează, notarul solicită prezentarea unui certificat de la Organul cadastral teritorial al bunurilor imobile, în acest certificat trebuie să fie indicat numele de familie, prenumele şi patronimicul proprietarului casei, locul aflării casei (adresa) , caracteristica minuţioasă a casei (mărimea suprafeţei totale şi locative etc.) şi mărimea lotului de pământ aferent casei, lista construcţiilor gospodăreşti şi anexelor, se indică participanţii la proprietatea comună pe cote-părţi (în cazul existenţei acesteia), construcţiile auxiliare, anexele neautorizate, preţul de inventariere a casei etc.

Dacă certificatul nu corespunde cerinţelor înaintate, el se restituie pentru rectificare. Termenul de valabilitate a unui astfel de certificat este de 10 zile.

În contract, la caracterizarea casei ce se înstrăinează, trebuie indicată mărimea casei, la fel se numerotează toate construcţiile auxiliare, gospodăreşti, anexele (sărai, garaj, beci, bucătărie de vară, fântână, coteţ ş. a. m, d.), care la înstrăinarea casei trec la noul proprietar împreună cu casa. Dar la încheierea contractului părţile pot să convină la aceea că casa se vinde fără construcţiile auxiliare, acareturi, care vor fi demolate sau transportate de proprietarul anterior.

Contractul se întocmeşte în patru exemplare şi se semnează de părţi. Conform art.755 CC RM, în cazul cumpărării unui teren sau imobil, cheltuielile de întocmire, autentificare notarială şi de înscriere în registrul bunurilor imobile, precum şi cheltuielilor de preluare a documentaţiei necesare, sunt puse în sarcina cumpărătorului. Totodată, această normă, fiind dispozitivă, nu interzice o altă înţelegere între părţi privind modul de repartizare a cheltuielilor ce ţin de vânzare-cumpărare a încăperii de locuit.

III. PARTICULARITĂŢILE JURIDICE ALE VÂNZĂRII-CUMPĂRĂRII A DIFERITOR CATEGORII DE LOCUINŢE

 

3.1. Practica judiciară în contractul de vânzare-cumpărarea caselor de locuit şi apartamentelor privatizate

 

În continuare, voi aduce câteva exemple, preluate din practica judiciară a Republicii Moldova.

1. L., a depus în Instanţa judecătorească mun. Chişinău sec. Centru cerere către M. şi A. Cu privire la evacuarea din apartament pe care L. a procurat-o de la N. pe data de 13.12.2000 fără acordarea altui spaţiu locativ.

A., soţul reclamatei M. a depus cererea reconvenţională către L. şi M. despre recunoaşterea drept nul a contractului de vânzare-cumpărare a apartamentului încheiat între L. şi M., deoarece el este coproprietarul apartamentului în litigiu şi nu şi-a dat consimţământul în vânzarea lui.

Judecătoria mun. Chişinău sec. Centru, prin hotărârea din 11.10.2001 a respins cererea lui L. şi a admis cererea reconvenţională a lui A. Prin decizia Tribunalului Chişinău din 21.02.2002 a fost respins apelul depus de L. şi menţinută hotărârii Judecătoriei sec. Centru din 11.10.2001.

Colegiul civil al Curţii de Apel, judecând pricina în ordine de recurs, a respins recursul declarat de către L. şi a menţinut hotărârile Instanţelor judecătoreşti, indicând:

Conform art. 12 al. 2 al Legii cu privire la privatizarea fondului de locuinţe, înstrăinarea apartamentului privatizat se efectuează cu consimţământul înscris al tuturor membrilor majori al familiei care locuiesc în apartamentul respectiv şi au participat la privatizarea lui.

S-a constatat că, A. nu şi-a dat consimţământul la vânzarea apartamentului în litigiu, cu toate că a participat la privatizarea lui, este coproprietar şi locuieşte în casă, deci soţia sa, M, nu a fost în drept să vândă apartamentul în litigiu fără consimţământul lui A.

Astfel, instanţele judecătoreşti au respins în mod întemeiat cererea lui L. către M. şi A. Despre evacuarea fără acordarea altui spaţiu locativ şi au admis cererea reconvenţională a lui A. cu privire la recunoaşterea drept nul a contractului de vânzare-cumpărare.

Codul civil al Republici Moldova reglementează această situaţie prin Secţiunea 4-a din Capitolul I „Vânzarea-cumpărarea”.

Conform acestuia, titulari ai dreptului de preemţiune, care pot fi coproprietarii, proprietarii vecinii şi arendaşii. Pot face uz de acest drept în cazul în care persoana obligată încheie cu un terţ contract de vânzare-cumpărare. Iar în cazul când de dreptul de preemţiune beneficiază câteva persoane împreună, acest drept poate fi exercitat numai în comun dacă legea sau contractul nu prevede altfel (art.793 CC RM).

Dacă are loc vânzarea unei cote-părţi din bunurile proprietate comună pe cote-părţi: cu excepţia vânzării la licitaţie, ceilalţi coproprietari au dreptul preferenţial de a cumpăra cota la preţul cu care se vinde şi în aceleaşi condiţii (art.352, p.1 CC RM (2002).

Codul civil prevede, că persoana obligată urmează să informeze neîntârziat titularul dreptului de preemţiune despre intenţia sa şi condiţiile vânzării. Informarea poate fi executată şi de dreptul cu care vânzătorul intenţionează să încheie contractul de vânzare-cumpărare (art.794 CC RM).

Privitor la termenele prevăzute în alin.2, art.352 CC RM şi alin.2, art.795, CC RM, acestea sunt termenele de decădere, întrucât, după expirarea a 30 de zile în cazul încăperilor de locuit, vânzătorul are dreptul să-şi vândă încăperea în mod liber. Aceasta este valabil şi pentru cazurile când titularii dreptului de preemţiune refuză să accepte informaţia vânzătorului despre intenţia de vânzare. Tăcerea în limitele termenului stabilit pentru executarea dreptului preferenţial de cumpărare este echivalentă cu refuzul[69].

Astfel, prin acceptarea ofertei de către unul dintre titularii dreptului de preemtiune se naşte un contract, care reprezintă un antecontract de vânzare-cumpărare, o propunere sinalagmatică (bilaterală) de vânzare-cumpărare. Persoana obligată poate cere ca dreptul de preemţiune să se extindă asupra tuturor bunurilor care nu pot fi separate tară a fi dezavantajate (art.795, p.4 CC RM).

Codul civil prevede că, dacă terţului i s-a amânat achitarea preţului de cumpărare, titularul dreptului de preemţiune poate beneficia de această amânare, dacă oferă o garanţie pentru suma care urmează a fi plătită.

În concluzie, din moment ce terţul şi-a asumat, conform contractului de vânzare-cumpărare, o obligaţie suplimentară pe care titularul dreptului de preemţiune nu poate să o execute, ultimul va fi obligat să plătească valoarea obligaţiei suplimentare, însă, dacă obligaţia suplimentară oferită de terţ nu poate fi evaluată în bani, exercitarea dreptului de preemţiune nu este admisă. Clauza obligaţiei suplimentare îşi va pierde valabilitatea dacă se va adeveri faptul că a fost folosită cu scopul de a-1 lipsi pe titularul dreptului de preemţiune de exercitarea dreptului său (art.797 CC RM).

Aşadar, acordul dintre persoana obligată şi terţ este nul, dacă prin el contractul de vânzare-cumpărare a încăperii de locuit este condiţionat de neexercitarea dreptului de preemţiune sau dacă persoana obligată îşi rezervă dreptul de a rezolva contractul la exercitarea dreptului de preemţiune (art.796 CC RM).

Consider, această cauză civilă a fost soluţionată corect şi, de asemenea, a fost corect aplicată legea materială şi procesuală.

2. A.C. a depus cerere de chemare în judecată împotriva SRL „GC” cu privire la declararea contractului nul. In motivarea acţiunii, reclamantul a indicat că a încheiat cu pârâtul, contract de vânzare-cumpărare a apartamentului nr.3 din str.E, nr.75/2, mun.Chişinău, însă ulterior a aflat că pe imobilul în cauză, la momentul încheierii contractului, era pus sechestru, în legătură cu litigiul dintre pârât şi F.D. Judecătoria Botanica, mun.Chişinău, prin hotărârea din 23 decembrie 2004 a respins acţiunea. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 21 aprilie 2005 a fost admis apelul declarat de SRL „GC”, a fost casată hotărârea primei instanţe şi pronunţată o nouă hotărârea cu privire la admiterea acţiunii. Completul Colegiului civil şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie a considerat recursul declarate de SRL „GC” ca fiind inadmisibil. Din materialele dosarului urmează că între părţi a fost încheiat un contract de vânzare-cumpărare a apartamentului din str. E, nr.75/2, mun.Chişinău. La momentul încheierii contractului, fapt confirmat în şedinţa de judecată şi despre care intimatul nu a avut cunoştinţă, asupra imobilului în litigiu era aplicat sechestru cu interdicţie de înstrăinare. In astfel de circumstanţe, a concluzionat instanţa de recurs, instanţa de apel a dispus întemeiat admiterea acţiunii, deoarece conform art.764 CC RM, vânzătorul a fost obligat de a preda bunul fără vicii de natură juridică, cu excepţia cazului când cumpărătorul a consimţit să încheie contractul cunoscând drepturile terţului asupra bunului. Or, în speţa în cauză cumpărătorul nu a cunoscut acest fapt, iar conform art.232 CC RM, actul juridic prin care s-a dispus de un bun referitor la care instanţa de judecată este instituită o interdicţie cu privire la dispoziţie poate fi declarat nul de instanţa de judecată. (Decizia Colegiului civil şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie din 14 septembrie 2005, pronunţat la dosarul nr.2ra-1261/2005)[70].

3. În 1999 cet. M. a vândut lui C. în baza contractului de vânzare-cumpărare, autentificat notarul, casa de locuit. Feciorul vânzătorului, A., înaintat o acţiune în judecată despre recunoaşterea nulităţii contractului şi a recunoaşterii dreptului său de proprietate a 1/2 din casa de locuit. Care a fost moştenită testamentar în anul 1998, după moartea mamei sale. Reclamantul mai susţinea că, la încheierea contractului, lui i-a fost încălcat dreptul preferenţial la cumpărare. Judecătoria sec. Centru a recunoscut dreptul de proprietate a lui A. la 1/2 din casa de locuit în litigiu, iar contractul de vânzare-cumpărare a casei de locuit a fost recunoscut nul. Colegiul civil al Tribunalului a modificat hotărârea judecătoriei de fond, recunoscând contractul ca fiind nul referitor la vânzarea a 1/2 din casa de locuit. Colegiul Civil al curţii de Apel a anulat hotărârea Colegiului Civil al Tribunalului, lăsând în vigoare hotărârea instanţei judecătoreşti de fond. Asupra deciziei Colegiului Civil al Curţii de apel a fost depusă contestaţia în anulare, Colegiului Civil a admis contestaţia şi a remis cauza spre rejudecare în instanţa de fond. Examinând repetat cauza, instanţa de fond a emis hotărârea, în care a menţionat, că casa în litigiu se afla în proprietatea comună în devălmăşie a soţilor M. După moartea mamei sale în anul 1998, A. a fost obţinut în baza testamentului dreptul de proprietate a Va din casa de locuit, reiese că tatăl său a putut să vândă numai 1/2 din casă. Deoarece el a vândut toată casa, contractul de vânzare-cumpărare în partea a Va din casa ce-i aparţine reclamatului este nul ca urmare a încălcării atât a dreptului de proprietate a lui A., cât şi a dreptului preferenţial al acestuia.

Consider, că la examinarea unor astfel de acţiuni, în hotărârea judecătorească trebuie să se indice despre faptul schimbării cumpărătorului cu reclamantul pe dosar în contractul de vânzare-cumpărare a casei de locuit şi în documentele de înregistrare la Oficiul cadastral teritorial.

4. P.C. a depus cerere de chemare în judecată împotriva lui I.M.,A.D. şi Biroul notarial „PC”, intervenientul accesoriu E.C. cu privire la declararea nulă a contractelor de vânzare-cumpărarea imobilului.

În motivarea acţiunii, P.C. a indicat că, fiind proprietar al imobilului nr.3 situat pe str. R., or.Durleşti, mun.Chişinău, a plecat cu traiul în România,iar în primăvara anului 2004 s-a întors cu soţia E. Cu intenţia de a vinde imobilul în cauză. Însă în casă locuia cumnata sa, care refuza să părăsească locuinţa, de aceia reclamantul s-a decis iniţial să înstrăineze casa formal lui I.M., pentru a fi posibil evacuarea acesteia de ultimul, ca mai apoi să o vândă unui cumpărător real.

Devenind proprietar al imobilului, I.M. a dispărut iar la 25 octombrie 2004 ultimul a vândut imobilul unui al doilea cumpărător,A.D. la preţul de 48000 lei.

P.C. a solicitat declararea nulă a contractelor de vânzare-cumpărare nominalizate a casei de locuit situate pe str. R.,3, or.Durleşti, mun. Chişinău.

Prin hotărârea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 16 noiembrie 2006,menţinută prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 21 iunie 2007, acţiunea a fost respinsă.

Colegiul Civil şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie a decis admiterea recursului cu casarea integrală a hotărârilor judecătoreşti şi emiterea unei noi hotărâri cu privire la admiterea acţiunii integral.

Conform art.753 CC,prin contractul de vânzare-cumpărare, o parte(vânzător) se obligă să predea un bun în proprietate celeilalte părţi(cumpărător),iar acesta se obligă să preia bunul şi să plătească preţul convenit.

Conform art.666 CC, contractului îi sunt aplicabile normele cu privire la actul juridic. Conform art.228 alin.(1)CC, actul juridic a cărui încheiere a fost determinată de comportamentul dolosiv sau viclean al unuia din părţi poate fi declarat nul de instanţa de judecată chiar şi în cazul în care autorul dolului estima că actul juridic este avantajos pentru cealaltă parte.

După cum rezultă din actele cauzei, P.C. s-a adresat cu acţiunea împotriva lui I.M.,A.D. şi Biroul notarial „PC” prin care a solicitat anulare contractelor de vânzare-cumpărarea casei de locuit situate pe str. R.,3, or. Durleşti, mun. Chişinău, încheiate între E.C. şi I.M., la 9 octombrie 2004,şi cel încheiat între I.M. şi A.D., la 25 octombrie 2004.

P.C. a devenit proprietar legal al casei litigioase situate pe str. R.,3, or.Durleşti, mun.Chişinău, în baza certificatului de moştenitor testamentar. Ulterior, el a trecut cu traiul în România. În primăvara anului 2004 s-a întors în Republica Moldova cu scopul de a vinde imobilul litigios,însă în casa de locuit trăia cumnata sa care refuza să părăsească casa.

Cu scopul de a o evacua pe cumnata sa din casa litigioasă cât mai uşor şi fără probleme de ordin personal,el a hotărât să vândă acest imobil formal unei persoane,care ulterior ar fi evacuat-o pe cumnata sa, ca în final să găsească un cumpărător real,şi să vândă imobilul la un preţ convenabil. În acest scop, la 12 martie 2004 P.C. a împuternicit pe fiul său A.C. şi soţia sa E.C. să vândă casa,ultimii vânzând la 9 octombrie 2004 casa litigioasă lui I.M. cu preţul de 25000 lei. Iar la 25 octombrie 2004 I.M. a vândut imobilul lui A.D. la preţ de 48000 lei.

Colegiul conchide că prima instanţă şi instanţa de apel au constatat în mod corect circumstanţele de fapt stabilite, însă incorect au dat apreciere probelor raportat la legea materială ce a dus la pronunţarea unor hotărâri nelegitime şi neîntemeiate.

Astfel că instanţele inferioare de judecată incorect au ajuns la concluzie de respingere a acţiunii,invocând că faptele de înşelăciune, dobândirea ilicită a bunurilor altei persoane prin înşelăciune sau abuz de încredere,sunt sancţionate conform normelor de drept penal,iar prin rezoluţia procurorului sect. Botanica din 6 decembrie 2004 s-a refuzat în pornirea urmăririi penale împotriva lui I.M..

Declararea contractului de vânzare-cumpărare nul a unui imobil,în temeiul art.228 CC,poate avea loc pe cale civilă,şi în condiţiile când pe cale penală nu au fost stabilite elementele componente ale unei infracţiuni. În acest sens se ţine cont de comportamentul părţilor până la încheierea contractului,în cadrul încheierii contractului şi după încheierea contractului.

Din circumstanţele cauzei rezultă cu certitudine că iniţial P.C. avea intenţia de a încheia un contract fictiv pentru a o evacua din casă pe cumnata sa,condiţie cu care a fost de acord şi I.M.. Or, nu a existat o înţelegere ca P.C. să-i vândă real lui I.M. casa litigioasă. Acţiunile ulterioare a lui I.M.- neachitarea reclamantului a banilor obţinuţi de la realizare,apoi vinderea,în scurt timp a imobilului,fără a se instala în imobil,confirmă existenţa cauzei de nulitate a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate, anume a dolului din partea lui I.M. La fel, s-a demonstrat că A.D. a fost de rea credinţă la încheierea contractului cu I.M..

În atare circumstanţe,Colegiul ajunge la concluzia că însuşi refuzul procurorului în pornirea urmăririi penale împotriva lui I.M. nu poate constitui temei pentru respingerea acţiunii[71].

 

3.2. Particularităţile şi practica judiciară pe cauzele civile legate de contractele vânzare-cumpărare a apartamentelor din cooperative de construcţie locativă, cota de participare introdusă complet

 

La momentul actual problema apartamentelor în cooperativele de construcţie a locuinţelor este foarte gravă şi actuală. Codul cu privire la locuinţe a Republicii Moldova şi-a pierdut actualitatea în cea mai mare parte. Soluţionarea litigiilor a apartamentelor în CCL este destul de dificilă şi în acest compartiment am încercat să specificăm relaţiile de plată între cooperativa de construcţie a locuinţelor (în continuare: cooperativă) şi membrii săi şi trecerea dreptului de proprietate asupra apartamentului, pentru care a fost complet achitată cota de participare.

La 19 mai 1998, G.V. a înaintat la Judecătoria sec. Centru, num. Chişinău cererea de chemară în judecată în care solicită să i se restituie dreptul său material legal lezat prin acţiuni concrete ilegale de către cooperativa de construcţie „Avantaj” şi cooperativa de construcţie locativă nr. 115 (CCL-115) şi anume, să fie restabilită în rândurile membrilor CCL-115 cu acordarea unui apartament cu trei odăi sau restituirea costului acestuia în preţuri comerciale.

Acţiunea sa, G.V. a motivat-o prin aceea, că în septembrie 1991 a depus în contabilitatea cooperativei „Avantaj” suma de 21500 ruble, ce constituia costul unui apartament cu trei odăi, iar cooperativa i-a garantat primirea apartamentului. Ulterior, ea a aflat că nu este în lista membrilor CCI-115 şi că nici cooperativa „Avantaj”, nici CCL-115 nu intenţionează să-şi onoreze obligaţiile iniţiale.

Prin hotărârea Judecătoriei sec. Centru din 26.07.1998 acţiunea lui G. V. A fost admisă. Ea a fost restabilită în rândurile CCL-115 cu obligarea cooperativei „Avantaj” de a acorda un apartament cu trei odăi.

Această hotărâre a fost menţinută de Instanţa de apel – Colegiul Civil al Tribunalului Chişinău, prin decizia din 31.01.1999.

Examinând cauza în ordine de recurs, Colegiul civil al Curţii de Apel, prin decizia din 5.05.1999 a casat hotărârile instanţelor de fond şi apel, adoptând o hotărârea nouă prin care acţiunea a fost respinsă.

Cererea de revizuire a deciziei depusă de G. V. a fost respinsă de Colegiul civil al Curţii de Apel prin decizia din 17.09.1999.

Procurorul General, la cererea lui G.V. a înaintat la Curtea Supremă de Justiţie recursul în anulare, în care s-a solicitat casarea deciziei Colegiului civil al Curţii de Apel din 17.09.1999 cu menţinerea hotărârii instanţei de fond şi deciziei instanţei de apel. Colegiul civil al Curţii Supreme de Justiţie, la 14.02. 2000 a admis recursul.

Procurorul general, la cererea Cooperativei „Avantaj” şi CCL-115, a înaintat la CSJ un nou recurs în anulare, în care solicită casarea deciziei CSJ în partea menţinerii hotărârii judecătoriei sec. Centru din 26.07. 1998 şi a deciziei Tribunalului Chişinău din 31.01.1990 cu remiterea cauzei pentru o nouă rejudecare în fond pe motiv că instanţa incorect a aplicat legea materială, în special prevederile art. 117 CL, art. 41 al Legii cu privire la proprietate cât şi legea procesuală – art.art. 37-309, 313 CPC din 26.12.64.

Mai mult decât atât, instanţa a apreciat incorect probele dubioase prezentate de G.V., respingând probele obiective şi legale al CCL-115 şi cooperativei „Avantaj”.

Examinând materialele dosarului, verificând legalitatea şi temeinicia hotărârilor adoptate în raport cu argumentele recursului şi probele acumulate, Plenul CSJ a conchis că recursul este nefondat, iar decizia Colegiului civil al CSJ din 14.02.2000 a considera-o legală şi temeinică, care corespunde circumstanţelor litigiului.

Exercitarea conştiincioasă de către o parte a drepturilor şi obligaţiunilor din contractul de vânzare-cumpărare a apartamentului din cooperativa de construcţie locativă, cu cota de participare introdusă complet şi neonorarea exercitării obligaţiilor de către altă parte, chiar dacă acţiunile şi de competenţa primei părţi, nu poate servi temei pentru recunoaşterea acestui contract nul, dacă partea a doua şi-a asumat responsabilitatea de a executa aceste acţiuni.

In caz dacă este imposibilă exercitarea obligaţiilor sau renunţarea la ele, partea respectivă e obligată să exercite aceste acţiuni, ea este obligată să anunţe la timp despre aceasta celeilalte părţi. In cazul dat, vina pentru legalitatea contractului de vânzare-cumpărare a apartamentului din cooperativa de construcţie locativă, cu cota de participare introdusă complet, o poartă partea care nu şi-a onorat obligaţiile contractuale, indiferent de faptul cine urma să efectueze real acţiunea.

Este important faptul că executarea obligaţiilor contractuale de către o parte şi nefinisarea lor în formă stabilită de legislaţie din vina altei părţi (perfectarea documentelor, prezentarea lor la organul respectiv etc.) nu poate avea consecinţe negative pentru partea conştiincioasă.

Pentru confirmarea acestei concluzii, Plenul CSJ a menţionat următoarele.

Instanţa de fond, de apel şi Colegiul civil al CSJ au constatat cu certitudine prin probe incontestabile faptul că la 7 şi 23 septembrie 1991, G.V. a depus în contabilitatea cooperativei „Avantaj” 21500 ruble, cota de participare în cooperativa de construcţie locativă pentru asigurarea ei cu spaţiul locativ.

Prin scrisoarea de garanţie din 5.08.1991, cooperativa „Avantaj” i-a garantat G.V. perfectarea documentelor şi primirea spaţiului locativ respectiv, asigurându-i, totodată, şi utilizarea sumei de bani, depusă de ea, drept cotă de asociat conform destinaţiei.

Legalitatea şi obiectivitatea acestor circumstanţe, ce de fapt, stau la baza litigiului se confirmă şi prin hotărârea judecătoriei sec. Centru, prin care a fost percepută cu coeficientul de inflaţie suma de 190838 lei, ce constituie costul unui apartament cu trei odăi.

Din cele menţionate, Plenul a concluzionat că reclamanta a depus banii în cooperativa „Avantaj” în scopul de a fi asigurată cu un apartament cu trei odăi în CCL-115 şi astfel, respinge argumentele invocate despre aceea că banii nu au fost depuşi, cooperativa nu i-a folosit, ci au fost sustraşi prin excrocherie de către foştii conducători ai cooperativei „Avantaj”.

Acordul ce a avut între G.V. şi cooperativa „Avantaj” nu contravine legislaţiei în vigoare, de către G.V. fiind onorate toate obligaţiile şi, în virtutea art.4 al.2 p(l) CC (1964), cooperativa urma să-şi onoreze obligaţiile, în caz în care, cooperativa nu putea să-şi exercite obligaţiile sale, ea era datoare, în conformitate cu legislaţia în vigoare la data respectivă, să-i aducă la cunoştinţă lui G.V. motivele. In acest caz, nu are importanţă cine este conducătorul organizaţiei, în virtutea faptului că G.V. era în relaţii civile cu cooperativa şi nu cu persoana concretă.

Conform materialelor dosarului, CCL-115 a fost formată cu scopul construcţiei unei clădiri cu 16 apartamente, în cuantumul CCL-115, cooperativa „Avantaj” avea cota ei de 16 apartamente. Construcţia acestei case urma să fie efectuată de cooperativa „Avantaj” în baza contractului din 15.12.1990. Preşedintele a ambelor cooperative era una şi aceeaşi persoană – B.B.

Prin probele administrate, instanţele de fond, apel şi recurs a conchis corect că cooperativa a primit toate documentele necesare de la G.V. pentru a fi inclusă în CCL-115 şi le-a perfectat în conformitate cu legislaţia în vigoare, ca ulterior, din vina administraţiei cooperative, în mod legal şi unilateral să fie exclusă din rândurile membrilor cooperative de construcţie.

Este exagerată referirea procurorului în recurs privind aplicarea incorectă de către instanţă a prevederilor art. Art. 117 CL, 37 CPC (1964), 41 al Legii cu privire la proprietate.

Deci, G.V., fiind inclusă în listele iniţiale şi achitând cota de participare introdusă complet, a devenit cooperator asociat, însă a fost exclusă nejustificat din această listă de către cooperativa „Avantaj”, de aceea, instanţa de fond corect a admis acţiunea lui G. V.

Conform legislaţiei în vigoare, şi anume, a Codului de procedură civilă din 12.06.200364   , în asemenea, situaţii, nu mai are loc implicarea procurorului, acesta intervenind numai în interesele statului, copiilor minori s. a. pături vulnerabile. Totodată, conform CPC din 2003, este exclusă calea de atac extraordinară – recursul în anulare.

Concluzionez, că precum funcţiona legislaţia procesuală abrogată, părţile abuzau deseori de importanţa procurorului în proces, cale de care se foloseau cu succes subiecţi de influenţă şi mai puţin – persoane

 

3.3. Evoluţia vânzărilor spaţiului locativ în ultimul timp

 

Referinţă: Piaţa imobiliară cu privire la încăperile de locuit nu a suferit în ultimii ani careva schimbări esenţiale, fapt care a avut loc cu 8-10 ani în urmă, însă în ultima perioadă au fost menţionate careva tendinţe, care în principiu, au caracterizat în ansamblu această piaţă.

Efectuând un studiu al publicaţiilor periodice în care au fost menţionate poziţiile şi viziunile specialiştilor în domeniu, vom întreprinde o încercare de a evidenţia cela mai importante tendinţe ale vânzărilor de apartamente în ultimul timp.

Primul moment se referă la preţ, care este un criteriu de bază şi care influenţează numărul de vânzări şi cumpărări a spaţiului locativ. Piaţa imobiliară în acest aspect demonstrează o relativă stabilitate a preţurilor. Mai bine spus, în ultima vreme nu se observă o schimbare esenţială atât în ce priveşte majorarea cât şi reducerea preţurilor la apartamente. În ultimii doi ani s-a observat o reducere a preţurilor la apartamente, care are tendinţă de a se stabiliza. Astfel, în presa periodică se menţionează că scăderea preţurilor s-a stabilizat. Bunăoară, dacă în prima jumătate 2011 scăderea preţurilor la apartamente pe piaţa secundară constituia 20%, apoi în prima jumătate a anului 2012 – 5-7%. Astfel, un m2 de spaţiu locativ într-un apartament de pe piaţa secundară cu o odaie costa în prima jumătate a anului 2012: în sect.Centru – 859€, la Botanica – 754€, sect.Rîşcani – 737€; un apartament cu două camere, respectiv: 776, 694 şi 719€; cu trei odăi – 670, 623 şi 628€[72].

Şi altceva, spre sfârşitul anului 2010 specialiştii în domeniu menţionează o reducere a preţurilor doar a apartamentelor cu metraj mare[73]. În ce priveşte apartamentele noi (pe piaţa primară) specialiştii în domeniu menţionează o creştere a preţurilor în a doua jumătate a anului 2011[74].

Ce se aşteaptă pe viitor în privinţa costurilor apartamentelor. Atât companiile de construcţii, cât şi specialiştii din domeniul spun că deşi ramura construcţiei îşi revine cu paşi mărunţi, o ieftinire a apartamentelor nu va fi. Asta pe motiv că materialele de construcţii au preţurile ridicare. În plus, e nevoie de materiale de construcţii de import, care chiar dacă se găsesc pe piaţa autohtonă nu sunt de o calitate foarte bună. Specialiştii în imobiliare sunt de părere că cei care vor să achiziţioneze un apartament să o facă acum cât preţurile stagnează din cauza situaţiei incerte de pe piaţă[75].

O altă tendinţă pe piaţa imobiliară de apartamente este procurarea spaţiului locativ cu dimensiuni relativ mici după metraj şi cu una sau două odăi. Astfel, potrivit reprezentantei Agenţiei Imobiliare Metru Patrat Aliona Stavilă „sunt la mare căutare apartamentele în blocurile noi date în folosinţă, dar suprafeţele sunt mari şi de multe ori costul acestora este ridicat, de aceea oamenii cumpără apartamente pe piaţa secundară. Sunt campanii de construcţii care au prins firul şi au început să construiască blocuri în care apartamentele au metraj mic”[76]. Compania de construcţie „Urbanconstruct TT” construieşte pe str.Cuza Vodă din capitală o casă cu mai multe etaje numai cu una şi două odăi cu dimensiunile de 47 şi 67 m2 respectiv[77].

Un alt aspect ale tranzacţiilor cu apartamente, în primul rând în capitală, este achiziţionarea unui nou tip de apartamente – la mansardă. În presa se menţionează că în capitală se construiesc mansarde deoarece există prea puţine terenuri în regiunile dorite de clienţi şi în plus, preţurile sunt pe măsura buzunarului fiecăruia. Costul de construcţie a unei mansarde este în mediu de 420-520 € m2, iar în capitală sunt 1159 de blocuri ce au de unu la patru nivele, care se află în gestiunea Primăriei şi pe care pot fi ridicate mansarde[78].

Un moment foarte important care se referă la particularităţile imobilelor locative este construcţia în ultimii ani a unui nou tip de locuinţe în aşa zisul complexului locativ de tip închis. Un astfel tip de locuinţe este complexul „Reniassance City”, situat la doi kilometri de capitală în direcţia raionului Străşeni, unde deja au fost construite 54 de case cu o planificare foarte specifică şi comodităţi speciale[79].

Putem menţiona încă un aspect nou în dezvoltarea raporturilor civile în domeniul comercializării spaţiului locativ la etapa actuală. Se manifestă acest aspect prin faptul, că cu ceva timp în urmă oamenii investeau în proiecte locative ce erau doar pe hârtie, acum aceasta nu se mai întâmplă, mai ales după ce unele companii de construcţii au fost date în judecată pentru că nu au dat în funcţiune blocuri de locuit[80].

Poate e cazul de menţionat că în ultimii ani în capitală, cu părere de rău, au avut loc şi nişte cazuri de construcţii locative care au eşuat. Este vorba de Alpina Sud şi altele, despre care se menţionează în publicaţiile periodice[81].

Dacă să facem o comparaţie cu ceea ce se întâmplă în ţara noastră şi ţările europene, în Germania se simte ridicarea nivelului de viaţă şi de cumpărare a imobilului. Numai în Berlin, chiriile au crescut anul trecut cu 8,1%, lucru care îi afectează pe 80% dintre locuitori. În acest moment, cererea depăşeşte oferta, aşa că numărul blocurilor aflate în construcţie a început să crească.

Experţii prevăd că Germania se află la începutul unei perioade de boom imobiliar[82].

O altă problemă legată de contractul de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit este ipoteca. Datele statistice arată că contractele ipotecare fiind în descreştere. Această se datorează faptului că veniturile populaţiei sunt mai mult decât modeste şi aceasta nu le permite de a „intra în joc cu ipoteca”.

Scăderea numărului contractelor de ipotecă s-a produs pe fundalul unei reduceri a numărului tranzacţiilor de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile , care s-a diminuat în martie curent cu 5% comparativ cu aceeaşi perioadă din 2012.

Totodată, numărul tranzacţiilor imobiliare (vânzare-cumpărare, alte tranzacţii precum donaţia, moştenirea) a crescut cu 0,7%[83].

Dacă în ţările Europene investitorii caută soluţii de finanţare prin intermediul pieţii de capital, în Republica Moldova nu poate fi vorba de acest lucru, deoarece piaţa de capital lipseşte, iar jucătorii din piaţă care se avântă în dezvoltarea proiectelor imobiliare construiesc pe banii oamenilor, ceea ce comportă un grad sporit de risc, deoarece cei care investesc banii în astfel de proiecte imobiliare nu au nici o garanţie că dezvoltatorii îşi vor onora promisiunile.

Analizând piaţa imobiliară din republică şi consultând diferite surse informative cu privire la evoluţia vânzărilor a spaţiului locativ, s-a stabilit că   municipiului Chişinău îi revin 28% (597 înregistrări) din totalul ipotecilor înregistrate pe teritoriul Moldovei în perioada ianuarie-martie 2013, potrivit datelor Cadastru.

Deşi numărul ipotecilor a fost în creştere, tranzacţiile de vânzare-cumpărare a locuinţelor s-au redus cu 11%, la 9594, faţă de lunile similară a anului 2012 (10 832). De asemenea s-a redus cu 4% (1103 înregistrări) şi numărul tranzacţiilor imobiliare (vânzare-cumpărare, moştenire, donaţii, schimb) înregistrate în cadastrul bunurilor imobile în lunile respective 2013[84].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

CONCLUZIE

 

În urma cercetărilor efectuate în cadrul prezentei lucrări au fost formulate următoarele concluzii, care reprezintă o importanţă teoretică şi practică,

1) Studiul evoluţiei istorice a contractului de vânzare-cumpărarea bunurilor imobile observăm că tranzacţiile cu bunurile imobile erau supuse unor reguli speciale încă din cele mai vechi timpuri. Multe din reglementările actuale ale contractului în cauză, sunt bazate pe reguli şi principii care s-au format pe parcursul istoriei.

Astfel, aşa instituţii cum ar fi înregistrarea de stat a drepturilor reale asupra bunurilor imobile, caracterul veridic şi public al acestei înregistrări,transmiterea dreptului de proprietate şi a riscului pieirii fortuite asupra acestei categorii de bunuri şi-au găsit reflectarea în deferite perioade istorice cu neînsemnate deosebiri de la stat la stat. Anume aceste principii constituie punctul de pornire pentru reglementările actuale ale convenţiilor ce au ca obiecte bunuri imobile.

2) Încăperea de locuit poate fi definită ca spaţiu a unui bun imobil utilizabilă pentru o locuire permanentă, cu dotările şi utilităţile necesare, care satisfac cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii.

3) Dacă în contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile lipseşte condiţia referitoare la preţul la care au convenit părţile, contratul trebuie să se considere neîncheiat. Prin urmare, preţul este o condiţie esenţială a contratului şi datorită specificul obiectului acestui tip de contract.

4) Studiind legislaţia referitoare la sistemul înregistrării de stat,putem concluziona că crearea acestui sistem a avut drept scop acordarea drepturilor asupra bunurilor imobile şi informaţiilor despre aceste drepturi cu caracter transparent, deschis, stabilirea unui control din partea statului asupra săvârşirii convenţiilor cu bunurile imobile, precum şi a supra transmiterii dreptului de proprietate asupra acestora, ceea ce ar trebui la protejarea maximă a drepturilor şi intereselor legale ale participanţilor la circuitul bunurilor imobile, instituirea unei proceduri unice de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile, care ar constitui un temei unic de recunoaştere din partea statului a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile.

Analizând cadrul normativ existent, considerăm că înscrierea în registrul bunurilor imobile a drepturilor are efectul constitutiv de drepturi, acestea creându-se şi fiind opozabile terţilor din momentul înregistrării. Anume din momentul înregistrării statul va recunoaşte existenţa acestui drept, oferindui titularului toate modalităţile legale de protejare a acestuia.

5) Spre deosebire de legislaţia anterioară, în prezent nu există o reglementare expresă privind obligativitatea autentificării contractului de vânzare-cumpărarea imobilului locativ. O asemenea prevedere ar pune punct discuţiilor privind forma autentică a contractului de înstrăinare a încăperii de locuit şi ar transforma o stare de fapt existentă în prezent într-o stare de drept. Beneficiile formei autentice a acestei tranzacţii se materializează în contribuţia la apărarea drepturilor cetăţenilor,în special dreptul la asistenţă juridică calitativă, scăderea riscului încheierii unor acte lovite de nulitate,apărarea drepturilor dobânditorului de bună-credinţă.

6) Dacă bunul imobil nu are alte neajunsuri decât cele stipulate în contract, atunci se consideră că cumpărătorul I s-a transmis un bun de calitate cuvenită şi vânzătorul şi-a îndeplinit obligaţia, care presupune transmiterea lucrului fără vicii nestipulate.

Criteriul de “corespundere la cerinţele obişnuite” e foarte greu de aplicat în cazul unor astfel de obiecte specifice ale vânzării-cumpărării cum sunt imobilele. Conform acestui criteriu prevăzut de Codul civil,lucrul procurat trebuie comparat cu un lucru analogic, tipic se presupune că este necalitativ. Această metodă nu poate fi aplicată în practica vânzării-cumpărării lucrurilor care au mai fost deja în folosinţă. Este evident faptul că lucrurile, inclusiv şi imobilele, după o exploatare îndelungată au careva neajunsuri datorate timpului şi exploatării. Calitatea acestor lucruri trebuie apreciată nu prin comparare cu bunuri similare, dar prin examinarea însuşirilor concrete ale lucrului dat.

În scopul excluderii posibilităţii transmiterii cumpărătorului a unui lucru de o calitate necorespunzătoare, în cazul când contractul nu conţine condiţii referitoare la calitate, vânzătorul trebuie să predea cumpărătorului lucrul de calitatea ce asigură utilizarea lui conform destinaţiei sale obişnuite. Aceasta înseamnă că lucrul vândut, dacă calitatea lui nu e prevăzută de contract, nu trebuie să aibă vicii, ce împiedică folosirea lui conform destinaţiei. Însă în rezultatul includerii în contract a acestui scop, el dobândeşte caracterul unei condiţii esenţiale.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

BIBLIOGRAFIE

     I). Acte normative

  1. Constituţia R.M., adoptată la 29.07.1994, Monitorul Oficial al R.M. nr.1 din 12.08.1994;
  2. Codul Civil al R.M.,adoptat la 26.12.1964, în vigoare de la 01.07.1965, ,,Veştile Sovietului Suprem al RSS Moldoveneşti”, 1964, nr.36, abrogat la 12.06.2003;
  3. Codul Civil al R.M., aprobat prin Legea nr.1107 din 06.06.2002, Monitorul Oficial al R.M. nr.82-86 din 22.06.2002, intrat în vigoare la 12.06.2003;
  4. Codul cu privire la locuinţe RSS Moldoveneşti, adoptat la 03.06.1983, în vigoare la 01.10.1983, Veştile nr.6/40,1983;
  5. Codul Familiei aprobat prin Legea nr.1316-XIV din 26.10.2000, Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.47-48 din 26.04.2001;
  6. Codul Funciar, adoptat prin Legea nr.828 din 25.12.1991, în vigoare la 01.01.1992, Monitorul Oficial al R.M. nr.107 din 04.09.2001;
  7. Codul de executare al R.M., adoptat prin Legea 443-XV din 24.12.2004, Monitorul Oficial al R.M. nr.34-35 din 03.03.2005;
  8. Codul de Procedură Civilă al R.M., adoptat prin Legea nr.225 din 30.05.2003, Monitorul Oficial al R.M. nr.111-115/451 din 12.06.2003;
  9. Legea privatizării fondului locativ nr.1324-XII din 10.03.1993, Monitorul Oficial al R.M. ediţie specială din 27.06.2006;
  10. Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998, Monitorul Oficial al R.M. nr.44-46 din 21.05.1998;
  11. Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului nr.1308-XIII din 25.07.1997, Monitorul Oficial al R.M. nr.57-58 din 04.09.1997;
  12. Legea cu privire la notariat nr.1453-V din 08.11.2002, Monitorul Oficial al R.M. nr.154-157 din 21.11.2002,
  13. Legea condominiului în fondul locativ nr.913-XIV din 30.03.2000, Monitorul Oficial al R.M. nr.130-132 din 19.10.2000;
  14. Legea cu privire la formarea bunurilor imobile nr.354-XV din 28.10.2004, Monitorul Oficial al R.M. nr.233-236 din 17.12.2004;
  15. Legea cu privire la activitatea de evaluare nr.989-XV din 18.04.2002, Monitorul Oficial al R.M. nr.102 din 16.07.2002;
  16. Legea cu pricire la societăţile pe acţiuni nr.1134-XIII din 02.04.1997, Monitorul Oficial al R.M. nr.1-4/1 din 01.01.2008;
  17. Legea taxei de stat nr.1216-XII din 03.12.1992, Monitorul Oficial al R.M. nr.53-55 din 02.04.2004;
  18. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, adoptată prin Hotărârea Guvernului R.M .nr.958 din 04.08.2003, Monitorul Oficial al R.M. nr.117-181 din 15.08.2003;
  19. Proiectul Legii locuintelor din Republica Moldova

 

II). Acte normative de peste hotare

  1. Codul civil al României decretat la 26 noiembrie 1864, promulgat la 04.12.1864, pus în aplicare la 01.12.1865 abrogat prin Legea 287 din 17.07.2011 (Codul civil român, ediţie îngrijită de Ciutacu Florin, Teora, 2001)
  2. Noul Cod civil al României aprobat la 25 iunie 2009, Monitorul Oficial nr.511 din 24 iulie 2009, intrat în vigoare la 01.10.2011 conform Legii 287 din 17.07.2011, Monitorul Oficial, Partea I, nr.505 din 15.07.2011
  3. Codul civil al Federaţiei Ruse, cartea a 2-a, în vigoare la 26.01.1996;

 

III). Practică judiciară

  1. Jurisprudenţa Curţii Supreme de Justiţie (anul 2012) / coord.ed. Mihai Poalelungi. – Chişinău, 2013, Î.S.F.E. – P. „Tipografia Centrală”
  2. Manualul Judecătorului pentru cauze civile / Mihai Poalelulgi, Svetlana Filincova; Iulia Sîrcu (et.al); coord.ed.: Mihai Poalelungi (et.al.) – Ediţia a II-a. – Chişinău, 2013, Î.S.F.E. – P. „Tipografia Centrală”
  3. Culegere de practică judiciară a Colegiului civil şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie 2005-2006, pag.144;
  4. Culegere de practică judiciară a Colegiului civil şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie 2007,pag.52,43;
  5. Decizia Colegiului civil şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie din 15 martie 2006 pronunţată în dosarul nr.2ra-310/06;
  6. Decizia Colegiului civil şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie din 20 septembrie 2006 pronunţată în dosarul nr.2ra-593/06;

 

IV). Cărţi, manuale şi monografii în limbă română

  1. Codul civil al R.M. Comentariu. Art.1-511/aut. Aurel Băieşu,…, coord.: Mihai Buruiană,…, Chişinău:Î.S.F.E.P.,,Tipografia Centrală”, 2006, 815 pag.;
  2. Codul civil al R.M. Comentariu vol.II, ediţia a II-a, Chişinău, Editura ARC, 2006, 1353 p.;
  3. Anuarul statistic al R.M./ Biroul Naţional de Statistică al R.M. col. Red.: Vitalie Valvov (preş.),- Chişinău, Statistica,2005 (F.E.-P.,,Tipografia Centrală”);
  4. Baieş Sergiu, Roşca Nicolae. Drept civil. Partea Generală. Persoană fizică. Persoană juridică Ediţia a 3-a. Chişinău, 2007, pag.460.;
  5. Baieş Sergiu, Băieşu Aurel. Drept civil:Drepturile reale. Teorie generală a obligaţiilor. Vol.II,Editura Cartier juridic, Chişinău, 2005, 521 pag.;
  6. Bloşenco Andrei. Drept civil. Partea specială. Note de curs. Chişinău, Cartdidact,2003,280 pag.;
  7. Chibac Gheorghe, Băieşu Aurel, Rotari Alexandru, Efrim Oleg, Drept civil: Contracte speciale, vol.III, Editura cartier juridic, Chişinău, 2010, 688 pag.;
  8. Baieş Sergiu, Roşca Nicolaie. Principiile fundamentale ale dreptului de proprietate. Chişinău. 2000. 346 pag.;
  9. Cărpenaru, Stanciu. Drept comercial român. Bucureşti, ALLBECK,2001,629 pag.;
  10. Cimil Dorin. Calificarea raporturilor contractuale: Studiu monografic. Chişinău, Grafema Libris, 2013, 224 pag.:
  11. Cosmovici Paul Mircea. Drept civil. Drepturi reale, Obligaţii, Legislaţie.- Bucureşti, 1999, 258 pag.;
  12. Costin Mircea N. Dicţionar de drept civil. Vol.I: A-C Bucureşti, LUMINA LEX, 382 pag.;
  13. Deak Francisk, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ediţia a III-a, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2001, 574.;
  14. Macovei, Codrin. Contracte civile. Editura universităţii ,,Alexandru Ioan Cuza”, Iaşi, 2005, 369 pag.;
  15. Teoader ,Camelia,Drept civil. Contracte speciale,Bucureşti, Ed. ALL BECK, 2003,358 pag.;
  16. Stătescu Constantin, Bîrsan Corneliu. Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor. Bucurşti, 1995, 397 pag.;
  17. Deleanu Ion. Părţile şi terii: Relativitatea şi opozabilitatea efectelor juridice, repere. Bucureşti, Rosseti,2002, 288 pag.;
  18. Ungureanu Ovidiu. Drepturile reale: Curs practic. Bucureşti, Rosseti, 2001, 184 pag.;

V). Manuale şi monografii în rusă

  1. Малиновский В.М. Учебник риэлтора: как купить, продать, обменять квартиру. Кишинев, 2006, 169 ст.;
  2. Брагинский М.И., Витрянский В.В.. Договорное право. Общие положения. Книга первая.Изд.4-еб Москва «Статут», 2001, 842 ст.;
  3. Брагинский М.И., Витрянский В.В.. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества, Москва «Статут», 2008, 780 ст.;
  4. Иоффе О.С. Избранные труды, Т.Ш. Обязательственное право. С. Пб. Изд. «Юридический центр Пресс», 2004, 837 ст.;
  5. Скворцов О.Ю., Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. Учебное пособие Исдательство Волтерс Клувер, 2006, 171 ст.;
  6. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т.1 «Статут»,2005, 280 ст.;

 

VI.) Articole din culegeri, reviste, ziare

  1. Analiza pieţii imobiliare, date statistice de pe adresa electronică a firmei imobiliare „Lara”
  2. Bloşenco Andrei, Înstrăinarea bunurilor imobile prin acte juridice neautentificate notarial// Revista Naţională de Drept nr.12 din 2005;
  3. Chibac Gheorghe. Unele aspecte practice cu privire la contractul de vânzare-cumpărare a spaţiului locativ. Studii juridice în onoarea prof.univ.dr. Gheorghe Chibac / Universitatea de Stat din Moldova, Facultatea de Drept; responsabilul ediţiei: Sergiu Băieşu. – Chişinău: CEP USM, 2013, p.162-167
  4. Chişlea Ion. De ce nu merge ipoteca în R .Moldova? Săptămânalul Economist, nr.18 din 22 mai 2013
  5. Climova A., Unile aspecte juridice privind autentificarea tranzacţiilor cu bunuri imobile// Revista Naţională de Drept nr.12 din 2001.;
  6. Marcu T. Preturile la apartamente: pe piaţa secundară cresc încet, pe piata primară ar putea să scadă// ECO 27.06.2007.pag.7;
  7. Marian Silvia. Consideraţii generale privind bunurile imobile//,, Economica”,2003,nr.2, pag.43-46.;
  8. Marian Silvia. Unele aspecte ale cadastrului şi publicităţii imobiliare//Legea şi viaţa nr.10 din 2005, pag.12-15;
  9. Palii Victor. Analiza economico-juridică a imobilului ca obiect al tranzacţiilor imobiliare//Economie şi Finanţe nr.1/2001, pag.92-97.;
  10. Palii Victor. Dobândirea dreptului de proprietate asupra imobililor în baza contractului de vânzare-cumpărare//Economica nr.1,2001, pag.75-81.;
  11. Ursu V., Cumpărătorii vreau apartamente ieftine, vânzătorii ţin la preţ// Săptămânalul Economist din 22 septembrie 2010, p.14
  12. Ursu V., Unde sunt cele mai multe oferte de vânzare a apartamentelor?// Săptămânalul Economist din 1 decembrie 2010, p.5
  13. Глазова Т., Дорогие квартиры упали в цене// Еженедельник «Экономическое обозрение» от 3 декабря 2010, №44, стр.12
  14. Глазова Т., Рынок недвижимости в стагнации// Еженедельник «Экономическое обозрение» от 23 июля 2010, №25, стр.12
  15. Глазова Татьяна, Критический период для новостроя, Еженедельник «Экономическое обозрение» от 1 апреля 2011, №12
  16. Глазова Татьяна, Сейсмостойкое строительство обходится дороже, Еженедельник «Экономическое обозрение» от 8апреля 2011, №13
  17. Кибак Г.А., Проблемы жилищного права на современном этапе. „Probleme actuale ale dreptului privat şi practica aplicării lui”, conferinţă ştiinţifico-practică dedicată activităţii ştiinţifice şi pedagogice a doctorului în drept, conferenţiar universitar, prodecan pe activitatea ştiinţifică a facultăţii de drept a Universităţii Slavone, jurist Emerit a Moldovei, Ovcinnicova Olga Vasile, 27-27 ianuarie 2012/ Отв.ред. Бабенко О.А., Chişinău: Universitatea Slavonă din Moldova, Tipografia Asociată lucrătorilor instituţiilor de învăţământ slavone din Republica Moldova,  2013
  18. Цены на квартиры в Кишинёве, Еженедельник «Экономическое обозрение» от 11 марта 2011, №9
  19. Косых О. «Рынок жилья: что дальше?»//Молдавские Ведомости 15.02.2008 ст.;
  20. Germania, în pragul boom-ului imobiliar. Nemţii, chiriaşi prin tradiţie, încep să-şi cumpere case. Varianta electronică a săptămânalului „Economist”, 18.04.2013, www.eco.md
  21. Top 10 cele mai indicate oraşe din lume pentru investiţii imobiliare în 2013. Varianta electronică a ziarului Economist, vineri 19.04.2013, www.eco.md
  22. Spaţiul locativ dat în exploatate s-a redus cu 27,1 %. Varianta electronică a ziarului Economistul, vineri 30.11.2012, www.eco.md
  23. Numărul locuinţelor procurate în ipotecă a crescut cu 45%. Ziarul Economist, miercuri, 10.04.2013, varianta electronică www.eco.md
  24. Germania, în pragul boom-ului imobiliar. Nemţii, chiriaşi prin tradiţie, încep să-şi cumpere case. Varianta electronică a ziarului Economist, 18.04.2013, www.eco.md

VII). Surse internet

  1. http://www.cadastre.md
  2. http://www.lara.md
  3. http://www.statistica.md
  4. http://www.arfc.gov.md

 

[1] Chibac Gheorghe. Unele aspecte practice cu privare la contractul de vânzare-cumpărare a spaţiului locativ. Studiul juridic în onoarea prof.univ.dr.Gheorghe Chibac / Universitatea de Stat din Moldova, Facultatea de Drept, resp.ed.:Sergiu Băieşi. Chişinău, CEP USM, 2013, p.162

[2]Aprobat la 06.06.2002, publicat în Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.82-86 din 22.06.2002, intrat în vigoare la 12.06.2003 (în continuarie CC RM)

[3] Art.238 a Codului civil promulgat la 26.12.1964, în vigoare de la 01.07.1965, în prezent abrogat

[4] Actualul Cod civil al României a fost decretat la 26 noiembrie 1864, promulgat la 04.12.1864, pus la aplicare la 01.12.1865 (Cod civil român, ediţie îngrijită de Ciutacu Florin, Teora,2001). La 25 iunie 2009 a fost aprobat un nou Cod civil al României, Monitorul Oficial nr.511 din 24 iulie 2009, intrat în vigoare la 01.10.2011 conform Legii 287 din 17.07.2011, Monitorul Oficial, Partea I, nr.505 din 15.07.2011

[5] Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 года, №32, ст.3310, с последующими изменениями Собрание законодательства Российской Федерации от 25 декабря 2006 года, № 52 , часть1, ст.5496

[6] Chirică D.,Drept civil.Contracte speciale.Ed. Lumina Lex,Bucureşti, 1997, p.6,Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale,ediţia a III-a , Ed. Universul Juridic, Bucureşti,2001, p.9

[7]Toader, Camelia, Drept civil. Contracte speciale, Bucureşti, Ed. ALL BECK,2003, p.10.

[8] Analiza pieţii imobiliare în mun. Chişinău. www.lara.md. vizat la 27.04.2013

[9]Глазова Т.Кадастровые показатели рынка недвижимости .// Экономическое обозрение номер 8, 06.03.2009 с.36

[10] Chibac Gh., Băieşu A., Rotari A., Efrim O., Drept civil. Contracte şi succesiuni. Ediţia a III-a, revăzută şi completattă, vol.III, editura Cartier, 2010, p.14

[11]Cimil Dorin. Calificarea raporturilor contractuale: Studiu monografic. Chişinău, Grafema Libris, 2013, p.119

[12]М.И. Брагинский, В.В. Витреанский. Договорное право. Общие положения. Книга первая.Изд. 4-е,Москва,»Статут»,2001, с.15.

[13] М.И. Брагинский, В.В.Витреанский. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества, Москва, »Статут». 2008, с.17.

 

[14]Cosmovici Paul Mircea. Drept civil. Drepturi reale, Obligaţii, Legislaţie. Bucureşti,1994, p.37; Stănescu Constantin, Bîrsan Corneliu.Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor. Bucureşti, 1995, p.28.

[15] Comentariu Codului civil al RM, aut.Băieşu A., Băieşu S., ş.a., ÎSFEP „Tipografia Centrală”, Chişinău, 2006, p.601

[16] Legea cadustrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998, Monitorul Oficial al R.M. nr.44-46 din 21.05.1998

[17] Palii V., Dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilelor în baza contractului de vânzare-cumpărare// Economica nr.1,2001, p.74

[18] Cărpenaru Stanciu, Drept comercial român, Bucureşti, ALL BECK, 2001, p.231

[19] Deleanu Ion, Părţile şi terţii: realitatea şi oportunitatea efectelor juridice, repere. Bucureşti, Rosseti, 2002, p.221

[20] Marian S., Unele aspecte ale cadastrului şi publicităţii imobiliare.//Legea şi viaţa, nr.10, 2005

[21] Monitorul Oficial al Republici Moldova, 2004, nr.233-236

[22] Ungureanu Ovidiu, Drepturile reale. Curs practic, Bucureşti, Rosseti, 2001, p.34

[23] Costin Mircea N., Dicţionar de drept civil, vol.I, Bucureşti, Lumila Lex, p.382

[24] Monitorul Oficial al Republicii Moldova 2001, nr.47-48

[25] Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2008, nr.1-4

[26]Culegere de practică judiciară a Colegiului civil şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de justiţie, 2007, p.43

[27] Climova A., Unele aspecte juridice privind autentificarea tranzacţiilor cu bunuri imobile//Revista Naţională de Drept, nr.12, 2001

[28] Comentariu Codului civil al RM, aut.Băieşu A., Băieşu S., ş.a.,p.654

[29]Ibidem, p.655

[30]Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1993, nr.5, republicată: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,2000, nr.5-7, p.12 Monitorul Oficial al Republicii Moldova, ediţie specială din 27.06.2006

[31]Stănciulescu L., Drept civil. Contracte şi succesiuni. Ediţia a 4-a, revizuită şi actualizată, Bucureşti, Editura Hamangiu, 2008, p.49

[32] Иоффе О.С., Избранные труды. Том.3, Обязательственное право, С.П., изд. «Юридический центр Пресс», 2004 г., стр.254

[33]Иоффе О.С., op.cit., стр.254

[34]Manualul judecătorului pentru cauze civile / Mihai Poalelumgi, Svetala Filincova, Iulia Sîrcu [et al.]; coord.ed.: Mihai Poalelungi [et al.]. – ediţia a II-a, Chiţinău: S.n., 2013 (ÎSFE-P „Tipografia Centrală”, p.839

[35]Analiza pieţii imobiliare mun.Chişinău 2010//Monitorul Oficial al Republciii Moldova, 2011, nr.2-3

[36]Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr.107

[37] Palii Victor. Analiza economico-juridică a imobilului ca obiect al tranzacţilor imobiliare//Economie şi Finanţe, nr.1, 2001, p.92

[38] Скворцов О.Ю., Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. Учебное пособие, Москва, изд. Волтерс Клувер, 2006

[39]Code civil, maître Xevier Henrz, GuyVenandet, Fransois Jacob, 104 edition, Dalloz, 2005

[40] Codul cu privire la locuinţe al RSSM, adoptat la 03.06.2983, intrat în vigoare 01.10.1983, publicat în Veştile nr.6, 1983

[41] Anuarul statistic al RM//Biroul Naţional de statistică al RM, col.red. V.Volcov, Chişinău, Statistica, 2005 (F.E.P. „Tipografia Centrală”)

[42] Marcu T., Preţurile la apartamente: pe piaţa secundară cresc încet, pe piaţa primară ar putea să scadă// ECO din 27.06.2007, p.7

[43] http://www.statistica.md/statistica/dat/97/ro/locuinţe1-1998-2005-ro-htm

[44]Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 14; 2007, N 1, ст. 14; 2008, N 30, ст. 3616; 2009, N 23, ст. 2776; 2010, N 31, ст. 4206; 2011, N 23, ст. 3263; N 50, ст. 7343; 2012, N 53, ст. 7596

[45]Monitorul Oficial nr.393 din 31 decembrie 1997

[46]Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.37-38

[47] Косыч О., Рынок жилья: что дальше?// Молдавские ведомости от 15.02.2008

[48]www.cadastre.md/lang-ro&menu=id 186&info-item-id=92

[49]Малиновский И.М. Учебниу риэлтора: как купить, продать, обменять квартиру. Кишинэу, 2006, стр.52

[50]Baieş Sergiu, Băieşu Aurel, Cebotari Valentina, Creţu Ion, Volcinschi Victor, Drept civil. Drepturile reale. Teoria generală a obligaţiilor, vol.II, editura Cartier Juridic, Chişinău, 2005, p.331

[51] Ursu Victor, Cumpărătorii vor apartamente ieftine, vânzătorii ţin la preţ, săptămînalul Economist din 22 septembrie 2010, p.14

[52]Băieş S., Băieşu A., Cebotari Valentina, Creţu Ion, Volcinschi Victor,., op.cit., p.237

[53] Глазова Т. Зачем строителю маркетинг// Еженедельник «Экономическое обозрение» №12 от 04.04.2008

[54]Bloşenco A., Drept civil. Partea specială. Note de curs. Chişinău, Editura Cartdidact, 2003, p.9

[55] Albu I. Analiza factorială a valorii pe piaţă a imobilului locativ tipizat. Autoreferat al tezei de doctor în economie, Chişinău, 2006

[56]www.cadastre.md/lang-ro&menu-id=194

[57]www.arfc.gof.md/lang-ro&menu-id=232

[58]Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2003, nr.123-125

[59]www.lara.md/m=page&id=4

[60] La momentul actual Secţia evaluare şi expertiză a agenţiei imobiliare Lara a efectuat mai multe11500 de raporturi de evaluări

[61] Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr.102

[62]Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2003, nr.117-118

[63]Economistul nr.216 din 15.04.2009, p.9

[64]www.lara.md, Analiza pieţii imobiliare pe prima jumătate a anului 2013

[65] Marcu T. Cu chirie sau porpria locuinţă//Economisturl din 26.09.2007

[66]Baieş Sergiu, Roşca Nicolae, op.cit., p.177

[67]Baieş Sergiu, Roşca Nicolae, op.cit., p.178

[68] Monitorul Oficial al Republicii Moldsova, 2002, nr.154-157

[69] Толчеев Н. Преимущественное право покупки дома (квартиры), Российская юстиция №7, 2000, стр.20

[70]Culegere de practică juridicară a Colegiului civil şi contenciosul administrativ al CSJ (2006-2006), Chişinău, 2007, p.144

[71] Culegere de practică juridicară a Colegiului civil şi contenciosul administrativ al CSJ (2006-2006), Chişinău, Cartier Juridic, 2007, p.144

 

[72] Глазова Т., Рынок недвижимости в стагнации// Еженедельник «Экономическое обозрение» от 23 июля 2012, №25, стр.12

[73] Глазова Т., Дорогие квартиры упали в цене// Еженедельник «Экономическое обозрение» от 3 декабря 2010, №44, стр.12

[74] Ursu V., Cumpărătorii vreau apartamente ieftine, vânzătorii ţin la preţ// Săptămînalul Economist din 22 septembrie 2010, p.14

[75] Ursu V., Unde sunt cele mai multe oferte de vânzarea apartamentelor?// Săptămînalul Economist din 1 decembrie 2010, p.5

[76] Vezi: Ursu V. Cumpărătorii vreau apartamente ieftine, vânzătorii ţin la preţ// Săptămînalul Economist din 22 septembrie 2010, p.14

[77] Глазова Т. Выставка для покупателей жилья// Еженедельник «Экономическое обозрение» от 5 ноября 2010, №40, стр.12

[78]Ursu V. La un preţ cu 20-30% mai ieftin poţi achiziţiona o locuinţă la …mansardă//Economist din 16 iunie 2010

[79] „Reniassance City” – arta vieţii de calitate// Timpul din 27 august 2010, Renaissance City: новый стиль и качество загородной жизни// Еженедельник «Экономическое обозрение» от 3 снтября 2010, №31, стр.18

[80]Ursu V., Creşte cererea pentru apartamentele din centrul capitalei. S-au majorat şi preţurile, Economist din 29 decembrie 2010, p.12

[81]Ursu V. Alpina Sud un proiect eşaut?!// Economist din 25 septembrie 2010, p.6

[82]Germania, în pragul boom-ului imobiliar. Nemţii, chiriaşi prin tradiţie, încep să-şi cumpere case. Săptămânalul Economist, 18.04.2013

[83]Chişlea Ion. De ce nu merge ipoteca în Repubblica Moldova? Săptămânalul Economist, nr.18 din 22 mai 2013, p.12

[84]Numărul locuinţelor procurate în ipotecă a crescut cu 45%. Săptămânalul Economist, miercuri, 10.04.2013, varianta electronică www.eco.md


Un comentariu

  1. […] lui. Noţiunea legală de contract de vânzare-cumpărare o găsim în art.753 a Codului civil[2] al Republicii Moldova (în continuare CC RM), conform căruia prin contractul de […]

    Apreciază

Comentariile sunt închise.

%d blogeri au apreciat asta: