Capitolul V. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

 

 

 

Secţiunea I.

1. Noţiuni generale. S-a constatat la analiza dreptului de proprietate că proprietatea este dreptul cel mai complet asupra unui bun, deoarece conferă atributele usus, fructus şi abusus. Prerogativele juridice ale dreptului de proprietate – posesia, folosinţa şi dispoziţia – titularul le poate exercita în plenitudinea lor. Atributele sunt opozabile tuturor.

Spre deosebire de proprietate, sunt drepturi reale care nu exclud posibilitatea ca unele prerogative ale dreptului de proprietate să fie exercitate de un alt titular. Acestea sunt depturi care se pot exercita asupra unui lucru a cărui proprietate aparţine altei persoane: jure in re aliena. Prin separarea unor atribute, se formează drepturi reale distincte, care poartă denumirea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.

Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale principale, derivate asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau se dobândesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din conţinut juridic al dreptului de proprietate.1 

            În cazul dezmembrămintelor dreptului de propietate are loc disocierea dintre atributele dreptului de proprietate, ele fiind împărţite între titulari diferiţi. Indiferent de natura dezmembrământului, dreptul de dispoziţie aparţine  totdeauna proprietarului. Dispoziţia este unica prerogativă care îl indică pe titularul dreptului de proprietate, pentru că a înstrăinat în mâinile altuia, ceea ce duce automat la pierderea dreptului de proprietate. Curtea Constituţională a întărit importanţa dreptului de dipsoziţie, statuând protecţia  specială a acesteia.2

Fiind depturi reale, dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt opozabile erga omnes, inclusiv proprietate care le-a constituit, sau  a cărei limitare a atributelor în favoarea unor terţi este obligat să le accepte (ex. cazul servituţilor).

În literatura juridică s-a susţinut că dezmembrămintele se pot constitui numai asupra bunurilor care se află în proprietate privată. Dreptul de proprietate publică fiind inalienabil în totalitatea atributelor sale, nu este susceptibil constitutiv unor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate. 3

 

2. Enumerare. Dreptul civil român cunoaşte următoarele dezmembrăminte ale proprietăţii:
3. dreptul de uzufruct;
4. dreptul de uz;
5. dreptul de abitaţie;
6. dreptul de servitute;
7. dreptul de superficie.

Dezmembrămintele dreptului de proprietate pot lua naştere prin mai multe moduri, dintre care mai importante sunt:

1. – prin voinţa omului exprimată prin acte inter-vivos (convenţii) sau mortis causa (testament);
2. -prin uzucapiune;
3. -prin destinaţia proprietarului;
4. -prin act administrativ emis de autoritatea competentă;
5. -prin lege.

 

 

Secţiunea II.

Dreptul de uzufruct.

 

1. Noţiunea dreptului de proprietate. Dreptul de uzufruct este definit în doctrină ca fiind acel drept real principal, esenţialemnte temporar, care conferă titularului său numit uzufructuar, dreptul de a exercita asupra bunului sau bunurilor altuia atributele posesiei şi folosinţei, cu obligaţia de a le conserva substanţa şi de a le restitui proprietarului la încetarea dreptului de uzufruct. 4Această definiţie rezultă din prerogativele art. 517 C.civil. Textul legal pune în relief două din caracterele principale ale uzufructului, anume că este un jus in re aliena, fără să poată conferi facultatea de a dispune de lucru. În doctrina veche, textul art. 517 din C.civil este considerat incomplet, pentru că poate crea confuzia cu alte drepturi de folosinţă asupra unui lucru străin, cum ar fi cel al locatorului (chiriaş sau arendaş), acesta la rândul bucurându-se de un drept asupra unui lucru străin, cu îndatorirea de a-i păstra substanţa.5 Legea a omis să indice în disciplina uzufructuarului că este un drept real de folosinţă, spre deosebire de cel al chiriaşului sau arendaşului care este un drept de creanţă.

În textul art. 517 C.civil, este inserată prevederea că uzufructuarul are dreptul de a se bucura de bunul care alcătuieşte obiect al uzufructului “întocmai ca însuşi proprietarul”, ceea ce a fost criticat în literatura juridică. Aceasta pentru simplul motiv că uzufructuarul nu are decât posesia şi folosinţa bunului, pe când proprietarul are în plus şi dreptul de dispoziţie. Uzufructuarul nu poate dispune de bun prin acte de înstrăinare sau distrugându-i substanţa. El este dator să conserve substanţa bunului (salva erum substantia), reieşind voinţa legiuitorului de a impune titularului dreptului de uzufruct că îi revine obligaţia să menţină destinaţia pe care proprietatea a dat-o lucrului.

Din definiţia dată de textul legal arătat uzufructului, lipseşte şi o altă caracteristică, care este de esenţa lui, şi anume că uzufructul este un drept vremelnic, temporar, durata lui maximă fiind durata vieţii beneficiarului, iar la persoanele juridice cel mult 30 de ani.

 

2.Caracterele juridice ale dreptului de uzufruct. Din textul legal al art.517 C.civil, definiţia dată uzufructului şi din analiza doctrinei juridice se desprind următoarele caractere juridice ale uzufructului:

1. a) Uzufructul este un drept real asupra bunului altuia, care se bucură de opozabilitate întocmai ca şi dreptul de proprietate, mai mult de cât atât, poate fi opus chiar şi nudului proprietar. Această caracteristică desemnează dreptul uzufructuarului de folosinţă asupra bunului altuia şi dreptul de a culege fructele pe care le dă acel bun, potrivit naturii şi destinaţiei ce le are.
2. b) Uzufructul este un drept esenţialmente temporar (vremelnic). Dacă titularul său este o persoană fizică, el poate fi cel mult viager; dacă titularul este o persoană juridică, durata lui în timp nu poate depăşi 30 de ani. Dacă el este consimţit în favoarea a două sau mai multe persoane, după decesul uneia dintre ele, cealaltă persoană păstrează dreptul asupra întregului bun în continuare, până la sfârşitul vieţii. La persoanele juridice, chiar dacă s-a prevăzut o durată mai mare, după 30 de ani încetează de drept.
3. c) Uzufructul poate fi mobiliar sau imobiliar, după cum este constituit asupra bunurilor mobile sau imobile (art.520 C.civil).
4. d) Uzufructul este un drept incesibil,adică nu poate fi transmis de titular, nici prin acte juridice nici prin fapte juridice, nici între vii şi nici pentru cauză de moarte. Cu toate că uzufructul este netransmisibil, el are posibilitatea de a ceda beneficiul (emolumentul) uzufructului; respectiv avantajele economice pe care aceste drept i le conferă potrivit art.534 C. civil. Dobânditorul acestui avantaj economic nu devine titular al dreptului real de uzufruct, el se foloseşte de bun cu titlu de drept personal. În practica judiciară s-a decis că uzufructuarul poate închiria bunul care face obiect al uzufructului, pentru că se transmite un drept de folosinţă temporară asupra bunului.6 Fiind un drept viager se stinge la moartea titularului şi ca atare nu se poate transmite succesorilor defunctului prin moştenire legală sau prin testament.

 

3. Conţinutul şi importanţa uzufructului. Din definiţia dată că uzufructul constă în faptul că atributele posesie şi folosinţă aparţin uzufructuarului, ceea ce şi constituie conţinutul juridic al dreptului de uzufruct, proprietarul rămâne doar cu atributul de dispoziţie juridică, proprietatea sa fiind astfel lipsită de întregimea atributelor sale. Aceasta se numeşte nudă proprietate, iar proprietarul devine nud proprietar, în sensul că are la îndemână doar dispoziţia juridică. Din unirea uzufructului cu nuda proprietate se obţine deplina proprietate.

Ca importanţă, uzufructul este un bun mijloc de a da cuiva folosinţa completă a unui lucru, care rămâne pe mai departe în proprietatea titularului dreptului de proprietate. Proprietarul nutreşte speranţa reală că la un moment dat proprietatea sa va deveni deplină, pentru că uzufructul are un caracter temporar. Uzufructul este un mijloc economic de a obţine avantaje pentru proprietar, la fel şi pentru uzufructuar, prin funcţionalitatea economică şi socială pe care o are.

Uzufructul poate avea şi dezavantaje. Fiind un drept temporar, adeseori, se urmăreşte obţinerea unor avantaje, exploatându-se bunul la maxim, supunându-l astfel uzurii rapide. Abuzurile de folosinţă în cadrul exercitării uzufructului, sunt întâlnite mai des la pământuri şi plantaţii, cu o frecvenţă mai redusă la clădiri.

 

4. Obiectul dreptului de uzufruct.

Potrivit prevederilor art.520 C.civil “Uzufructul se poate constitui pe tot felul de bunuri, mobile şi imobile”. Aceasta înseamnă că uzufructul poate avea ca obiect tot felul de bunuri mobile, imobile, corporale şi incorporale, fungibile şi nefungibile. Uzufructul se poate constitui asupra unui lucru sau asupra unui drept. Tot astfel, poate avea ca obiect o universalitate. Deci uzufruct va fi, după caz, uzufruct universal sau cu titlu universal, precum şi asupra unui bun determinat, când avem de a face cu un uzufruct cu titlu particular.

De regulă, uzufructul are ca obiect bunuri neconsumptibile pentru că are obligaţia de a lăsa neatinsă substanţa bunului. Cu toate acestea, se admite, ca uzufructul să se poată constitui şi cu privire la lucruri consumptibile, caz în care uzufructuarul are obligaţia de a înapoia în aceeaşi cantitate, calitate şi valoare cu cele primite. Constatăm că de astă-dată în realitate prin consumarea lucrului, obiect al uzufructului se transmite proprietatea lui corelativ cu obligaţia de restituire. Uzufructul asupra unor lucruri consumptibile poartă denumirea de quasi-uzufruct. Acesta este reglementat de art.526 C.civil, care dă dreptul de a dispune de lucrurile consumptibile, despre care s-a remarcat în literatura juridică că nu se stabileşte niciodată în mod exclusiv şi izolat. “Quasi-uzufructul lucrurilor consumptibile este totdeauana accesoriul unui uzufruct mai larg stabilit asupra unor sume de bunuri, printre care se află şi lucruri consumptibile, cum este cazul unei succesiuni care cuprinde bani, grâne, roade, etc.”7

Dacă uzufructul se poate constitui asupra oricărui lucru, cu condiţia ca el să se afle în circuitul civil, el se poate constitui şi asupra unui drept (drept de proprietate intelectuală, artistică, industrială) şi chiar asupra unui fond de comerţ în toate componentele pe care acesta le presupune. Fondul de comerţ este privit ca un tot care îşi păstrează entitatea, oricâte modificări ar surveni, pentru că bunurile şi valorile sunt înlocuite cu altele, cele noi luând locul celor înstrăinate, în virtutea subrogaţiunii reale ca funcţie a unui patrimoniu.

 

 

 

5. Modurile de dobândire a uzufructului. Potrivit art.518 C.civil: “Uzufructul se stabileşte prin lege sau prin voinţa omului.” Prin abrogarea art.285, 338, 648 şi 1242 C.civil , care reglementau cazurile de uzufruct legal, prima teză a art.518 C.civil a devenit fără corespondent şi deci neaplicabilă. Aşadar în prezent dreptul de uzufruct se poate constitui prin voinţa omului – contract sau testament, la care se adaugă uzucapiunea.

Dobândirea uzufructului prin convenţie se poate realiza în mod direct şi în mod indirect. Prin această formă proprietarul transmite cele două atribute care compun uzufructul şi păstrează pentru sine nuda proprietate, când constituirea uzufructului este directă. Tot  o constituire directă este şi atunci când proprietarul transmite nuda proprietate  la o persoană  şi celelalte două atribute (posesia şi folosinţa) la altă persoană.

Constituirea indirectă este atunci când proprietarul înstrăinează nuda proprietate şi reţine pentru sine atributele posesie şi folosinţă devenind uzufructuar.

În practica judiciară s-a statuat că uzufructul fiind un drept real de folosinţă asupra unui bun aparţinând altuia, când bunul este un imobil este necesar ca actul translativ de proprietate să fie supus înscrierii în mijlocul de publicitate pentru a fi opozabil faţă de terţi.8 Între părţile contractante trebuie să facem deosebire între regimul juridic moştenit de Codul civil şi cel existent în regimul de carte funciară potrivit Decr-Lege nr.115/1938.

În regimul de carte funciară supus regimului Decr-Lege nr.115/1938, există consacrată regula potrivit căreia drepturile reale imobiliare iau naştere, se modifică, se strămută sau se sting numai de la data înscrierii lor, atât între părţi, cât şi faţă de terţi (art.17 şi 18). În Codul civil (art.971 şi 1295) convenţia are efecte translative de proprietate, dreptul este astfel constituit chiar dacă încheierea convenţiilor nu este urmată de înscrierea dreptului real dobândit în mijlocul de publicitate.

În prezent, este în vigoare Legea nr.7/1996, care a introdus în sistemul noilor cărţi funciare regula că, convenţia continuă să aibă efecte translative sau constitutive de drepturi reale, ceea ce însemnează că înscrierea în cartea funciară nu interesează raporturile dintre părţi, ci numai efectele actului faţă de terţi. Părţile nu pot invoca între ele lipsa înscrierii în cartea funciară.

Atunci când uzufructul se constituie asupra unui teren, prin act juridic, acesta trebuie să se perfecteze în forma înscrisului autentic (art.2 din Legea nr.54/1998, privind circulaţia juridică a terenurilor).

Uzufructul se poate dobândi prin testament, care este frecvent întâlnit în materie de stabilire a acestui drept real. Legatul de uzufruct asigură uzufructuarului un beneficiu fără însă a prejudicia în mod definitiv pe moştenitorii legali. Aceştia având calitatea de nuzi proprietari vor deveni proprietari deplini după ce uzufructuarul va înceta din viaţă.

Uzufructul poate fi dobândit şi prin partaj voluntar, care în realitate este o constituire prin act juridic. Copartajanţii se înţeleg între ei ca unul să preia uzufructul şi altul nuda proprietate.

În fine se consideră că uzufructul poate fi dobândit şi prin uzucapiune şi posesie de bună credinţă, cu respectarea regulilor care vor fi analizate la acest mod de dobândire în capitolul următor. Importanţa practică a dobândirii uzufructului prin uzucapiune este nesemnificativă, deoarece posesia utilă duce la dobândirea deplinei proprietăţi.

 

6. Drepturile şi obligaţiile uzufructuarului.

6.1. Drepturile uzufructuarului,constau în obţinerea posesiei lucrului care face obiect al uzufructului.

1. a) Uzufructuarul are dreptul să ceară predarea în folosinţă a bunului care formează obiect al uzufructului. Dacă proprietarul se opune la predare, uzufructuarul poate exercita acţiunea confesorie împotriva nudului proprietar sau a succesorilor acestuia, în ultimă ipoteză dacă uzufructul s-a constituit prin testament. Dacă uzufructul s-a constituit prin convenţie, uzufructuarul va putea obţine predarea bunului având la îndemână acţiunea personală născută din contract.
2. b) Uzufructuarul are dreptul de a se folosi de lucru şi de a-i culege fructele în cursul uzufructului conform art.521 C.civil. Uzufructuarul are în genere toate drepturile de care se poate folosi proprietarul, pentru nevoi şi interese personale. Astfel potrivit art.526 C.civil “el se foloseşte de drepturile de servitute şi în genere de toate drepturile de care se poate folosi proprietarul…” Acest drept este în corelaţie cu obligaţia de a conserva substanţa bunului, cea ce reprezintă în realitate o limitare deoarece uzufructuarul nu poate să dea lucrurilor altă destinaţie decât aceea dată de proprietar, pentru că el nu poate avea drepturi mai largi decât proprietarul. Trebuie avut în vedere că proprietarul are dreptul să dea o exploatare deosebită lucrului, mergând până acolo ca să-l degradeze sau chiar să-l distrugă, ceea ce uzufructuarul nu poate să facă. Folosinţa bunului exercitată de el trebuie să fie mai raţională şi în conformitate cu destinaţia şi utilitatea bunului, pe care însă adevăratul proprietar când îşi exercită drepturile sale poate să le schimbe.

Uzufructuarul trebuie să conserve substanţa bunului, cu excepţia quasi-uzufructului, privind lucruri consumptibile, unde îi revine obligaţia de a înlocui lucrurile consumate.

Uzufructuarul are dreptul să perceapă fructele şi veniturile lucrului şi să şi le însuşească fără nici o obligaţie de a da socoteală nudului proprietar. Acest drept se întinde asupra fructelor (naturale, industriale, civile) şi se naşte din momentul constituirii uzufructului, cu excepţia cazului când uzufructul a fost dobândit prin testament, când dreptul de a culege fructele are loc în temeiul art.890 şi 899 C.civil, când s-a introdus cerere în justiţie sau moştenitorul a consimţit de bună voie să execute legatul. De aici rezultă că fructele legatului se cuvin uzufructuarului ulterior morţii testatorului când are loc naşterea dreptului de uzufruct.

Fructele naturale şi industriale se dobândesc prin percepere, adică prin culegerea lor. Ele rămân uzufructuarului din clipa în care a intrat în posesia lor. Fructele trebuie să ajungă la maturitate şi să fie despărţite de bunul care le produce. În acest sens, art.524 C.civil, prevede că fructele naturale şi industriale culese în momentul când se constituie uzufructul sunt ale uzufructuarului, iar cele neculese la data stingerii uzufructului se cuvin proprietarului.

În temeiul dreptului de folosinţă uzufructuarul va putea face, de asemenea, acte de conservare şi de administrare.

1. c) Uzufructuarul are dreptul de a ceda beneficiul dreptului său de uzufruct. El poate ceda beneficiul dreptului său dar rămâne mai departe titular al derptului şi răspunde faţă de proprietar. El poate ceda emolumentul, în temeiul unui contract de locaţiune sau de arendă cu un terţ, care nu se confundă cu dreptul de uzufruct care nu este cesibil.

Cesiunea beneficiului uzufructului poate fi făcută cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. De asemenea, el poate constitui asupra uzufructului său un alt drept de uzufruct.

Cesiunea beneficiului (emolumentului) nu schimbă situaţia raportului juridic de uzufruct existent, pentru că dreptul de uzufruct propriu-zis este acelaşi, neputând fi înstrăinat. Consecinţele care rezultă din această constatare constau în aceea că părţile raportului juridic sunt aceleaşi –uzufructuarul şi nudul proprietar-, primul ca titular al dreptului de uzufruct rămâne responsabil faţă de cel de-al doilea, în fine, stingerea uzufructului are ca efect automat şi stingerea dreptului cesionarului.

1. d) Uzufructuarul are dreptul de a ipoteca dreptul său, dacă obiectul uzufructului îl constituie un bun imobil. Dacă obiect al uzufructului este un bun sau bunuri mobile, uzufructuarul poate constitui gaj. La întrebarea dacă se pot constitui ambele forme de gaj – cu deposedare s-au fără deposedare -, răspunsul pentru care opinăm poate fi dedus din regimul juridic instituit de art.1909 C.civil privind bunurile mobile. Răspunsul pe care îl apreciem corect este că se poate constitui numai gaj fără deposedare, altminteri ar fi atins, însuşi dreptul.

Asupra fructelor şi asupra quasi-uzufructului se poate constitui drept de gaj, după ce acestea se află în posesia uzufructuarului fără nici o distincţie.

6.2. Obligaţiile uzufructuarului.

1. a) Înainte de intrarea în folosinţă uzufructuarul are obligaţia de a proceda la inventarierea bunurilor mobile şi la constatarea stării materiale în care se află imobilele. Pentru garantarea exercitării uzufructului în bune condiţiuni se poate proceda la darea unei cauţiuni, conform art.541 C.civil, adică să aducă un garant, care se obligă să răspundă cu patrimoniul său în cazul insolvabilităţii uzufructuarului. Inventarierea este operaţiunea prin care se constată cantitatea şi natura bunurilor mobile supuse uzufructului, fără să fie obligatorie şi evaluarea acestor bunuri. Inventarul mobilelor şi constatarea stării bunurilor imobile se consemnează într-un proces-verbal, care poate fi făcut în formă autentică sau sub semnătură privată, cu scopul de a constitui mijloc de probă pentru predarea bunurilor spre folosinţă.
2. b) În timpul exercitării dreptului de uzufruct, uzufructuarul are mai multe obligaţii: de a se folosi de lucru ca un bun proprietar; obligaţia de a aduce la cunoştinţa nudului proprietar orice încălcări sau uzurpări ale dreptului acestuia; obligaţia de a suporta anumite cheltuieli şi sarcini ale lucrului; obligaţia de a respecta şi continua modul de folosinţă stabilit de proprietar.
3. c) Obligaţiile uzufructuarului în momentul stingerii uzufructului. Obligaţiile principale sunt: să restituie lucrul primit în folosinţă; dacă uzufructul a avut ca obiect lucruri consumptibile, uzufructuarul va trebui să restituie lucruri de aceeaşi cantitate, calitate şi valoare sau echivalentul în bani. Dacă uzufructul este viager şi s-a stins prin decesul uzufructuarului atunci restituirea lucrurilor primite în folosinţă se va face de către moştenitorii uzufructuarului. Restituirea se face în natură şi în starea în care lucrul se găsea la data naşterii uzufructului. Atunci când bunurile au pierit dintr-un caz fortuit, uzufructuarul va fi absolvit de obligaţia de restituire, riscul pieirii fiind suportat de proprietar, potrivit art.1156 C.civil. Dacă este vorba de bunuri consumptibile, uzufructuarul nu va fi absolvit de obligaţia de restituire dacă lucrurile au dispărut dintr-un caz fortuit, pentru că el a devenit proprietar în momentul naşterii uzufructului, situaţie în care el va suporta riscul pieirii fortuite a bunului.

 

7.Drepturile şi obligaţiile nudului proprietar.

7.1. Drepturile nudului proprietar sunt cele care rezultă din exercitarea atributului dispoziţiei:

1. a) dreptul de a înstrăina nuda proprietate, însă dobânditorul subsecvent rămâne obligat să respecte uzufructul constituit, care este un drept real;
2. b) dreptul de a greva nuda proprietate cu ipotecă, de a constitui o servitute, fără ca prin aceasta să-l împiedice pe uzufructuar în exercitarea dreptului său;
3. c) dreptul de a culege productele bunului, fructele se cuvin uzufructuarului;
4. d) dacă bunul care formează obiectul uzufructului este expropriat, pentru că şi dreptul de uzufruct este expropriabil, despăgubirea acordată va fi împărţită între nudul proprietar şi uzufructuar. Soluţia se desprinde din art.26 al Legii nr.33/1994 şi este semnalată în literatura juridică.
5. e) dreptul de a exercita toate acţiunile în justiţie prin care se apără dreptul său de proprietate, fără ca pri aceasta să se aducă atingere drepturilor uzufructuarului. El nu va putea revendica bunul său de la uzufructuar înainte de stingerea uzufructului.

7.2 Obligaţiile nudului proprietar sunt următoarele:

1. a) obligaţia pasivă sau negativă de a se abţine de la orice fapt material de natură să-l împiedice pe uzufructuar în exercitarea dreptului său;
2. b) obligaţia pozitivă de a-l garanta pe uzufructuar pentru evicţiune în două dintre cazuri şi anume în cazul când obligaţia de garanţie derivă din natura uzufructului şi în cazul când proprietarul şi-a asumat în mod expres o asemenea obligaţie, prin actul constitutiv al uzufructului, spre exemplu atunci când are caracter oneros;
3. c) de a-l despăgubi pe uzufructuar, când a micşorat valoarea de exploatare a bunului obiect al dreptului de uzufruct.

 

8. Stingerea uzufructului. Modalităţile de stingere a uzufructului sunt reglementate de art.557-558 C.civil. Astfel, dreptul de uzufruct se stinge prin:
9. a) Moartea uzufructuarului, care este o cauză generală de stingere a uzufructului. Acest mod de stingere este consecinţa caracterului viager al dreptului de uzufruct. Dacă uzufructul a fost constituit în favoarea ambilor soţi, fără nici o altă precizare, în practica judiciară s-a decis că, în caz de moarte a unuia dintre soţi, celălalt păstrează uzufructul pentru întregul imobil.9 Stingerea uzufructului prin moarte este de ordine publică, aceasta însemnând că orice convenţie prin care s-ar stipula constituirea unui uzufruct perpetuu şi transmisibil, este nulă absolut. Este admisibilă însă constituirea de uzufructe în beneficiul mai multor persoane succesive. În acest sens, este posibil ca să se stipuleze ca uzufructul constituit în favoarea unei persoane după moartea acesteia să treacă la altă persoană; este admisibil cu condiţia ca toţi beneficiari să fie în viaţă sau măcar concepuţi. Acest uzufruct trebuie considerat valabil pentru că se constituie, de fiecare dată, independent şi succesiv în favoarea fiecărui beneficiar. După stingerea prin moarte a primului beneficiar se consideră că a început în mod exclusiv şi direct în favoarea ultimului beneficiar.
10. b) Prin expirarea termenului pentru care a fost constituit, atunci când prin convenţia părţilor s-a stabilit un anumit termen pentru exercitarea uzufructului. Problema se pune de fiecare dată când uzufructuar este o persoană juridică. Uzufructul în favoarea unei persoane juridice poate fi constituit pe durata maximă de 30 de ani (art.559 C.civil).
11. c) Prin consolidarea sau întrunirea în persoana uzufructuarului a calităţii de proprietar (art.557 C.civil). Nuda proprietate poate fi dobândită de uzufructuar prin moştenire, cumpărare, sau orice act juridic. Consolidarea devine posibilă şi atunci când un terţ dobândeşte atât nuda proprietate cât şi uzufructul. Nimeni nu poate exercita uzufructul asupra lucrului pe care îl are în proprietate.
12. d) Neuzul sau prescripţia extinctivă (art.557 C.civil). Dacă uzufructul are ca obiect bunuri mobile sau imobile, neuzul timp de 30 de ani face ca uzufructul să înceteze. Termenul începe să curgă de la ultimul act de folosinţă al uzufructuarului. Dezmembrarea proprietăţii este o stare excepţională care nu poate dura dacă nu aduce nici un folos sau dacă titularul nu are nici un interes, astfel că dacă nu a profitat 30 de ani, nu se mai justifică utilitatea şi nu există nici un motiv spre a prelungi fără folos, pentru nimeni, o situaţie în care dreptul proprietarului este ştirbit şi restrâns.10 Neuzul trebuie să fie complet . Dacă uzufructuarul exercită numai parţial dreptul său, acesta nu se stinge. Este necesar ca neuzul să fie continuu, actele de folosinţă să fie succedate normal după natura şi destinaţia bunului.
13. e) Pieirea totală a bunului, înseamnă că dreptul de uzufruct se stinge prin lipsă de obiect. În caz de pieire parţială uzufructul ar putea continua a se exercita asupra părţii rămase din lucru, în conformitate cu art.563 C.civil.
14. f) Exproprierea pentru caz de utilitate publică, asimilată cu o pierdere juridică, este reglemntată de art.28 din Legea nr.33/1994, ca un caz distinct de stigere a uzufructului, uzufructuarul urmând să fie despăgubit în mod direct de expropriator.
15. g) Renunţarea uzufructuarului, care poate să fie expresă ori tacită, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit (art.561 C.civil). Renunţarea trebuie să fie făcută numai de uzufructuarul capabil de a dispune de dreptul său şi poate fi făcută împotriva voinţei nudului proprietar, însă, odată făcută, devine irevocabilă. Între uzufructuar şi nudul proprietar poate interveni o convenţie, renunţarea putând fi cu titlu oneros sau să fie făcută prin tranzacţie. Dacă este făcută cu titlu gratuit, ea echivalează cu o donaţie făcută nudului proprietar. Dacă renunţarea s-a făcut în dauna creditorilor chirografari aceştia o pot ataca pe calea acţiunii pauliene.
16. h) Abuzul de folosinţă din partea uzufructuarului apare ca un caz special de stingere a uzufructului. El se constată prin hotărâre judecătorească la cererea nudului proprietar. În acest sens art.558 C.civil prevede că acesta este: “abuzul ce face uzufructuarul de folosinţa sa sau aducând stricăciuni fondului sau lăsându-l să se degradeze din lipsă de întreţinere“. Rezultă că abuzul de folosinţă există atunci când uzufructuarul nu se foloseşte lucru ca un bun proprietar. El provoacă stricăciuni sau îl lasă să se degradeze din lipsă de întreţinere. În practica judiciară s-a statuat că nudul proprietar poate opta între a solicita decăderea din dreptul de uzufruct şi obligarea uzufructuarului de a aduce bunul în stare de folosinţă.11
17. i) Rezoluţiunea sau nulitatea titlului prin care cel ce a constituit uzufructul a dobândit proprietatea asupra acelui bun sau desfinţarea titlului constitutiv al uzufructului. Dacă titlul nudului proprietar se desfiinţează, atrage după sine ca efect desfiinţarea drepturilor consimţite de acesta în favoarea terţilor, între care şi dreptul de uzufruct, în conformitate cu principiul resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis. De exemplu, dacă nudul proprietar a dobândit lucrul prin accesiune şi se constată ulterior că este doar un moştenitor aparent, lucrul revenind adevăratului moştenitor şi uzufructul se va stinge ca efect al pierderii calităţii de proprietar.
18. j) Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă în favoarea unui terţ, când acesta dobândeşte asupra bunului dreptul de proprietate, terţul uzucapând atât uzufructul cât şi nuda proprietate. Uzucapiunea este un mod original de dobândire a dreptului de proprietate, cu efect retroactiv; uzucapantul va fi considerat după primul proprietar al bunului, astfel că nu va fi obligat să respecte uzufructul. Acesta se stinge.

 

9. Lichidarea uzufructului.

Ca efect al stingerii dreptului de uzufruct, uzufructuarul este obligat să restituie nudului proprietar toate lucrurile pe care le deţine. Cu alte cuvinte să înceteze actele de folosinţă şi să redea proprietarului posesia bunului obiect al dreptului de uzufruct. Aceste obligaţii nu există dacă uzufructul s-a stins prin consolidare sau prin pieirea totală a bunului din cauze neimputabile uzufructuaurului.

Uzufructuarul este un detentor precar, el posedă bunul pentru altul, adică pentru nudul proprietar, restituirea urmând a fi făcută de bună voie în starea în care l-a primit. Dacă uzufructuarul refuză restituirea lucrului, proprietarul are la îndemână acţiunea în revendicare sau poate recurge la acţiunea personală, derivată din convenţia părţilor.

Dacă uzufructul a avut ca obiect lucruri consumptibile (quasi-uzfruct) atunci uzufructuarul trebuie să restituie bunuri de aceeaşi natură, cantitate şi calitate în funcţie de preţul acestora (art.526 C.civil).

Atunci când bunul mobil a pierit sau a fost deteriorat din culpa uzufructuarului, obligaţia de a restitui este înlocuită sau însoţită, după caz, de obligaţia de dezdăunare, uzufructuarul trebuind să acopere prejudiciul pe care l-a cauzat proprietarului. El nu are această obligaţie dacă degradările sau deteriorările bunului se datorează întrebuinţării sau folosinţei acestuia.

Dacă obiect al uzufructului a fost un bun imobil care s-a deteriorat ca efect al folosirii lui normale, uzufructuarul este obligat să repare prejudiciul suferit de proprietar.

Odată cu lucrul, uzufructuarul este obligat să restituie şi fructele naturale şi industriale pe care le-a perceput, după stingerea uzufructului. El avea dreptul la fructele percepute sau ajunse la scadenţă în perioada dreptului său de uzufruct.

Uzufructuarul nu poate să pretindă despăgubiri pentru îmbunătăţirile aduse bunului, chiar dacă acestea au adus un spor de valoare. El va putea ridica oglinzi, tablouri, ornamente, instalaţii şi orice alte asemenea adăugiri care se pot detaşa comod din bunul asupra căruia s-a constituit dreptul de uzufruct, care trebuie să-l restituie proprietarului în starea sa anterioară.

La rândul său, proprietarul este obligat să restituie uzufructuarului sumele de bani pe care acesta le-a plătit pentru el, cum ar fi plata făcută unui creditor al proprietarului care avea drept de ipotecă asupra imobilului obiect al ipotecii.                                   

 

Secţiunea III.

Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie

                 

1.Caracteristici comune.Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie sunt reglementate de art. 565-576 C.civil şi reprezintă varietăţi ale uzufructului, conferind titularului lor posibilitatea de a folosi lucrul altuia şi de a-i culege roadele, dar această activitate trebuie desfăşurată numai în măsura în care sunt necesare nevoilor lui şi ale membrilor familiei sale. Din această limitare se întrevede că nu este posibilă cedarea beneficiului drepturilor respective. Cele două drepturi conferă titularului său atributele de posesie şi folosinţă, ca şi în cazul uzufructului, fără a putea cesiona emolumentul acestor drepturi.

Atît dreptul de uz cât şi cel de abitaţie se stabilesc şi se sting în acelaşi mod ca dreptul de uzufruct; titularii lor trebuie să folosească lucrul ca un bun proprietar; ei trebuie să dea cauţiune şi să facă inventarul lucrurilor, titularii acestor drepturi sunt obligaţi să suporte cheltuielile de întreţinere la fel ca şi uzufructuarul.

În doctrină au fost considerate varietăţi ale uzufructului, de – li se spune “miniaturi ale uzufructului12” reduse la o anumită întrebuinţare sau folosinţă a bunului până la “uzufructuri restânse 13”

 

2. Dreptul de uz.

Dreptul de uz poate fi definit ca fiind acel drept real asupra unui bun în virtutea căruia o persoană numită uzuar poate să-l folosescă şi      adică să-i culeagă fructele numai în măsura satisfacerii nevoilor pesonale şi ale familiei sale 14.

Caracteristic pentru uz este faptul că titularul poate fi o persoană fizică, el este un drept strict personal, care nu poate fi înstrăinat şi nici închiriat.

Limitele exercitării dreptului de uz sunt stabilite fie prin convenţia părţilor -proprietar şi uzuar-, fie în temeiul legii.

Potrivit prevederilor art.565 C.civil, dreptul de uz se constituie în acelaşi mod ca şi dreptul de uzufruct. Deci uzul se stabileşte prin convenţie, testament sau prescripţie achizitivă.

Drepturile uzuarului sunt: a) de a culege fructele pentru el şi pentru familia sa; b) dreptul de a înstrăina fructele culese, dacă el consideră necesar, care este o simplă transformare a veniturilor sale în limitele nevoilor uzuarului.

Obligaţiile uzuarului sunt: a) de a da cauţiune, atunci când se stipulează; b) să constate starea imobilului şi să facă inventarul mobilelor; c) de a întreţine bunurile care fac obiectul dreptului de uzufruct, manifestându-se ca un bun proprietar.

Nudul proprietar poate să-l urmărească pe uzuar, asupra modului de executare a obligaţiilor sale, cu privire la felul de întrebuinţare şi de folosinţă a bunului. El nu are dreptul la acţiune obişnuită care să aibă ca scop executarea normală a obligaţiilor, cum ar fi readucerea imobilului în starea lui de folosinţă, fără să ceară stingerea uzului (sau uzufructului).15

Stingerea dreptului de uz are loc în aceleaşi condiţii ca şi dreptul de uzufruct, analizate în secţiunea anterioară. Dacă convenţia părţilor prevede, de uz pot beneficia şi moştenitorii uzuarului.

 

3.Dreptul de abitaţie

Dreptul de abitaţie este un drept real în temeiul căruia titularul său poate folosi o locuinţă, o casă, un spaţiu locativ în general, ce aparţine unei alte persoane.

Deosebirea de uzufruct constă în acea că fiind un drept strict personal nu poate fi înstrăinat sau grevat.

Dreptul de abitaţie se poate constitui prin: a) convenţie ( vânzare, donaţie ); b) prin testament; c) prin prescripţie achizitivă sau uzucapiune; d) prin efectul legii, în condiţiile art.4 din Legea nr.319/1944, în privinţa soţului supravieţuitor. În momentul deschiderii succesiunii, soţul supravieţuitor dobândeşte un drept de abitaţie, dacă sunt întrunite cumulativ următoarele condiţii: a) să fi locuit la data deschiderii moştenirii în casa care face obiectul dreptului de abitaţie; b) să nu aibă altă locuinţă proprie; c) să nu devină prin moştenire proprietarul exclusiv al locuinţei, calitatea de proprietar face inutil dezmembrământul aceluiaşi drept (neminem res sua servit); d) locuinţa respectivă să facă parte din masa succesorală; e) defunctul să nu fi dispus altfel, adică să nu fi înlăturat prin act de ultimă voinţă dreptul de abitaţie.16

În jurisprudenţă s-a statuat că în cazul în care cu ocazia înstrăinării locuinţei comune, soţii şi-au rezervat un drept de abitaţie asupra locuinţei, acest drept are un caracter indivizibil. În consecinţă la decesul unuia dintre soţi, nudul proprietar nu este îndreptăţit să ceară nici stingerea şi nici titilarului ei restrângerea dreptului de abitaţie.17

Drepturile titularului dreptului la abitaţie sunt: a) dreptul de ocupa locuinţa împreună cu familia sa, chiar dacă s-a căsătorit ulterior constituirii dreptului. În cazul soţului supravieţuitor încetează însă o dată cu recăsătorirea acestuia; b) dreptul de a închiria partea din clădire care îi prisoseşte, chiar dacă proprietarul imobilului se opune. Soţul supravieţuitor este exceptat de la acest drept. Dreptul de abitaţie în întregime nu poate fi cesionat şi nici închiriat.

Obligaţiile titularului dreptului de abitaţie sunt: a) să folosească imobilul ca un bun proprietar (art. 567 C.civil ); b) să dea cauţiune în cazul când părţile au stabilit şi nu s-a acordat scutire de către nudul proprietar; c) să  constate starea imobilului la intrarea în posesia acestuia; d) să suporte cheltuielile folosinţei şi cheltuielile curente de întreţinere.

Stingerea dreptului de abitaţie, are loc în acelaşi mod ca şi uzufructul. Pentru apărarea dreptului de abitaţie titularul este îndreptăţit la acţiunea în justiţie având la îndemână o acţiune confesorie, pentru protecţia dreptului real, fie la acţiune personală născută din actul juridic care stă la temeiul constituirii abitaţiei.

Nudul proprietar nu este îndreptăţit la evacuarea titularului dreptului de abitaţie din imobil pentru viaţă imposibilă creată altor locatari, având ca temei dispoziţii legale ale raporturilor dintre proprietari şi chiriaşi cum a fost Legea nr. 5/1973, în prezent Legea nr. 114/1996, legea locuinţei, pentru că titularul abitaţiei nu este un chiriaş, ci are conferit un dezmembrământ al proprietăţii.

 

 

Secţiunea IV.

Dreptul de servitute

 

1.Noţiune şi caractere juridice18

Dreptul de servitute este reglementat de articolele 576-643 C.civil. Servitutea este acel drept real principal, derivat, perpetuu şi indivizibil, constituit asupra unui imobil numit fond aservit, pentru uzul şi utilitatea altui imobil, numit fond dominant, care aparţine altui proprietar. Această definiţie a servituţii este dată de art.576 C.civil român inspirat din modelul francez, art.637 C.civil fr.19 În virtutea caestui text “sevitutea este o sarcină impusă asupra unui imobil pentru uzul şi utilitatea unui imobil având un alt stăpân”. În doctrina veche citată denumirea de servitute, este rezervată pentru a desemna numai acele sarcini care în afară de limitele normale ale atributelor inerente dreptului de proprietate şi sunt constituite printr-un act de voinţă individuală în folosul unui fond dominant şi în sarcina altui fond zis servit.

Servitutea ia naştere şi are fiinţă legală pentru utilitatea unui fond, spre deosebire de uzufruct, uz şi abitaţie care sunt constituite în favoarea unei persoane.

Servituţile sunt dezmembrăminte care se constituie asupra imobilelor proprietate privată în general. Controversa din doctrină privind valabilitatea servituţilor asupra bunurilor din domeniul public, a fost tranşată de art. 13 şi 14 din Legea nr. 213/1998, care le consideră “valabile numai în măsura în care aceste servituţi sunt compatibile cu uzul sau interesul public căruia îi sunt destinate bunurile afectate”. În aceleaşi condiţii sunt menţionate servituţi anterioare (art. 13 al. 2 din lege).

Din acest motiv sunt considerate în doctrina clasică sarcini reale20. Din definiţia dată de textul legal şi conturată în literatura juridică, rezultă următoarele caractere juridice ale dreptului de servitute:

1. este un drept real imobiliar, el fiind constituit asupra unor imobile, prin natura lor.
2. este un drept perpetuu, fiindcă se menţine atâta timp cât există cele două imobile şi împrejurarea care a determinat constituirea ei. Caracterul perpetuu al acestui drept este de natura sa şi nu de esenţa acestui drept. În consecinţă, prin convenţia lor, proprietarii fondurilor limitrofe, el poate fi limitat sau stins.
3. este un accesoriu al fondului-praediis inhaeret-, astfel că nu se poate despărţi de fond pentru a fi de –sine-stătător, depinde de fondul dominant. Aceasta înseamnă că nu poate fi desprinsă de fondul principal, cu scopul de a forma un drept de sine-stătător. Ea nu poate fi ipotecată, înstrăinată sau supusă urmăririi în mod independent de fondul al cărui accesoriu este, ea putându-se transmite numai odată cu fondul. După cum s-a subliniat în doctrina clasică citată, pentru fondul aservit, servitutea este o sarcină.
4. servitutea este indivizibilă, înţelegându-se prin aceasta că profită întregului fond dominant şi în mod corelativ grevează, în întregime, fondul aservit. Tot de aici rezidă obligaţia ca atunci când imobilul în coproprietate la mai mulţi titulari, servitutea nu se poate stabili asupra sa în favoarea acelui bun decât cu consimţământul tuturor titularilor, potrivit regulii unanimităţii. Regula îşi are aplicabilitate la servituţile care se stabilesc prin convenţie, în jurisprudenţă susţinându-se că la constituirea ei ar fi suficient acordul unuia dintre coproprietari, soluţie bazată pe raţionamentul că actul acestuia profită tuturor21 .
5. este un drept real asupra lucrului altuia-jus in re aliena-, o dezmembrare a proprietăţii altuia, acesta “nefiind o scădere a dreptului său de proprietate22 “.
6. presupune existenţa a două fonduri vecine, care aparţin de proprietari diferiţi. După cum am arătat în definiţie imobilul asupra căruia se constituie servitutea se numeşte fond dominant, iar cel pe care este grevată servitutea este fondul aservit, sau servant-conform art.631, 632 C.civil. În practica judiciară s-a decis că pentru constituirea unui drept de servitute de trecere este necesar ca cele două fonduri să aparţină unor proprietari diferiţi. Când părţile se află în indiviziune atât asupra fondului dominant cât şi asupra fondului aservit, nu sunt întrunite condiţiile pentru constituirea dreptului de servitute de trecere, de vreme ce fiecare este proprietar pe cotă indiviză 23.

 

      2.Clasificarea servituţilor.

În conformitate cu dispoziţiile cuprinse în C.civil în doctrină au fost propuse mai multe criterii de clasificare a servituţilor:

4. a) după modul de exercitare servituţile se împart în continue şi necontinue. Sunt continue servituţile “al căror exerciţiu este sau poate fi continuu, fără să aibă trebuinţă de faptul actual al omului” (622 C.civil), cum ar fi de exemplu servitutea de scurgere a apelor de ploaie sau servitutea de vedere. Sunt necontinuee acelea pentru a căror existenţă şi exercitare este absolut necesară fapta actuală a omului, de exemplu servitutea de trecere, de a utiliza un izvor de apă (art.622 al.2 C.civil). Ea se exercită numai în limita titlului său, prin care a fost înfiinţată fără a putea fi schimbată24.

Esenţial pentru determinarea caracterului continuu sau necontinuu al unei servituţi nu este continuitatea sau necontinuitatea exercitării sale ci împrejurarea că pentru a fi exercitată, servitutea are sau nu are nevoie de “faptul actual al omului”. Servitutea continuă este acea care se exercită fără ca omul să fie obligat să facă acte succesive şi repetate de folosinţă, pe când servitutea necontinuă necesită neapărat acte repetate pozitive de exercitare a ei. Art.622 C.civil dă exemple de servituţi continue: apeductul, scurgerea apelor, ferestrele, şi altele asemenea. Servitutea de apeduct este acea servitute care dă dreptul de a aduce apa prin conducte peste un fond străin. Servitutea de scurgere a apelor este acea care dă dreptul să se scurgă apa de pe fondul dominant pe fondul aservit, iar sevitutea de fereastră sau de vedere este acea servitute care dă derptul de a se stabili ferestre spre fondul învecinat la o distanţă mai mică decât cele arătate în art.612 şi 613 din C.civil. Tot servituţi continuue sunt toate servituţile negative cum sunt de exemplu, acelea de a nu clădii sau servitutea de a nu clădi peste o anumită înălţime.

1. b) după felul în care se manifestă, servituţile se împart în aparente şi neaparente. Servituţile aparente sunt acele servituţi care se cunosc datorită unor semne exterioare. Sunt considerate de lege ca semne aparente: o uşă, o fereastră, o cărare, o plantaţie. Servituţile neaparente nu au nici o manifestare exterioară, nici un semn exterior despre existenţa lor. C.civil (622, al.3) exemplifică servitutea neaparentă servitutea de nu zidi pe un fond, sau de a zidi numai până la o anumită înălţime, de a nu planta la o distanţă mai mică.

Caracterul aparent sau neaparent depinde nu atât de natura servituţii, cât de felul cum se exercită, adică de circumstanţele de fapt. Aceeaşi servitute poate fi aparentă sau neaparentă, după împrejurări. Depildă o conductă de combustibil, dacă este la suprafaţa pământului servitutea este aparentă, dacă este îngropată în pământ, servitutea este neaparentă.

În doctrină, datorită asemănărilor care există între servituţile continue şi necontinue pe de o parte şi servituţile aparente şi neaparente, pe de altă parte s-a ajuns la combinarea acestora ajungându-se la noi categorii de servituţi, astfel: servituţi continue şi aparente, cum este aceea de vedere; servituţi continue şi neaparente, cum este aceea de a nu clădi; servituţile necontinue şi aparente, care este acea de trecere pe o potecă; servituţile necontinue şi neaparente, cum este aceea de a păşuna.

1. c) după obiectul lor servituţile sunt: pozitive şi negative, urbane şi

Servituţile pozitive îndreptăţesc pe proprietarul fondului dominant să facă în mod direct, acte de folosinţă pe fondul aservit, proprietarul acestuia din urmă trebuie să le respecte. Sunt servituţi pozitive: servitutea de trecere, servitutea de a lua apă de la o fântână aflată pe fondul vecinului, servitutea izvorului etc. În favoarea titularului există un drept unilateral care instituie un regim juridic de inegalitate în favoarea fondului dominant.

Servitutea pozitivă nu poate fi excesivă şi nici împovărătoare pentru fondul aservit. Potrivit art.618 C.civil, la constituirea servituţii legale de trecere trebuie să se aleagă trecerea prin locul ce ar provoca cea mai redusă pagubă pentru acela pe al cărui fond urmează să fie deschis terenul, chiar dacă, în principiu, se recomandă în mod obişnuit, trecerea cea mai scurtă.25

Servituţile negative sunt acelea care impun proprietarului fondului aservit unele restricţii sau împiedicări în exerciţiul dreptului său. Exemplu: servitutea de a nu clădi pe terenul său, interdicţia de a planta la o anumită distanţă. Proprietarul fondului aservit are obligaţia generală de abţinere -non facere-, de a nu face, sunt simple restrângeri ale exerciţiului şi limitelor dreptului de proprietate cu scopul asigurării unor relaţii de vecinătate.

Servituţile urbane sunt cele stabilite în folosul clădirilor, indiferent de localitate.

Servituţile rurale sunt cele stabilite în favoarea terenurilor. Clasificarea în urbane şi rurale a servituţilor este dată de art.621 C.civil.

1. d) după originea lor sau după modul de constituire, în conformitate cu art.577 C.civil, servituţile se împart în trei categorii: servituţi naturale, servituţi legale, şi servituţi stabilite prin fapta omului (adică prin convenţie, testament, sau uzucapiune).

Servituţile naturale sunt acelea care îşi au originea sau izvorul în situaţia naturală a fondurilor. Sunt astfel: servitutea de scurgere a apelor, servitutea de grăniţuire şi de îngrădire a proprietăţii. În doctrină se consideră că nu ar fi în realitate dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, ci obligaţii fireşti care se impun proprietarilor vecini din nevoia unei bune-vecinătăţi, de convieţuire normală în societate.

Servituţile legale, adică cele stabilie prin lege –ex lege- şi are în vedere fie utilitatea publică, fie utilitatea proprietarilor unor fonduri învecinate. Privite sub acest aspect servituţile legale, la rândul lor sunt servituţi de interes public şi servituţi de interes privat.

În conformitate cu art.587 C.civil, servitutea este de interes public când are ca obiect cărarea sau poteca pe lângă marginea râului navigabil sau flotabil, aceştia nu pot împiedica trecerea sau folosi poteca pentru a construi sau pentru a face alte lucrări.

În conformitate cu art.588 C.civil,în interes privat, “legea supune pe proprietar la osebite obligaţii unul către altu, fără chiar să existe vreo convenţie între dânşii”. Asemenea restricţii nu sunt legate neapărat de ideea de servitute, ci de exercitarea proprietăţii în cadrul anumitor limite.26

Sunt considerate servituţi legale: distanţa plantaţiilor (art.607 C.civil); distanţa şi lucrările intermediare pentru anumite construcţii (art.610 C.civil); servitutea de vedere (art.611,612 C.civil); picătura streşinilor (art.615 C.civil); servitutea de trecere (art.616 C.civil); servituţile aeronautice (art.10 din Decr.95/1979).

Se observă că aşa-zisele servituţi naturale şi aşa-numitele servituţi legale, sunt în realitate, servituţi legale pentru că simpla situare a imobilelor dă naştere la servitute numai când legea le reglementează ca atare.

Servituţile stabilite prin fapta omului sunt considerate singurele servituţi veritabile sau propriu-zise.27

Ele se constituie prin titlu-convenţie sau testament- şi reprezintă sarcini în favoarea unui imobil şi în defavoarea celuilalt şi ca orice titlu, cauza acestuia nu poate contraveni ordinii publice şi bunelor moravuri.

Apoi mai pot fi constituite prin uzucapiune sau prin destinaţia proprietarului.

Servituţile stabilite prin titlu, aşa cum s-a menţionat au la bază convenţia sau testamentul. Orice servitute poate fi constituită prin titlu şi au mare aplicabilitate practică putând fi făcute prin act juridic oneros sau gratuit. În conformitate cu art.624 C.civil servituţile continue şi neaparente, precum şi cele necontinue şi neaparente se pot constitui numai prin titlu.

Forma titlului va fi aceea prevăzută de lege pentru actul juridic prin care se creează servitutea. De exemplu dacă servitutea este constituită sub formă de donaţie între vii, ea trebuie făcută prin act autentic, ca la orice donaţie, dacă se instituie prin legat, actul juridic respectiv va trebui să îndeplinească condiţiile unui testament. O servitute, poate fi stabilită expres, dar poate fi stabilită şi în mod tacit, adică existenţa acesteia să rezulte implicit din interpretarea clauzelor contractului.

Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă poate sta la baza dobândirii servituţilor continue şi aparente după o posesie utilă de 30 de ani(art.623 C.civil).

În practica instanţei supreme s-a statuat că poate fi dobândită pe această cale şi servitutea de vedere 28, interdicţia de a planta, interdicţia de a executa anumite construcţii, servitutea de a lua apă.

Prevederile art.623 C.civil se referă expres la uzucapiunea de 30 de ani, per a contrario, fiind exclusă dobândirea servituţii prin uzucapiunea de 10 până la 20 de ani. Aceasta este opinia dominantă în literatura juridică română, precum şi în cea franceză. Opinia a fost criticată ca fiind necorespunzătoare  pentru că se face o diferenţiere pur artificială faţă de uzufruct, care poate fi dobândit prin uzucapiunea de 10 până la 20 de ani, pe când servituţilor li se refuză o asemenea modalitate de constituire, pentru că actele de folosinţă pe care se bazează cel care exercită o posesie (de 10-20 ani cu bună-credinţă şi cu just titlu), nu sunt simple acte de toleranţă cum se apreciază în opinia dominantă.29

Servitutea de trecere, fiind necontinuă şi neaparentă, nu poate fi dobândită prin uzucapiune. Nici titularul unei servituţi de trecere bazată pe convenţie  nu va putea uzucapa un alt teren decât cel arătat în titlul său pe care l-ar utiliza timp de  40 de ani.

Dobândirea servituţii prin destinaţia proprietarului, are loc în cazul celor continue şi aparente, în virtutea art.625 şi 626 C.civil. Din aceste texte rezultă că atunci când proprietarul unic a două imobile vecine stabileşte între ele o stare de fapt care ar putea constitui o servitute, în ipoteza în care în viitor fondurile ar aparţine unor proprietari diferiţi, ne găsim în prezenţa servituţii creată prin destinaţia proprietarului. Este de reţinut că servitutea se naşte numai în momentul în care proprietarul unic al celor două fonduri,înstrăinează unul din cele două imobile. Servitutea rămâne valabilă dacă prin actul de înstrăinare părţile nu au înlăturat prin clauză contrară înlăturarea prevederilor art.625 C.civil, a stării de fapt, creată prin voinţa unicului şi primului proprietar.

Se pune problema dacă servitutea de trecere care este o servitute necontinuă, poate fi constituită prin destinaţia proprietarului. În practică sunt diverse situaţii când proprietarul unic, divizând cele două fonduri lasă semne vizibile ale trecerii spre un loc înfundat după care înstrăinează una dintre parcelele divizate. În atari situaţii, stabilirea unei servituţi de trecere spre un loc înfundat este prezumată, subînţelegându-se că părţile au acceptat o stare de fapt anterioară actului juridic care a fost încheiat cu menţinerea aparenţei create de servitutea de trecere. Soluţia poate fi ancorată în prevederile art.627 C.civil, care cere ca servitutea să fie doar aparentă, nu însă şi continuuă.

În conformitate cu art.621 C.civil, destinaţia proprietarului “ţine loc de titlu “, probaţiunea acesteia constând în dovedirea stării de fapt.

 

3.Exercitarea dreptului de servitute

3.1 Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului dominant.                    

Proprietarul fondului dominant are următoarele drepturi:

1. a) principalul drept este acela de a se folosii de servitute. Art.630 C.civil prevede că titularul fondului dominant poate face toate lucrările necesare spre a se putea folosi de servitute şi a o păstra.
2. b) dreptul de a efectua numai acele lucrări pe fondul aservit care sunt absolut necesare exploatării normale, nefiind îngăduite lucrări care nu servesc exploatării servituţii.
3. c) constituirea servituţii presupune şi punerea la dispoziţie a mijloacelor care sunt necesare pentru exercitarea ei. Sunt situaţii când există o servitute care pentru a fi folosită are nevoie de o altă servitute, a doua fiind accesorie. De exemplu, pentru a lua apă din fântână care este servitutea principală presupune că imobilul învecinat să suporte şi servitutea de trecere peste fondul aservit.

Proprietarul fondului dominant are următoarele obligaţii:

1. a) titularul este obligat să exercite servitutea numai în limitele stabilite prin titlu, dacă a fost dobândită prin uzucapiune este obligat să o exercite potrivit cu actele de folosinţă şi de posesie anterioare, în fine, dacă a fost constituită prin destinaţia proprietarului, potrivit cu intenţia pe care a avut-o proprietarul celor două fonduri.
2. b) titularul are obligaţia de a nu modifica şi de a nu utiliza servitutea în alt scop decât pentru cel care a fost recunoscută.
3. c) titularul servituţii are obligaţia de a nu face nimic de natură să agraveze servitutea, adică să devină mai împovărătoare pentru fondul aservit.

 

 

3.2. Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului aservit.

Proprietarul fondului aservit are următoarele drepturi:

1. a) de a înstrăina sau de a greva bunul obiect al servituţii fără a se leza exercitarea servituţii.
2. b) dreptul de a pretinde despăgubiri de la proprietarul fondului dominant, respectiv de la titularul dreptului de servitute.
3. c) în cazul în care prin titlul părţilor s-a stabilit suportarea cheltuielilor de către proprietarul fondului aservit, acesta este ţinut să-şi îndeplinească obligaţia asumată potrivit cu regulile care guvernează actele juridice. El are dreptul să abandoneze fondul la dispoziţia titularului servituţii, pentru a se elibera de aceste cheltuieli, conform art.632 C.civil.
4. d) dacă servitutea a devenit prea împovărătoare pentru el, poate să ofere proprietarului fondului dominant un alt loc pentru exercitarea servituţii (art.634 C.civil).

3.3 Obligaţiile proprietarului fondului aservit:

1. a) proprietarul fondului aservit are obligaţia pasivă-non facere, care constă în aceea că trebuie să se abţină de la orice act de natură a împiedica exercitarea dreptului de servitute;
2. b) el mai are obligaţia de a efectua lucrările necesare pentru exercitarea şi întreţinerea servituţii, atunci când prin titlu a fost astfel constituit.

 

4. Apărarea dreptului de servitute. Proprietarul fondului dominant are la îndemână două acţiuni pentru apărarea dreptului de servitute.

Acţiunea confesorie de servitute, care este o acţiune petitorie. Este o acţiune reală care poate fi îndreptată împotriva proprietarului fondului aservit şi prin ea se urmăreşte recunoaşterea şi respectarea acestui drept real.

Acţiunea posesorie, exercitată în condiţiile art.674-675 C.civil, prin mijlocirea căreia se apără numai servituţile continuue şi aparente, precum şi servituţile stabilite prin titlu, acestea din urmă indiferent dacă sunt sau nu continuue şi aparente.

Proprietarul fondului aservit are la îndemână acţiunea negatorie de servitute, prin care se neagă existenţa dreptului de servitute al unei persoane.

Proprietarul fondului aservit poate exercita şi acţiunea posesorie, atunci când urmăreşte împiedicarea unui terţ să dobândească o servitute pe fondul său.

 

5.Stingerea servituţilor.

Art.636 C.civil prevede că servituţile încetează când lucrurile se găsesc în starea în care servitutea nu mai poate continua. Sunt cunoscute următoarele cazuri de stingere a servituţilor:

1. a) Imposibilitatea materială de a mai exercita servitutea, prevăzută de art.636 C.civil. În literatura juridică s-a reţinut că aceasta nu este o cauză de stingere de sine stătătoare, pentru că, atunci când există o piedică materială, pe durata acestuia exerciţiul servituţii este suspendat30. Această interpretare este dată de coroborarea cu art.637 C.civil, care prevede că servitutea renaşte atunci când lucrurile sunt restabilite ca servitutea să se poată exercita. În concret, intervine o piedică materială care opreşte exerciţiul servituţii când starea materială a lucrurilor se transformă astfel încât folosinţa servituţii devine imposibilă.

Confuziunea care constă în reunirea atât a fondului dominant cât şi a fondului aservit în persoana aceluiaşi proprietar. Exemplu clasic în această privinţă este acela când ambele imobile devin proprietatea unui singur titular.

Neuzul imobilului este un caz de stingere a servituţii prevăzut de art.639 C.civil,  care dispune că “servitutea este stinsă prin neuz în curs de 30 de ani”, adică prin prescripţie extincivă în cazul neexercitării timp de 30 de ani. Stingerea servituţii pentru neuz are loc doar în cazul servituţilor constituite prin fapta omului.

Pe lângă aceste cauze de stingere a dreptului de servitute, se mai adaugă şi cauzele de stingere decurgând din dreptul comun: pieirea fondului aservit; renunţarea la exercitare de către titularul dreptului de servitute; desfiinţarea titlului constitutiv ca urmare a revocării rezoluţiunii sau anulării expirarea termenului sau îndeplinirea condiţiei rezolutorii.

 

 

 

 

Secţiunea V.

Dreptul de superficie

 

1.Noţiune şi caractere juridice. Dreptul de superficie nu este reglementat de C.civil român, motiv pentru care existenţa sa a fost la început contestată iar apoi controversată.

Punctul de vedere care s-a impus şi a primit în cele din urmă recunoaşterea unanimă, în sensul afirmării şi recunoaşterii acestui drept, se întemeiază pe dispoziţiile art.492 C.civil, care, instituind prezumpţia potrivit căreia proprietarul terenului este prezumat şi proprietar al construcţiei edificate pe acesta, fiind îngăduită şi proba contrară31. Admisibilitatea probei contrare înseamnă a dovedi că proprietaral construcţiei este o altă persoană decât proprietarul terenului, fapt ce atrage după sine şi recunoaşterea dreptului de folosinţă asupra terenului pe care se află construcţia ce aparţine celui care a făcut dovada în acest sens. Acest drept de folosinţă, în anumite condiţii asupra terenului pe care se află construcţia, constituie, în esenţă, conţinutul dreptului de superficie. Faţă de art.492 C.civil, care constituie regula în ce priveşte proprietatea terenului şi a construcţiei unite în persoana aceluiaşi titular, superficia constituie excepţia. Superficia a fost recunoscută în doctrină şi jurisprudenţă până la intrarea în vigoare a legilor nr.58 şi 59/197432. El a fost fie transformat în drept de folosinţă, fie respins. Cu toate acestea în practica judiciară a instanţei supreme s-au pronunţat soluţii controversate, în materia caracterizării dreptului soţului constructor pe terenul celuilalt soţ, când a fost considerat fie drept de folosinţă33, apoi în unele soluţii, în faţa evidenţei ca o situaţie de excepţie, rareori s-a recunoscut dreptul de superficie34. Limitativ dreptul a mai fost recunoscut în condiţiile art.58 din Legea nr.4/1973, privind construcţiile de locuinţe, când proprietarul terenului se putea asocia cu alţi cetăţeni pentru a construi clădiri cu mai multe locuinţe.

După abrogarea legilor mai sus amintite prin Decr. Lege nr. 1/1989, odată cu dezvoltarea circuitului civil, a renăscut şi posibilitatea dobândirii dreptului de superficie.

Chiar dacă nu este argumentat expres de dispoziţiile codului civil, dreptul de superficie are o recunoaştere legislativă tangenţială, prin dispoziţiile art. 11 şi 16 din Legea nr. 115/1938, pentru modificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, unde este menţionat printre drepturile reale supuse întabulării în cartea funciară. El mai este amintit ca drept real în art. 22 din Decr. 167/1958, privind prescripţia extinctivă şi în art. 21 din Legea nr. 7/1996, privind cadastrul funciar.

Dreptul de superficie este definit ca fiind acel drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren, care constă în dreptul de proprietate al unei persoane, numită superficiar, privitor la construcţiile, plantaţiile sau alte lucrării ce se află pe un teren proprietatea altuia, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosinţă35.

Rezultă din definiţia dată că în cazul dreptului de superficie se suprapun două drepturi de proprietate: cel al titularului dreptului de superficie asupra construcţiei, plantaţiei sau altor lucrări şi cel al proprietarului terenului pe care acestea se află situate.Proprietarul construcţiei, plantaţiei sau al altor lucrări fixate pe teren, care aparţin unei persoane, atrage după sine un drept de folosinţă asupra terenului respectiv, care se caracterizează ca noţiune juridică ca drept real de superficie.Superficia este un dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren.

Dreptul de superficie prezintă următoarele caractere juridice:

1. a) este un un drept real imobiliar, având ca obiect întotdeauna un bun imobil, adică o suprafaţă de teren;
2. b) este un drept perpetuu, în sensul că există atâta timp cât durează construcţia, plantaţia  sau lucrarea ce se află în posesia altei persoane, fără a se putea stinge prin neuz. Nimic nu împiedică părţile ca în virtutea libertăţii de voinţă să fie constituit dreptul de superficie şi pe durată determinată.
3. c) este un drept imprescriptibil extinctiv, acţiunea în revendicare putând fi formulată de superficiar atâta timp cât el există .

 

2.Constituirea dreptului de superficie.

Dreptul de superficie poate lua naştere în temeiul legii, prin titlu sau uzucapiune.

6. a) Constituirea dreptului de superficie în temeiul legii. În legislaţia română este consacrat acel drept născut direct din lege şi considerat ca atare din interpretarea art. 30 din C.familiei36.

În temeiul art. 30 C.familiei, dreptul de superficie ia naştere atunci când soţii construiesc pe terenul bun propriu al unua dintre ei.  Construcţiile edificate de soţi pe terenul proprietatea exclusivă a unuia dintre ei, sunt bunuri comune ale soţilor, soţul neproprietar al terenului devenind titular al unui drept de superficie. Acest drept este recunoscut ex lege în favoarea soţului neproprietar al terenului.

1. b) constituirea dreptului de superficie prin titlu. Dreptul de superficie se constituie prin titlu atunci când are ca temei un act juridic: convenţie, testament sau un act de concesiune.

Convenţia şi testamentul constituie titluri pe baza cărora se dobândeşte dreptul de superficie asupra terenurilor proprietate particulară.Prin convenţie, dreptul de superficie se dobândeşte atunci când proprietarul terenului îşi dă acordul a o altă persoană să edifice pe terenul său o construcţie sau o altă lucrare ori să înfiinţeze o plantaţie. Convenţia în cauză va putea fi încheiată cu îndeplinirea condiţiilor de validitate prevăzute în codul civil. Nefiind o convenţie de înstrăinare ea va putea fi încheiată sub forma înscrisului sub semnătură privată, fiind ad probationem. Odată cu intrarea terenurilor în circuitul civil nu mai sunt oprelişti de fond pentru constituirea dreptului de superficie. S-a reţinut că şi convenţia verbală, care a fost recunoscută în jurisprudenţa interbelică, dovedită după cerinţele art. 111-1197 C.civil, ar putea crea dreptul de servitute37. În constituirea superficiei trebuie avut în vedere ca actul încheiat între părţi să nu echivaleze cu o înstrăinare deghizată a terenului, la care se cere forma autentică (art.48 din Legea nr. 18/1991) sau de înstrăinare în favoarea unui cetăţean străin sau apatrid (art.3 din Legea nr. 54/1998).

În practică, atunci când se solicită eliberarea autorizaţiei de construire în temeiul Legii nr. 50/1991, autorităţile administrative solicită acte autentice privind dreptul de a edifica pe un anumit teren. Astfel că în cele mai dese situaţii convenţia prin care se constituie superficia este încheiată prin înscris autentic.

În literatura juridică s-a admis posibilitatea dobândirii dreptului de superficie, indiferent dacă este sau nu înscris, în mijlocul de publicitate imobiliară al cărţilor funciare în cazurile de: construcţii ridicate de soţi pe terenul unuia dintre ei; construcţia ridicată cu încălcarea terenului învecinat aparţinând altui proprietar; construcţii publice pe terenul particularilor etc38. Momentul naşterii superficiei este acela al intervenirii convenţiei dintre părţi; potrivit principiului consensualismului, el este un drept virtual dobândit independent de înscrirea în cartea funciară.

Este de reţinut că cel mai adesea asemenea convenţii intervin în cadrul raporturilor de familie, între părinţi şi copii, sau alte rude apropiate, când se permite ca unii să construiască pe terenul celorlalţi. În asemenea situaţii convenţia poate fi dovedită prin orice mijloc de probă.

Prin testament, dreptul de superficie ia naştere în situaţiile în care  testatorul lasă proprietatea construcţiei sau plantaţiei unui legatar şi proprietatea altui legator.

Tot astfel în cazul partajului între moştenitori dacă construcţiile sunt atribuite unuia dintre constructori, iar terenul altuia dintre comoştenitori.

Dacă dovada existenţei unei convenţii nu se face, constructorul nu va dobândi un drept real, ci doar un drept de creanţă.

Uzucapiunea poate să ducă la constituirea dreptului de superficie, însă este rar întâlnită în practică şi îi sunt aplicabile regulile şi reglementările acestei instituţii.

Actul de concesiune care este un contract administrativ şi are loc asupra terenurilor din domeniul privat afectat pentru construcţii. Referitor la terenurile aflate în domeniul privat al statului şi unităţiilor administrativ-teritoriale, dreptul de superficie se poate constitui prin act de concesiune. Potrivit art. 10 din Legea nr. 50/1991, terenurile aparţinând domeniului privat, destinate construcţiilor pot fi concesionate, de regulă, prin licitaţie publică, în schimbul unui preţ stabilit de autorităţile administrative competente, denumit redevenţă. Concesionarea terenurilor pentru construcţii de locuinţe se face pe durata existenţei construcţiei. Dreptul de concesiune asupra terenului se transmite împreună şi concomitent cu dreptul de proprietate asupra construcţiei edificate pe acel teren, conform art. 37 din Legea nr. 50/1991.

Dreptul de superficie poate fi dobândit prin acte administrative individuale asupra terenurilor proprietate de stat atribuite în folosinţă până la intrarea în vigoare a Legii nr. 50/1991.

În timpul regimului trecut s-a atribuit folosinţa funciară a unor terenuri, prin diferite acte normative, dintre care pot fi amintite: Decr. 244/1955; Legea nr. 4/1973; Legea nr. 58/1974.

Prin Decr.-Lege nr. 61/1990 şi Legea nr. 85/1992, s-a oferit posibilitatea chiriaşilor din locuinţele construite din fondurile statului sau al unităţilor economice de stat sau bugetare de stat să le cumpere. Odată cu cumpărarea locuinţei,se transmite şi folosinţa terenului aferent acestuia, pe durata existenţei construcţiei. Dacă proprietarul locuinţei cumpărate nu a cerut şi nu a obţinut împroprietărirea -conform art. 38 al Legii nr. 18/1991- dreptul de folosinţă asupra terenului, va fi caracterizat ca fiind un drept de superficie care, este un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată a statului sau unităţilor administrativ-teritoriale.

 

3.Exercitarea dreptului de superficie. Titularul are un drept de proprietate asupra construcţiilor, plantaţiilor sau lucrărilor existente şi în consecinţă superficiarul are asupra acestora atributele dreptului de proprietate -posesia, folosinţa şi dispoziţia în plenitudinea lor.

Asupra terenului, pe care sunt edificate construcţiile, plantaţiile sau lucrările sale, superficiarul exercită posesia şi folosinţa şi un drept de dispoziţie materială limitat în sensul că poate aduce modificări ale configuraţiei fizice a terenului pentru a realiza lucrările necesare realizării acelor construcţii cum sunt săpăturile, drenările, neteziri, instalaţii etc.

Superficiarul este îndreptăţit să înstrăineze construcţia, plantaţia sau lucrările, fără să aibă nevoie de consimţământul proprietarului terenului.

Acest drept se va transmite şi prin moştenire legală sau testamentară, în condiţiile dreptului succesoral. El poate fi grevat de sarcini reale, cum sunt: uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea, ipoteca.

Dreptul de a transmite proprietatea sau de a greva superficia, poate fi restrâns sau limitat prin convenţia de constituire, printr-o prevedere expresă în acest sens.

 

4.Stingerea dreptului de superficie. Din definiţia dată rezultă că dreptul de superficie are un caracter perpetuu, în sensul că durează în timp cât există construcţia, plantaţia sau lucrarea şi nu se stinge prin  neexercitare.

1. a) când construcţia plantaţiei sau lucrările au fost desfiinţate sau au pierit în întregime;
2. b) când superficiarul a dobândit proprietatea asupra terenurilor, sau dimpotrivă, proprietarul terenului devine şi proprietar al construcţiei, plantaţiei, lucrării (prin convenţie,succesiune, uzucapiune);
3. c) dacă un terţ dobândeşte atât proprietatea terenului cât şi proprietatea lucrărilor efectuate pe teren, dreptul de superficie se stinge.

 

 

Note bibliografice:

1 L. Pop: op.cit., p. 158: I.P. Filipescu, op.cit., p. 235; C. Stătescu, C. Bârsan, op.cit., p. 244

2 Curtea Constituţională, Dec.nr. 44/1996, publicată în M.O., I, nr. 345/1996

3 L. Pop, op.cit., p. 185; C. Bârsan, M. Gaiţă, M.Pivniceru: Drept civil. Drepturi reale, Iaşi, 1997, p. 153

4 C. Stătescu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu: Tratat de drept civil, vol. II, Ed. “Naţională”, Ciornei, 1929, p. 315.

5 C. Hamangiu, I,Rosetti-Bălănescu; Al. Băicoianu: Tratat de drept civil, vol. II, Ed. “Naţionala”, Ciornei, 1929, p. 315

6 P.Perju ; în articolul: Sinteza teoretică şi practică a instanţelor aparţinând Curţii de Apel Suceava, în materie civilă în R.D. nr.5/1995, p.44.

7 C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al.Băicoianu , op.cit. p.321-322. 

8 Trib.Suprem, S.civ, Decizia nr.2281/1971 publicată în Repertoriu de practică judiciară în materie civilă, de I.Mihuţă, p.98.

9 Trib.Hunedoara, Dec.nr.1197/1988, înR.R.D. nr.8/1989, p.67.

10 C.Hamangiu ş.a., op.cit, p.402.

11 Trib.Supr, Dec.nr.1122/1966, în R.R.D, nr.3/1967, p.164.

12 M.B.Cantacuzino ; Elemente ale dreptului civil , ed. II ,Ed. All,1999,p. 162.

13 C.Statescu,C.Bârsan ; Teoria generală a drepturilor reale , Univ. Buc.,1980,p. 164.

14 C.Hamangiu , N. Georgean,op. cit., p. 213.;L.Pop;op.cit.,p. 171;D.Lupulescu;op. cit.,p.158

15 Trib. Sup; Col. Civ; Dec. nr.1122/1966, în R.R.D. nr.3/1967, p.164

16  Pentru detalii asupra dreptului de abitaţie a soţului supraviţuitor a se vedea: M.Eliescu, op.cit., p.142; D.Chirică; Drept civil.Succesiunile, Ed. Lumina Lex, 1998, p.66; Fr.Deak; op.cit., p.148.

17  Trib. Mun.Buc., Dec. nr.322/1980, în R.R.D. nr.6/1981, p.68, cu Note de Gh.Beleiu şi A.Athanasiu.

18 L.Pop; op.cit., p.173; Gh.Fekete şi I.Zinveliu; Drept civil.Drepturi reale. Ed.did şi ped., Buc.,1969, p.235-236; I.P.Romoşan; op.cit., p.275; M.B.Cantacuzino; op.cit., p.162-163; C.Hamangiu, N.Georgean, op.cit. vol.I, p.693-694; I.P.Filipescu; op.cit., p.252-254; C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălăceanu, Al.Băicoianu, op.cit. vol.II, p.261 şi urm.

19 A.Colin et. H.Capitant, op.cit., Ed.2, I, p.103 şi 833.

20 C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălăceanu, Al.Băicoianu, op. cit., p.261.

21 Trib. Supr, Secţ.civ., Dec.nr.1162/1982, publicată în R.R.D.nr.8/1983, p.60; idem nr.385/1989, în R.R.D. nr.1-2/1990, p.127.

22 C.Hamangiu ş.a. idem, p.261.

23 Trib.Supr., Secţ.civ., Dec.nr.385/1989, în R.R.D.1-2/1990, p.127, redată după C.Turianu; Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Ed.All Beck 1999, p.69.

24 C.S.J., Sec.civ. Dec. nr.1123/1990 în R.R.D. nr.7-8/1991, p.127, redată în C.Turianu, op. cit. p.91.

25 C.S.J, S.civ, Dec.nr.136/1994 în R.D. nr.5/1995, p.79, a se vedea C.Turianu ş.a, op.cit., p.62.

26 E.Lupan, I.Sabau-Pop;  Unele aspecte privind limitele dreptului de proprietate, articol în Rev.Curentul Juridic nr.1/1997, p.23.

27 L.Pop op.cit, p.175; M.B.Cantacuzino, op.cit., p.152

28 Trib.Supr.,S.civ.,Dec.nr.1504/1976,în C.D. 1976,p.57

29C.Hamangiuop.cit.,p.260-261; Stătescu,C.Bârsan,op.cit.,p.175;I.P.Filipescu,op.cit.,p.258.

30 C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al.Băicoianu; op.cit, p.303.

31 D.Alexandrescu, op.cit., vol.III, p.334-335

32 Legile nr.58 şi 59/1974, interziceau dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin acte juridice între vii

33 Trb.Supr, Dec.civ.nr.779/1984, publicată în Legislaţia familiei şi practica judiciară în materie, Ed.M.J, în anul 1987, p.372-373

34 Trib.Supr.Dec.civ.nr.566/1979, publicată în “C.D.”/1979, p.15.

35 C.Stătescu, C.Bârsan, op.cit.,p.262;L.Pop, op. cit.,p.185;Tr.Ionaşcu, S.Brădeanu,op. cit.,p.128;

36 S.Brădeanu; în Probleme de drept cu privire specială asupra dreptului de superficie, în J.N. nr. 1/1957, p. 45; C.Bârsan: Regimul juridic al bunurilor imobile, Ed. Şt. şi Encl, Buc, 1983, p. 65-66; I.Filipescu: Tratat de dreptul familiei, Ed. Lumina Lex, 1998, p.;Tr. Ionaşcu,S.Brădeanu,op. cit., p.128; Plenul T.S., Dec. îndrumare nr. 19/1960, p.26; S.civ., Dec. nr. 903/1983; în R.R.D.,nr. 7/1983, p.73;nr.1261/1982, în R.R.D., nr. 7/1983, p. 58.

37 C.Alunaru; Noi aspecte teoretice şi practice ale dreptului de superficie, în “R.D.”, nr.5-6/1993, p. 65-73.

38 D.Chirică; Publicitatea transferurilor dreptului de proprietate imobiliară, în “RD”,nr. 4/1992,p. 22; I.Sabău-Pop,op. cit., p. 185; Trib. Supr., Decr. nr. 585/1989, în “C.D.” 1980, p. 39-40; Decr. nr. 277/1983, p.103.